養老地產(chǎn)瞄準高端市場(chǎng) 有項目老人每月費用過(guò)萬(wàn)
隨著(zhù)人口老齡化的加劇，如何養老的問(wèn)題愈加受到關(guān)注，未來(lái)巨大的老年消費市場(chǎng)也引起資本的興趣。
除萬(wàn)科、保利、遠洋等品牌房企涉足養老地產(chǎn)之外，險資也在加入，泰康人壽和平安保險以養老社區的名義拿地，兼顧開(kāi)發(fā)運營(yíng)。一時(shí)間，各大企業(yè)云集養老地產(chǎn)，大有“八仙過(guò)海，各顯神通”的意味。
但在養老地產(chǎn)剛起步之時(shí)，就面臨著(zhù)企業(yè)投資熱情與市場(chǎng)主體需求不搭配的尷尬，高端化傾向明顯。面對這一潛力巨大的市場(chǎng)，房企和險資也各懷動(dòng)機。
有項目押金高達200多萬(wàn)
《中國經(jīng)營(yíng)報》記者走訪(fǎng)北京多個(gè)項目發(fā)現，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收費也頗為昂貴。
泰康之家·燕園的自理老人每月需繳納的費用大概在9000元左右，非自理老人則在2萬(wàn)元左右。在泰康之家體驗館，銷(xiāo)售人員頗為自豪地告訴客戶(hù)，他們這里入住的老人一般都是高校退休教授或北京廳局級以上干部。
值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預約需要繳納85萬(wàn)到245萬(wàn)元不等的押金。據銷(xiāo)售人員解釋?zhuān)@部分錢(qián)其實(shí)不全是押金，以入住最低需要繳納的85萬(wàn)元為例，押金只有20萬(wàn)元，剩下的65萬(wàn)元是落地卡，可以享受打折。不過(guò)，無(wú)論以何種方式入住，自理老人都需要交納每月1萬(wàn)元左右的租金。
記者致電恭和苑處獲悉，該項目自理老人每月費用達到1.1萬(wàn)元之多。
保利安平·和熹會(huì )的工作人員也告訴記者，在他們這里入住的老人基本都是退休高干，而他們的收費大概在每月7500元左右。
同樣地，遠洋集團旗下的椿萱茂老年公寓也將目光瞄向高端人群，據記者了解，這里每月的最低收費都在6900元。另?yè)私?，老年公寓一般為一個(gè)房間兩張床，很多老人和家屬不愿意和別人拼房，就將整個(gè)房間都包下來(lái)，這樣費用又增加了將近一倍。
養老養生地產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳寶存說(shuō)：“機構養老本來(lái)就是營(yíng)利性質(zhì)的，一般來(lái)說(shuō)，老年公寓的建設成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高導致收費高，也很正常。不過(guò)未來(lái)居家養老將是趨勢，這種高端化的機構養老可能市場(chǎng)不會(huì )太好，很多老人會(huì )覺(jué)得沒(méi)有必要去老年公寓養老。”
對此，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為：“開(kāi)發(fā)商主要追求的相對來(lái)說(shuō)是塔尖階層的養老需求，這種高端化的模式更利于其整個(gè)利潤的實(shí)現，如果做中低階層養老需求的話(huà)，可能很難實(shí)現資金的正循環(huán)。畢竟拿地、開(kāi)發(fā)，包括設備都是有成本的，企業(yè)的商業(yè)行為都是具有選擇性的，而不是扮演政府的角色來(lái)做公益。”
針對市場(chǎng)需求，北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理金輝指出：“養老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體其實(shí)還是工薪階層的老人，他們付不起動(dòng)輒上萬(wàn)元的價(jià)格，但價(jià)格低廉的老年公寓又擠不進(jìn)去，處于一個(gè)很尷尬的境地。而且老社區大多沒(méi)有電梯，卻也有六七層樓高，居住在這里的老人生活十分不便，這個(gè)人群量很大，他們才是最需要住進(jìn)老年公寓的。”
動(dòng)機各異
針對萬(wàn)科等大牌房企進(jìn)軍養老地產(chǎn)領(lǐng)域的現象，嚴躍進(jìn)表示：“品牌房企做養老地產(chǎn)，一定程度上是在傳統業(yè)務(wù)上做新的拓展，這是多元化的模式。地產(chǎn)企業(yè)多有類(lèi)似的邏輯，都希望在傳統業(yè)務(wù)投資的基礎上尋找新的投資機會(huì )，養老地產(chǎn)本身沒(méi)有太多的品牌開(kāi)發(fā)商，這個(gè)時(shí)候政策也比較寬松，所以很多房企愿意追加投資。”
前不久遠洋集團總裁李明在在2016年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上談及養老產(chǎn)業(yè)未來(lái)時(shí)直言：“養老產(chǎn)業(yè)在遠洋未來(lái)的業(yè)務(wù)結構中，雖然說(shuō)不上半壁江山，也應該是三分天下。”事實(shí)上，對于品牌房企來(lái)說(shuō)，傳統的住宅和商業(yè)板塊已不能滿(mǎn)足業(yè)務(wù)拓展的需要，且養老地產(chǎn)又有一定的政策扶持，加上未來(lái)年近2萬(wàn)億元老年消費市場(chǎng)的誘惑，品牌房企不會(huì )放棄這一搶占先機的機會(huì )。
對于險資涉足養老地產(chǎn)的動(dòng)機，嚴躍進(jìn)指出，首先是因為險資的壽險業(yè)務(wù)和養老地產(chǎn)服務(wù)等業(yè)務(wù)有很好的匹配度和切入點(diǎn)，所以投資方面的壓力不大。而且此類(lèi)險資也在積極尋找比較匹配資金期限的項目，這個(gè)時(shí)候養老地產(chǎn)長(cháng)周期的開(kāi)發(fā)模式和險資保單背后的現金流的期限是比較吻合的，即都是長(cháng)周期的資金流。既然此類(lèi)保單背后的資金不需要短期償付，那么投資此類(lèi)5年以上開(kāi)發(fā)周期的地產(chǎn)項目就比較匹配。
除此之外，養老地產(chǎn)對險資還有一種誘惑，就是可以將保險業(yè)務(wù)與老年公寓搭配起來(lái)銷(xiāo)售。記者走訪(fǎng)調查發(fā)現，泰康之家·燕園的入住模式分為兩種，一種是交押金入住，一種就是辦理保險入住。項目不僅高端化，而且設置入住門(mén)檻，設置入住年齡，如果沒(méi)有達到，則需要辦理至少200萬(wàn)元的保險才能入住。
但這部分資金的去向卻不甚明朗，記者就此事致函泰康之家投資有限公司，截至發(fā)稿之前未獲回復。
專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)能力待考
記者走訪(fǎng)調查發(fā)現，北京幾乎所有的養老地產(chǎn)項目都是一家企業(yè)包攬了投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)的所有工作。情形往往是，集團公司負責投資拿地和開(kāi)發(fā)建設，并以養老機構的名義成立子公司，負責老年公寓的運營(yíng)。
萬(wàn)科集團成立萬(wàn)怡醫養企業(yè)管理有限公司，負責老年公寓的管理和運營(yíng)，而這些老年公寓基本都是嵌入在萬(wàn)科社區中。如位于竇店的萬(wàn)科幸福家社區養老中心就是嵌入在萬(wàn)科幸福匯社區之中。萬(wàn)科幸福家的前臺工作人員告訴記者，這個(gè)項目隸屬于萬(wàn)怡醫養企業(yè)管理有限公司，其實(shí)也是萬(wàn)科旗下的子公司。
保利安平·和熹會(huì )也是嵌入在保利西山林語(yǔ)社區之中，工作人員說(shuō)，這個(gè)項目由保利和安平共同開(kāi)發(fā)建設，雖然引進(jìn)了安平的醫療資源，但運營(yíng)主要還是由保利這邊來(lái)完成。
遠洋集團成立了遠洋養老運營(yíng)管理有限公司，專(zhuān)門(mén)負責其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運營(yíng)管理。記者以客戶(hù)身份來(lái)到雙橋椿萱茂老年公寓，項目位于康城花園一隅，內嵌于社區中。銷(xiāo)售人員告訴記者，項目所在的這棟樓是從康城花園社區買(mǎi)過(guò)來(lái)的，由遠洋集團成立的養老機構來(lái)運營(yíng)，他們也都屬于遠洋的員工。
泰康人壽也成立了泰康之家(北京)投資有限公司，負責拿地、開(kāi)發(fā)、建設、公寓經(jīng)營(yíng)的全程工作。
對此，嚴躍進(jìn)認為其中可能存在專(zhuān)業(yè)化不夠的問(wèn)題。“主要是目前各大企業(yè)實(shí)際上并沒(méi)有一個(gè)太大的戰略?xún)?，都是拿一塊地做一個(gè)項目的試水模式。后續若有新的盈利模式，此類(lèi)企業(yè)的追加投資，包括專(zhuān)業(yè)管理層面的投資才會(huì )增加。”
張大偉則表示：“一個(gè)完善的養老體系應該是以國家投資為主，但現在國家沒(méi)做，企業(yè)并不想全部包攬開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，可是沒(méi)有辦法，國家沒(méi)有扶持，只好由企業(yè)來(lái)做全部的事情。”
陳保存說(shuō)，“總體來(lái)看，險資在運營(yíng)方面的優(yōu)勢大于房企。很多房企是以養老社區為噱頭來(lái)達到賣(mài)房的目的，有掛羊頭賣(mài)狗肉的嫌疑。”而險資只開(kāi)發(fā)老年公寓，不建產(chǎn)權式商品房，在運營(yíng)方面注意力會(huì )更加集中。
