專(zhuān)家談本輪樓市調控：溫和但針對性強 就是限制炒房

多供地能給樓市“退燒”嗎

光明日報10月10日消息，針對近一段時(shí)間部分熱點(diǎn)城市樓市持續“高燒”，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控熱潮正在掀起——自9月30日至10月8日，短短9天時(shí)間，北京、天津、成都、合肥、鄭州、杭州、蘇州、深圳等21個(gè)城市陸續出臺樓市調控政策，有的城市出臺了購房風(fēng)險提示，旨在抑制投機投資需求，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

有媒體稱(chēng)，多地房?jì)r(jià)上漲，凸顯樓市供求關(guān)系的不平衡，建議政府應切實(shí)增加住房用地供應，穩定市場(chǎng)預期。但是，樓市高燒果真源于住宅用地供應量不足嗎？

結構矛盾：

資金避險與冷熱不均

國家統計局數據顯示，1—8月份，全國住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)25.6%，銷(xiāo)售額增長(cháng)40.1%。但從全國范圍來(lái)看，量?jì)r(jià)齊升的背后，樓市去庫存的效果并不明顯，一二線(xiàn)熱、三四線(xiàn)冷的結構問(wèn)題仍然突出。

從庫存方面看，8月末，商品房待售面積70870萬(wàn)平方米，僅比7月末減少512萬(wàn)平方米，去庫存任務(wù)仍然艱巨。其中，住宅待售面積減少639萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少2萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加54萬(wàn)平方米。

央行近日公布的數據顯示，8月份全國人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長(cháng)期貸款增加5286億元，占當月新增貸款的一半以上。

今年3月底，京滬深樓市新政出臺或從執行層面從嚴，投資客的購房資格得到限制，因此，資金開(kāi)始轉戰不限購的酒店式公寓等類(lèi)住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項目也成為投資對象。比如長(cháng)三角經(jīng)濟圈上海的投資客開(kāi)始轉戰蘇杭，京津冀經(jīng)濟圈北京的投資客開(kāi)始轉戰天津等。同時(shí)，經(jīng)濟圈內熱點(diǎn)城市樓市也帶動(dòng)周邊樓市的投資，比如長(cháng)三角蘇州樓市的火熱導致蘇州的投資客轉戰無(wú)錫。

“對于一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，投資情緒旺盛是一個(gè)突出的特點(diǎn)。”在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所綜合研究室主任劉為民看來(lái)，目前熱點(diǎn)城市陸陸續續出臺限購政策，一方面是緩解住房需求的釋放速度，另外一方面是調節市場(chǎng)的緊張情緒，“可能在未來(lái)一段時(shí)間內，這些城市的限購政策還將持續存在。”

調控十年：

防泡沫與去庫存

“此輪調控政策相對比較溫和，但針對性強，就是限制炒房，防止泡沫出現，房?jì)r(jià)上漲速度會(huì )有所放緩。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)。

回顧十年來(lái)的樓市政策，總有一種“過(guò)山車(chē)”的感覺(jué)。

2005年，“國八條”開(kāi)啟了調控房?jì)r(jià)的序曲，要求各地區、各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為加強宏觀(guān)調控的一項重要任務(wù)。隨后至2007年，“國六條”出臺、央行上調存款準備金率及多次加息，政策持續收緊抑制市場(chǎng)過(guò)熱。

2008年，是政策出現分水嶺的一年。上半年，樓市調控持續加碼，中國樓市出現10年大拐點(diǎn)，量?jì)r(jià)齊跌，樓市過(guò)熱調控取得一定成效。但是，隨著(zhù)金融危機的爆發(fā)，從2008年9月央行降低貸款利息開(kāi)始，一系列政策由“控制”向“救市”的態(tài)度轉變，其結果就是2009年房?jì)r(jià)繼續上漲。

2009年到2013年，從“國四條”開(kāi)始，政策再度從寬松轉向調控，“新國十條”“新國八條”“新國五條”陸續出臺。這一輪的收緊，最終使得各地房?jì)r(jià)在不同時(shí)段出現回落。

2014年，調控政策進(jìn)入新的輪回。各地方政府逐步取消限購限貸政策以及“930新政”等政策的出臺，最終導致樓市逐步回暖，并在2015年年底至今進(jìn)入新一輪暴漲……

面對防泡沫與去庫存、一二線(xiàn)熱而三四線(xiàn)冷的結構性矛盾，更需要從房地產(chǎn)政策之外，尋求更加宏觀(guān)有效的舉措加以引導。

安居樂(lè )業(yè)：

供地不足還是產(chǎn)業(yè)失衡

針對市場(chǎng)分化，業(yè)內專(zhuān)家普遍建議，房地產(chǎn)調控必須實(shí)行分類(lèi)指導，因城施策。熱點(diǎn)城市的調控重點(diǎn)應當是控房?jì)r(jià)、防風(fēng)險、防泡沫，三四線(xiàn)城市的重點(diǎn)依然是去庫存。

受實(shí)體經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉建議，金融機構應對流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金加強監管，防控樓市風(fēng)險和泡沫，同時(shí)引導更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟。

城市安居，重在樂(lè )業(yè)。業(yè)內人士指出，從長(cháng)遠來(lái)看，城市發(fā)展不能只是房地產(chǎn)一頭熱，必須要有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐。如果三四線(xiàn)城市仍舊沒(méi)有吸引力，那么一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)就不可能“退燒”。

全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟主席顧云昌分析認為，由于我國城市發(fā)展不均衡，北京、上海、深圳和一些重點(diǎn)二線(xiàn)城市本來(lái)就不存在去庫存問(wèn)題。相反，很多三四線(xiàn)城市由于市場(chǎng)飽和、商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多、產(chǎn)品業(yè)態(tài)錯配等原因，庫存壓力仍然很大。

從總體上看，房地產(chǎn)調控不僅僅是市場(chǎng)問(wèn)題，更是宏觀(guān)社會(huì )政策的問(wèn)題。面對房?jì)r(jià)暴漲的市場(chǎng)失靈，只有依靠社會(huì )政策不斷完善，在制度設計上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務(wù)空間布局進(jìn)一步均等化和合理化，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，避免城市無(wú)序擴張。

“樓市‘供給側’改革的重點(diǎn)應該是‘疏’，疏導人口流向，建設多個(gè)智慧型中小城市和衛星城鎮，對涌入大城市的人口進(jìn)行疏導；疏導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加中小城市就業(yè)機會(huì )，吸引人口在當地就業(yè)生活；疏導城市構造，尤其是疏導土地供應結構。”顧云昌說(shuō)。(來(lái)源：光明日報)