17城市出臺政策 穩定本地樓市新政未完結

在北京搶在國慶節假期開(kāi)始前最后一天率先出臺穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策后，國慶7天長(cháng)假中，已經(jīng)總計有16個(gè)城市出臺了穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，新一輪樓市調控的按鍵終于開(kāi)啟。

在住房和城鄉建設系統內部，曾有對16個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市進(jìn)行重點(diǎn)監控的傳統。截至10月7日《中國經(jīng)營(yíng)報》記者發(fā)稿時(shí)止，這16個(gè)城市中，已經(jīng)有15個(gè)城市出臺了穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，尚未公布新政策的城市為上海市。而已經(jīng)出臺政策的佛山、珠海兩市，則并不在這16個(gè)熱點(diǎn)城市范圍中。

此輪熱點(diǎn)城市和地區房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)引起最高決策層的警覺(jué)，也恰是在最高決策層的批示下，此輪房地產(chǎn)調控拉開(kāi)序幕。北京、深圳等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)標桿城市的表現，將成為下一步的風(fēng)向標。

劃定16個(gè)重點(diǎn)城市

10月3日，住房和城鄉建設部向社會(huì )公布了對45家房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構違規行為的處罰情況。在這份處罰名單中，45家受到處置的企業(yè)分布在全國的16個(gè)城市。

根據住建部官方網(wǎng)站10月3日公布的信息，這16個(gè)城市分別是深圳、北京、成都、上海、天津、蘇州、杭州、濟南、鄭州、武漢、廣州、南京、合肥、無(wú)錫、廈門(mén)以及福州。

多位地方住房和城鄉建設系統內部人士均向《中國經(jīng)營(yíng)報》記者證實(shí)，按照住房和城鄉建設系統的工作慣例，這16個(gè)城市實(shí)際上一直是住建部重點(diǎn)監控市場(chǎng)變化的對象，這其中既包括直轄市，也包括省會(huì )城市和地級市。在此輪調控中，這16個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持穩定，被決策層視為能否保持全國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的重要意義。

國家統計局8月70大中城市新建商品住房?jì)r(jià)格指數顯示，16個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市環(huán)比價(jià)格指數全部上漲，排在前三位的是鄭州、上海和無(wú)錫，分別達到105.6、105.2和104.9。

記者了解到，部分城市此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)引起了中央最高決策層的高度關(guān)注。在此基礎上，中央有關(guān)領(lǐng)導專(zhuān)門(mén)對穩定部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了具體的要求和目標。國務(wù)院辦公廳、住建部依據有關(guān)精神緊急召開(kāi)會(huì )議，部署穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)工作，按照這一精神，各地密集在國慶長(cháng)假期間出臺穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策。

因此，這16個(gè)城市中的絕大部分在國慶長(cháng)假期間緊急出臺了地方版穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策。截止到10月7日發(fā)稿時(shí)，這些城市包括：北京、天津、鄭州、成都、無(wú)錫、合肥、濟南、深圳、廈門(mén)、武漢、蘇州、杭州、南京、廣州，外加不在16個(gè)城市之列的佛山和珠海、東莞。

外科手術(shù)式干預

從當前監管層的態(tài)度來(lái)看，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)當前的變化和局面，以外科手術(shù)式樣的方式施加影響和進(jìn)行干預的可能性較大。“所謂外科手術(shù)式樣的影響和干預，就是哪有問(wèn)題干預哪里，加強的是政策手段的針對性。”中國房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)研究院分析師呂欽表示。

記者了解到，針對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，監管層較為敏感的是“地王”和土地高價(jià)成交現象的頻繁出現。監管層的主要擔心在于，土地高價(jià)成交的傳導效用，向市場(chǎng)強化房?jì)r(jià)上漲的預期和信號，從而放大房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

土地高價(jià)成交與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資情況密切相關(guān)。有關(guān)統計數據顯示，房地產(chǎn)業(yè)2015年共發(fā)行公司債券4122億元，占比18.94%，今年1~7月份發(fā)行量5070億元，占比27.99%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資，主要就是用于購置土地。

實(shí)際上，從2005年前后開(kāi)始，人民銀行總行即已下發(fā)通知，要求金融機構不得以任何形式，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用途為購置土地的貸款。目前，這一政策口徑也確實(shí)得到了執行。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉而通過(guò)資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)進(jìn)行融資后購置土地。

因此，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)基本確定將規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)債融資行為。按照設想中的方案，監管層將在房地產(chǎn)業(yè)公司債實(shí)施的分類(lèi)監管思路，在這一思路中，分類(lèi)監管的基礎范圍涵蓋了資質(zhì)良好、主體評級AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，而發(fā)行主體也被限定于滿(mǎn)足以下四類(lèi)條件。

一是境內外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；二是以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；三是省級政府(含直轄市)、省會(huì )城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；四是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )排名前100名的其他民營(yíng)非上市房地產(chǎn)企業(yè)。

行政手段還會(huì )來(lái)

顯然，以分類(lèi)方式對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)債融資行為進(jìn)行規范，將在一定程度上對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道產(chǎn)生影響。而在供給端，更多的政策手段亦在醞釀當中，其中或將不乏行政手段。

從2016年8月開(kāi)始，蘇州、武漢、廈門(mén)、南京等城市先后出現土地高價(jià)成交案例，此后，杭州、合肥等城市也出現類(lèi)似情況。根據市場(chǎng)情況，蘇州、武漢、廈門(mén)、南京、杭州等相繼出臺了穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，這些措施中，均以限購手段為核心。

杭州市在穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策中，曾保留了外地居民購買(mǎi)一套杭州住房可在杭州落戶(hù)的政策。但是，9月27日，杭州市政府宣布取消這一政策。多位知情人士稱(chēng)，取消這一政策系按照中央有關(guān)部門(mén)的要求和布置進(jìn)行的政策調整。

“從現在我了解的情況看，包括特大型城市在內，比較急迫的問(wèn)題都是如何控制土地高價(jià)成交。”呂欽說(shuō)。北京市目前已經(jīng)4個(gè)月沒(méi)有土地供應，有分析認為，北京市政府即是擔心此時(shí)交易土地一旦出現地王，將對北京穩定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)增加巨大的壓力。

直至9月29日，北京市恢復了土地供應。

而絕大部分特大型城市也都面臨同樣的情況，因此，在這個(gè)過(guò)程中，行政手段可能會(huì )重新出現，并且概率較大。目前，可能性較大的行政手段在個(gè)別特大型城市可能包括，在土地出讓環(huán)節直接約定銷(xiāo)售價(jià)格，并進(jìn)行限價(jià)。

這個(gè)手段的主要的目的是，通過(guò)售價(jià)的限制，迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)對利潤進(jìn)行重新計算，進(jìn)而避免企業(yè)過(guò)高的非理性報價(jià)。除此之外，行政手段還有可能包括要求對公建立項的業(yè)態(tài)全部由開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，通過(guò)這一手段，增加開(kāi)發(fā)商的成本計算，再綜合使用限價(jià)手段，控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性出價(jià)。