“十一”長(cháng)假，在一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市星夜發(fā)文退燒樓市之時(shí)，重慶人熱熱鬧鬧“吃著(zhù)火鍋唱著(zhù)歌”，因為他們無(wú)高房?jì)r(jià)之憂(yōu)，9月主城區每平方米均價(jià)只有7164元。

“重慶是高燒樓市中一個(gè)異類(lèi)。”上證報記者近日在重慶調研發(fā)現，所謂“貨幣超發(fā)”、“土地財政”、“資金杠桿”、“資產(chǎn)荒”等等所有樓市上漲的“元規則”在重慶都失靈了。

“不是重慶樓市有病，就是其他房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市有病。”重慶當地一家開(kāi)發(fā)商的高管向上證報記者直言。在重慶地產(chǎn)界的很多人看來(lái)，無(wú)論是北上廣深等一線(xiàn)城市，還是所謂的二線(xiàn)城市的“四小龍”、“四小虎”，這些城市的房?jì)r(jià)暴漲背后，均有政策或滯后或缺位或失范的原因。也許，這才是當前樓市冒險劇的真實(shí)謎底。

更有一個(gè)值得關(guān)注的現象是，在房?jì)r(jià)平穩的同時(shí)，今年上半年重慶土地市場(chǎng)明顯降溫，其成交規模為近五年最低。據統計，上半年重慶主城區土地出讓面積為284萬(wàn)平方米，同比下降38%；成交總金額為157億元，同比下降45%。然而，重慶GDP增速卻是十個(gè)季度領(lǐng)先全國，這對大行其道的“經(jīng)濟增長(cháng)唯房地產(chǎn)論”的論調是一個(gè)有力反擊。

⊙記者于祥明○編輯谷子

開(kāi)發(fā)商的“委屈”：房?jì)r(jià)漲不上去

“說(shuō)啥子嘛，重慶的樓市是相當的平穩健康，你看看北上廣深，甚至成都的房?jì)r(jià)又漲了，我們也希望重慶的房?jì)r(jià)能漲一點(diǎn)嘛。”金科總裁特別助理方明富說(shuō)。

作為重慶本地的開(kāi)發(fā)商和土生土長(cháng)的重慶人，方明富操著(zhù)一口地道的重慶口音，以重慶人特有的爽朗和記者攀談起來(lái)對當下重慶樓市的看法。方明富認為，重慶房?jì)r(jià)“真的不高”，而且也不會(huì )出現“非理性增長(cháng)”。

記者在重慶實(shí)地走訪(fǎng)了包括金科、龍湖、東原地產(chǎn)等多家上市房企。面對著(zhù)重慶樓市的不溫不火，開(kāi)發(fā)商們均表現出謹慎樂(lè )觀(guān)，絕對沒(méi)有瘋狂的念頭。

“其他城市的房?jì)r(jià)漲漲漲，感覺(jué)我們重慶的資產(chǎn)又縮水了。”重慶一家地產(chǎn)公司的人士對記者說(shuō)起重慶的房?jì)r(jià)，滿(mǎn)含“委屈”之意。

中國指數研究院西南分院提供給記者的一份報告顯示，2016年上半年，重慶主城區住宅成交價(jià)為6747元/平方米，較2015年同期僅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。

而據中國指數研究院10月1日發(fā)布的百城房?jì)r(jià)數據，9月份，重慶主城區新建住宅樣本均價(jià)為每平方米7164元。

國家統計局數據也顯示，截至8月底，新建商品住宅價(jià)格指數定基(2015年=100)，深圳為149.2、上海為140.7、廈門(mén)為144.0、合肥為140.5、南京為139.8、北京為128.2、杭州為123.4、廣州為123.0、武漢為119.1、無(wú)錫為118.3、成都為105.1、重慶僅為103.4。

“重慶的開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品做得很好，但獲得過(guò)高利潤很難。”重慶一家地產(chǎn)公司的負責人告訴記者，即使是地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科，在重慶市掙錢(qián)都非常難。

在調研中，記者也感受到，開(kāi)發(fā)商為了贏(yíng)得市場(chǎng)，在住宅品質(zhì)上可謂竭盡全力。

記者在重慶走訪(fǎng)了多個(gè)單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右小區，發(fā)現均配有游泳池和樹(shù)木園林，居住環(huán)境即使較北京之豪宅也毫不遜色。

“我自己沒(méi)有買(mǎi)房子，感覺(jué)重慶房?jì)r(jià)不會(huì )漲得太快。”在重慶渝北區新南路附近，鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)陳坤告訴記者，“二手房的購房者與房主往往為了總房?jì)r(jià)的一兩萬(wàn)元就僵持個(gè)把月。”

這在當下其他熱點(diǎn)城市是不可想象的，而這正是重慶樓市的真實(shí)寫(xiě)照。陳坤說(shuō)，重慶沒(méi)有一掃而光的“日光盤(pán)”，甚至想都不敢想，只有慢慢騰騰地磨價(jià)格。

資本暗流涌動(dòng)：炒房投機無(wú)群眾基礎

從北京到重慶，兩個(gè)直轄市距離約1650公里，坐飛機不過(guò)兩個(gè)多小時(shí)，但兩地房?jì)r(jià)最高相差達10倍之巨。血腥的資本難道會(huì )放過(guò)這巨大的差價(jià)嗎？重慶是否會(huì )成為下一個(gè)資本“圍獵”的目標？

“如果其他地方的房?jì)r(jià)還瘋漲，投資客可能會(huì )順勢來(lái)重慶。”當地多位開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)中介向記者表達了相似的看法。

記者在重慶調研中感受到，“十一”長(cháng)假之前，一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲、地王頻出的輻射作用也開(kāi)始波及重慶樓市這個(gè)“好孩子”，但主要表現在銷(xiāo)售速度加快，并無(wú)明顯的價(jià)格上漲。“有些樓盤(pán)項目的去化率已經(jīng)達到70%。”賀強說(shuō)。

陳坤告訴記者，其門(mén)店二手房簽約量有所放量。

但對這種波動(dòng)，重慶房地產(chǎn)業(yè)人士并不擔心：“即使投資客來(lái)‘攪局’，重慶房?jì)r(jià)預計也不會(huì )漲太快漲太多。”

“目前重慶樓市暗流涌動(dòng)，且從長(cháng)遠來(lái)看潛力可期，但是我認為重慶樓市絕不會(huì )像其他熱點(diǎn)城市那樣暴漲。”方明富對記者說(shuō)，重慶市政府對土地的把控能力超強，可以增加重慶市土地供應量來(lái)平抑市場(chǎng)。

何況，在房?jì)r(jià)同比、定基漲幅位居TOP10的城市中，在“十一”長(cháng)假期間均已出臺了調控新政，這對其他蠢蠢欲動(dòng)的城市無(wú)疑是一個(gè)告誡。

除了政府的調控能力，重慶房?jì)r(jià)平穩的另一個(gè)基礎是市民的心理和預期。

“我不會(huì )去買(mǎi)房，我可以申請公租房，每個(gè)月幾百塊錢(qián)租金，租住5年還可以購買(mǎi)，很實(shí)惠的。”在重慶江北機場(chǎng)到市區的路上，出租車(chē)司機王師傅對記者直言，他根本不用擔憂(yōu)住房問(wèn)題。在他看來(lái)，重慶房?jì)r(jià)根本不會(huì )大漲。

記者在重慶實(shí)地采訪(fǎng)了解到，由于房?jì)r(jià)“長(cháng)期平穩”，絕大多數重慶人都持王師傅的看法。這種平穩的心理預期，使得炒房投機無(wú)群眾基礎。

近幾年，由于重慶調控得法，房?jì)r(jià)一直平穩。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是購房者，都不相信重慶房?jì)r(jià)會(huì )出現大幅度上漲。而重慶人的這種心理預期，正是有別其他房?jì)r(jià)暴漲城市的一個(gè)特點(diǎn)。

“即使在目前‘限購’、‘限貸’雙無(wú)的情況下，貪婪的資本在重慶也只能獲取‘微利’，投機的成功率不高，很可能被迫成為‘價(jià)值投資者’。”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

一位地產(chǎn)公司內部人士告訴記者，他最近買(mǎi)了一套春森彼岸的二手房，建筑面積153平方米，價(jià)格120萬(wàn)，上家是一位來(lái)自浙江的投資客，當時(shí)買(mǎi)的時(shí)候就是120萬(wàn)不到一點(diǎn)。這位投資客買(mǎi)了這么多年了現在不想再等了，就小賺一點(diǎn)賣(mài)掉了。

政府三大法寶：將房?jì)r(jià)鎖在“箱體”

為什么重慶房?jì)r(jià)如此異類(lèi)，而且在潛在資本“圍獵”之下也不會(huì )暴漲？

記者多方調研后發(fā)現，這種平穩的心理預期得益于“三大法寶”：大量土地儲備和供應、房產(chǎn)稅、公租房。其中，對土地的控制力、充足的供應量和合理的價(jià)格利潤約束是較為關(guān)鍵的一點(diǎn)。

據中國指數研究院統計，2003年-2014年，重慶市各類(lèi)用地共計成交70064萬(wàn)平方米(約700平方公里)，而同期城市建設用地面積增加了693平方公里，城市擴張速度與土地供應的趨勢基本吻合，防止了供需失衡。

“重慶的經(jīng)濟發(fā)展很好，重慶的城市地位也比較高，各方面的資源不錯，但是重慶的房?jì)r(jià)一直是不溫不火，為什么？這主要是供求關(guān)系問(wèn)題，重慶土地供應量一直很大，而且重慶又是一個(gè)本土市場(chǎng)，外來(lái)人口購房者只占15%左右。”重慶市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)莫元春說(shuō)。

他認為，重慶在“分城施策”調控房地產(chǎn)市場(chǎng)上效果明顯。“國家過(guò)去提出抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，重慶就是分城施策。重慶還有一些特殊的政策，比如土地供應就是掌握在政府手里。不像有些城市，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把地買(mǎi)走了，政府手中土地有限。重慶有地產(chǎn)集團等‘八大投’公司，專(zhuān)攻土地整治，把土地整治以后再交給政府，政府再進(jìn)行出讓?zhuān)ＷC了充足的土地供應。”

中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟還向上證報記者說(shuō)，地票制度也是重慶的一大特色，進(jìn)一步滿(mǎn)足了重慶土地供應。

莫元春也向記者介紹，通過(guò)地票制度，可以把農村閑置、廢棄、低效占用的建設用地，“置換”、“移動(dòng)”到城建中，從而增加城市建設用地的供應量。截至2015年底，重慶農村土地交易所累計交易地票17.29萬(wàn)畝，即在農村新增加了17.29萬(wàn)畝耕地，同期城鎮規模擴展實(shí)際占用耕地僅7.32萬(wàn)畝。既滿(mǎn)足了城鎮的建設用地需求，又增加了農村的耕地。

從成本角度來(lái)看，所謂的“地價(jià)推房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)又推地價(jià)”的螺旋形上漲規律在重慶也不適用。究其原因，也是政府對土地的較強控制力。

“從地價(jià)房?jì)r(jià)比來(lái)看，重慶地價(jià)基本為住宅成交均價(jià)的1/3，與大部分參照城市一致，而溢價(jià)率卻僅為5.98%?？刂频貎r(jià)是重慶房地產(chǎn)調控政策的重要部分，重慶不僅通過(guò)增大供應量來(lái)降低地價(jià)，同時(shí)也設置了土地價(jià)格的硬性指標。”中國指數研究院西南分院報告說(shuō)。

除控制土地供應和地價(jià)外，重慶抑制房?jì)r(jià)的還有一大法寶是房產(chǎn)稅。“這是除上海以外沒(méi)有的。在其他城市沒(méi)有房產(chǎn)稅的情況下，重慶試點(diǎn)對投資客形成了一定的心理影響。”方明富說(shuō)。

另外，重慶公租房建設也是平抑市場(chǎng)房?jì)r(jià)的重要砝碼。2009年，國務(wù)院首次提出“大力發(fā)展公共租賃住房”。近年來(lái)，重慶在該領(lǐng)域內取得了突破性成績(jì)，累計開(kāi)建公租房4475萬(wàn)平方米、69.2萬(wàn)套。

據報道，重慶現在約有60萬(wàn)農民工、大學(xué)生居住在公租房。

“正因為上述三大法寶，及時(shí)調控得法，近幾年時(shí)間里，重慶樓市都處于‘上有天花板，下有地板’的‘箱體振動(dòng)’之中。”莫元春說(shuō)。

記者還注意到，由于市場(chǎng)平穩，重慶的房貸變化量也相當平穩。其中，7月重慶住戶(hù)貸款7638.82億元、6月7624.11億元、5月7503.82億元、4月7418.25億元。而8月末北京住戶(hù)貸款余額12967億元，當月增加323.6億元，同比多增175.3億元；比年初增加1789.1億元，同比多增655.8億元。其中，消費貸款當月增加315億元，同比多增145億元。

“市場(chǎng)無(wú)縫可鉆，資金杠桿也就無(wú)利可圖，自然也就不會(huì )攪動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)。”陳晟如是說(shuō)。他認為，除了房產(chǎn)稅是受?chē)铱刂仆?，地方政府可以在土地供應和控制力、建設公租房等兩大方面借鑒重慶的做法。

經(jīng)濟高速增長(cháng)：駁斥唯房地產(chǎn)論

在房?jì)r(jià)保持平穩態(tài)勢的同時(shí)，重慶的經(jīng)濟一直保持高速增長(cháng)，連續十個(gè)季度保持兩位數。“這說(shuō)明，房地產(chǎn)和地方經(jīng)濟同步平穩發(fā)展，并非不可能。而這也是其他城市更應該仔細思考和分析的。”一位房地產(chǎn)專(zhuān)家說(shuō)。

從統計數據來(lái)看，重慶房?jì)r(jià)的長(cháng)期平穩，并沒(méi)有導致成交量的萎縮，相反住宅成交量還排名靠前。樓市中量漲價(jià)穩的“夢(mèng)幻般搭配”在重慶得以實(shí)現。

“今年1-8月重慶全市商品房成交3400多萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19%，成交金額1936億元，同比增長(cháng)17%。其中，住宅銷(xiāo)售面積2936萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23%。從目前市場(chǎng)交易情況預測，今年將是重慶歷年成交最大的一年，全市商品住房建面均價(jià)同比僅增長(cháng)0.32%，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩中向好。”莫元春說(shuō)。

難以置信的是，重慶樓市今年以來(lái)的高成交低房?jì)r(jià)還是在土地市場(chǎng)降溫的情況下取得的。據統計，上半年重慶主城區共成交住宅、商業(yè)類(lèi)經(jīng)營(yíng)性土地43宗，土地出讓面積為284萬(wàn)平方米，同比下降38%；成交總金額為157億元，同比下降45%(其中住宅用地成交面積為251萬(wàn)平方米，可建體量為562萬(wàn)平方米，成交總額為143億元，分別同比下降28%、43%和36%)。

東興證券固定收益分析師鄭良海告訴記者，重慶房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2015年底的23.86%，降至今年6月份的21.55%。這不但進(jìn)一步說(shuō)明重慶經(jīng)濟增長(cháng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(cháng)保持較為平衡的水平，也是對“唯房地產(chǎn)論”的論調的又一次反擊。

鄭良海說(shuō)，根據wind數據，截至8月份開(kāi)發(fā)商在重慶的土地購置費為357.77億元(477.98萬(wàn)平方米)，遠低于同期北京的1087.78億元(105.84萬(wàn)平方米)和上海的654.23億元(98.99萬(wàn)平方米)。

“如果按單價(jià)算，重慶還是賣(mài)地更多，這說(shuō)明重慶是在加大土地供應，促使房?jì)r(jià)位于合理區間。”鄭良海說(shuō)。

他認為，可開(kāi)發(fā)土地資源供給是影響房?jì)r(jià)的一個(gè)重要因素，比如今年初的深圳，很大程度上是預期可供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地有限。數據也說(shuō)明，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)大漲，但土地供應并沒(méi)有增加。1-8月，上海土地購置面積同比下降62萬(wàn)平方米(-38%)、北京同比下降61萬(wàn)平方米(-40%)，而重慶雖然同比土地購置減少570萬(wàn)平方米(-49%)，但依然有478萬(wàn)平方米土地供應。在去庫存的同時(shí)，穩定市場(chǎng)對土地供應的合理預期，這值得其他城市好好借鑒。

“重慶經(jīng)濟能加速發(fā)展，與重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是密不可分的。”莫元春說(shuō)，正是多供應、低房?jì)r(jià)的生活、生產(chǎn)環(huán)境中，增加了企業(yè)和人才的吸引力，來(lái)建設長(cháng)江上游地區經(jīng)濟中心、金融中心、物流中心和創(chuàng )新中心。

據重慶市統計局公布的2015年重慶市1%人口抽樣調查主要數據，2015年重慶市常住人口3016.55萬(wàn)人，與上年相比增長(cháng)0.8%，新增25萬(wàn)常住人口。

今年春節期間，《重慶日報》有一條數據非常耐人尋味：今年春節，重慶成為一座名副其實(shí)的“來(lái)了就不想走”的城市。重慶移動(dòng)2月13日發(fā)布的春節大數據分析報告顯示，從2月6日至2月12日，手機漫游陸續進(jìn)入重慶的人數達到1700萬(wàn)之多；離渝的人數僅有960萬(wàn)，比入渝的人數少了4成多。

“以前有人說(shuō)重慶是人口流出多，但從我公司身邊的人來(lái)看，約有2/3的員工是外地人。”方明富向上證報記者表示，當下重慶吸引力增加，或許中移動(dòng)的大數據更客觀(guān)、更真實(shí)。

(注：重慶一般房?jì)r(jià)都按套內面積計價(jià)，但全國都按建筑面積計價(jià)，所以本文都是以建筑面積計價(jià)，兩者之間約有20%的價(jià)差。)