樓市泡沫破裂后的鬼城鄂爾多斯：房票制去庫存

在一度被稱(chēng)為“鬼城”的內蒙古鄂爾多斯，房?jì)r(jià)從單價(jià)一度破萬(wàn)元到眼下的“冷清”，不過(guò)五六年光景。近日，《工人日報》記者了解到，為解決樓市去庫存過(guò)程中存在的諸多問(wèn)題，鄂爾多斯在一系列政策“組合拳”中祭出了新招數——“房票”。

“房票”讓市民不再“望樓興嘆”

居住在鄂爾多斯東勝區林蔭路的陳勝龍已經(jīng)62歲，他在街道社區的老屋里已經(jīng)住了20多年。房子年久失修，每到夏天進(jìn)入雨季，常常是“外面下大雨，屋里下小雨”。多年來(lái)，陳勝龍一直希望能買(mǎi)套樓房，改善居住條件。但在鄂爾多斯前些年繁榮的房地產(chǎn)面前，陳勝龍只能“望樓興嘆”。

從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始爆發(fā)，房?jì)r(jià)在一年內從每平方米1500元飆漲至5000至6000元。最為“瘋狂”時(shí)，市內只要有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，立即就被搶光。在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的房?jì)r(jià)均價(jià)已經(jīng)達到了每平方米1.3萬(wàn)元左右，有的地區甚至突破每平方米2萬(wàn)元。

而如今隨著(zhù)樓市泡沫的破裂，記者了解到，截至今年6月，東勝區建成、在建項目庫存未售面積已達1286萬(wàn)平方米，其中僅住宅未售面積就達607萬(wàn)平方米、3.39萬(wàn)套。

庫存重壓下，當地把拆遷安置納入到樓市去庫存中，推出了“房票”制度。房票全稱(chēng)叫鄂爾多斯市東勝區房屋兌換憑證，發(fā)放對象是以征收房屋為主的拆遷戶(hù)；地票則是土地兌換憑證，發(fā)放對象是以征收土地(宅基地)為主的拆遷戶(hù)。這兩個(gè)“票”成為陳勝龍購買(mǎi)新房的有價(jià)憑證。

“房票”制推出后，陳勝龍立即到社區進(jìn)行了登記。今年6月30日，陳勝龍將自家150平方米的舊平房?jì)稉Q成了189平方米的房票。之后，他用房票在鄂爾多斯兩個(gè)不同樓盤(pán)里分別置換了兩套新房。如今，陳勝龍即將住進(jìn)新房。

票面價(jià)值僅為房?jì)r(jià)高點(diǎn)的零頭

記者了解到，鄂爾多斯推出的“房票”從1平方米到100平方米不等，共有7種面額。每張房票都標有平方米數、地段類(lèi)型、每平方米單價(jià)、兌付截止日期等主要信息。其中，票面分類(lèi)價(jià)值最低的“三類(lèi)地段”折算后房屋價(jià)格為每平方米3822元，僅為鄂爾多斯房?jì)r(jià)高點(diǎn)的零頭。

今年年初，為了順利推行房票制，鄂爾多斯市東勝區成立了專(zhuān)門(mén)的房屋與土地兌換憑證管理結算中心，負責東勝區房屋兌換憑證(房票)和土地兌換憑證(地票)的發(fā)行、兌換、轉讓備案、結算和注銷(xiāo)等工作。

“過(guò)去，我們進(jìn)行棚戶(hù)區改造，采用的方式多為原址回遷+貨幣補償。在實(shí)踐過(guò)程中，我們發(fā)現原址回遷不涉及市場(chǎng)上的存量房，跟去庫存更是搭不上邊。貨幣補償也不能保證所有的現金補償都會(huì )流向存量樓市。”鄂爾多斯市東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)結算中心)副主任邊飛說(shuō)，房票制的推出，不但提高了拆遷速度，對盤(pán)活存量住房市場(chǎng)的效果也十分顯著(zhù)。

截至目前，結算中心接到有意拆遷的登記數為國有土地上平房5200套、危舊樓房481套；城中村集體土地上房屋2800套。已經(jīng)發(fā)放房票總值1.2億元，其中120套價(jià)值6000余萬(wàn)元的房屋已經(jīng)完成兌付。

開(kāi)發(fā)商為“房票”叫好

記者了解到，“房票”推出后，許多市民購買(mǎi)面積更大、地段更好的改善性住房需求得到了滿(mǎn)足。按照“房票”制度，房票不足時(shí)，市民可選擇用現金直接彌補差價(jià)，也可以購買(mǎi)房票。房票交易由買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，可多次轉讓?zhuān)桓缮妗?/p>

采訪(fǎng)中，記者發(fā)現，根據《東勝區房屋“產(chǎn)權共有”實(shí)施辦法》，拆遷戶(hù)在沒(méi)有結清房屋剩余面積房款時(shí)，可以選擇按揭、出租、擔保等模式先行入住。但是，該房屋產(chǎn)權歸拆遷戶(hù)和政府共有。這類(lèi)“產(chǎn)權共有”的房屋，差額部分面積不得超過(guò)兌換房屋面積的30%。

市民李軍就準備利用這個(gè)政策給自己置辦一套新房。他看上了一套100平方米的房子。李軍告訴記者，他現在手上有40平方米的房票，準備再以七五折的價(jià)格購買(mǎi)30平方米的房票。有了這70平方米的房票后，他就可以向政府申請利息較低的專(zhuān)項貸款，分期按揭。

“老百姓用房票兌換了房子后，我們會(huì )拿房票去找政府兌現。政府每年都會(huì )根據房?jì)r(jià)、小區位置以及項目完成程度等多項指標，面向社會(huì )公開(kāi)競標收購房源。入選房源最后敲定的房?jì)r(jià)，充分參考當前的市場(chǎng)價(jià)。去年政府通過(guò)公開(kāi)采購向我們購買(mǎi)的房源，目前除去5%的質(zhì)保金外，已經(jīng)全部結清房款了。今年，我們公司再次中標了80多套房子……這可為我們這些房地產(chǎn)企業(yè)去庫存幫了大忙。”內蒙古萬(wàn)正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負責人王銳在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。