華創(chuàng )證券：樓市調控是又一次圍魏救趙 貨幣政策將變

國慶期間房地產(chǎn)調控政策頻出，短期內對房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔心加劇，或從情緒上利于債券市場(chǎng)。當然，短期內需要關(guān)注央行貨幣政策是否會(huì )適度收緊，如果是，也可能導致債券市場(chǎng)受到誤傷。中期內，房地產(chǎn)景氣度是否就此下降才是影響債券市場(chǎng)后期走勢的關(guān)鍵，我們認為調控政策并非一味打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，限購城市庫存較低，房?jì)r(jià)很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩，而且熱點(diǎn)城市的限購，可能導致需求往周邊城市溢出，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度并不會(huì )下降；同時(shí)，在調控城市的土地供給有望加大，后期房地產(chǎn)投資會(huì )更快的反彈。

此外，國慶期間海外市場(chǎng)美元反彈，主流國家國債收益率反彈，油價(jià)反彈等變化則不利于節后債券市場(chǎng)的表現；最后，節后資金面的波動(dòng)也不容過(guò)于樂(lè )觀(guān)，央行是否繼續在公開(kāi)市場(chǎng)拉長(cháng)逆回購期限以保持去杠桿的壓力也存在不確定性。綜合而言，我們認為短期內多空因素較為平衡，利率債或維持窄幅波動(dòng)的行情。

第一，房地產(chǎn)調控是又一次的圍魏救趙，而不是全面收緊。調控政策只是對熱點(diǎn)城市的降溫，對非熱點(diǎn)城市則會(huì )起到升溫的作用。

出臺房地產(chǎn)調控的城市均屬于房?jì)r(jià)持續大幅上漲，庫存較低的熱點(diǎn)城市，調控政策難改變這些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲的趨勢，只會(huì )降低房?jì)r(jià)的漲幅。具體從政策力度看，北京、深圳、合肥、蘇州等少數較為嚴格，其他城市政策力度遠不如2014年930政策之前的執行力度(46個(gè)城市限購、全面認房又認貸限貸)，甚至有些城市只是表面上跟風(fēng)限購。因此，政策力度的區別也使得本輪房?jì)r(jià)下跌的概率不大。

從過(guò)去經(jīng)驗看，限購只是改變房?jì)r(jià)上漲的節奏，一旦房?jì)r(jià)面臨下跌壓力之時(shí)，政府又會(huì )放開(kāi)限購，房?jì)r(jià)又會(huì )加快上漲。有了此番經(jīng)歷后，老百姓(603883，股吧)對限購政策導致房?jì)r(jià)下跌已經(jīng)不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房?jì)r(jià)。

限購政策會(huì )不會(huì )導致全國房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下降？我們認為不會(huì )，這是又一次的“圍魏救趙”，限制熱點(diǎn)城市是為了將需求擠出到非熱點(diǎn)城市。

會(huì )不會(huì )影響后期的房地產(chǎn)投資？我們認為不會(huì )，反而會(huì )促進(jìn)房地產(chǎn)投資。按照19個(gè)城市調控政策，后期這些城市的土地供給會(huì )上升，自然會(huì )推動(dòng)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資的更快的回升。

會(huì )不會(huì )導致信貸萎縮？我們認為不會(huì )。盡管限購確實(shí)會(huì )導致短期內19個(gè)城市成交量的萎縮，進(jìn)而導致信貸的萎縮，但全國范圍內的成交量并不會(huì )明顯下降，這也意味著(zhù)房地產(chǎn)信貸并不會(huì )明顯下降。此外，四季度財政政策有望更快釋放，PPP項目進(jìn)展也將加快，配套的信貸需求也不會(huì )下降，再加上地方債發(fā)行速度降低對信貸的擾動(dòng)也會(huì )減弱，因此綜合而言，四季度并不會(huì )出現信貸的大幅萎縮。

后期還會(huì )有什么政策？貨幣寬松環(huán)境不改變，恐怕難改房?jì)r(jià)上漲的趨勢，因此后期貨幣政策也可能適度的收緊。

從長(cháng)期趨勢看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫對實(shí)體經(jīng)濟并不是壞事。近2年，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，但是實(shí)體經(jīng)濟較為冷淡。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆吸引了大量的資金進(jìn)入，客觀(guān)上造成了別的行業(yè)的冷；另外一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的反彈客觀(guān)上導致了其他行業(yè)成本的上升，壓縮了其他行業(yè)的利潤。

第二，國慶假期期間，海外市場(chǎng)并不太平，油價(jià)，美元和主流國債利率都出現明顯上升。海外市場(chǎng)的變化，無(wú)疑會(huì )對國內債券市場(chǎng)形成壓力：全球主要國家貨幣政策繼續放松的空間已經(jīng)沒(méi)有了，全球主流國家利率的抬升，會(huì )對國內債券市場(chǎng)形成壓力。并加劇人民幣的進(jìn)一步貶值。油價(jià)的上升，也會(huì )加大國內的通貨膨脹預期。

第三，關(guān)注節后的資金面的變化和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購期限的變化。下周到期資金達到5650億，而且下周面臨法定準備金的補繳，同時(shí)近期外匯市場(chǎng)人民幣貶值帶來(lái)的資金流出壓力等等因素，都可能對資金面產(chǎn)生較大的波動(dòng)。更需要警惕的是節前央行采取的拉長(cháng)公開(kāi)市場(chǎng)逆回購期限的溫和去杠桿的操作思路是否還會(huì )延續？去杠桿并沒(méi)有見(jiàn)到明顯的效果；此外，貨幣政策也需要適度收緊以配合國慶期間各地出臺的房地產(chǎn)調控政策，因此流動(dòng)性的收緊可能是大勢所趨。