樓市尖峰時(shí)刻：異地炒房團再度活躍 房?jì)r(jià)上漲存三推手

控房?jì)r(jià)限地價(jià)緊信貸提門(mén)檻

樓市“尖峰時(shí)刻”多地調控政策加碼

□本報記者張玉潔

近期部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)大漲，異地炒房團有再度活躍的跡象。濟南的沈先生是山東某股份制銀行高層，近期他不時(shí)接到北京朋友的電話(huà)，詢(xún)問(wèn)濟南樓市情況和優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，不少人考慮來(lái)濟南買(mǎi)房投資。畢竟與北京相比，濟南房?jì)r(jià)仍算是“白菜價(jià)”。

中國證券報記者了解到，部分地區樓市恐慌性上漲已經(jīng)引起高層關(guān)注。業(yè)內人士認為，對于短期供需矛盾無(wú)法緩解的城市來(lái)說(shuō)，控房?jì)r(jià)、控地價(jià)、收信貸和限購令等調控措施仍是主要手段。同時(shí)，房?jì)r(jià)上漲背后還折射出“資產(chǎn)荒”問(wèn)題。如何引導資金進(jìn)入實(shí)體，合理管理公眾對樓市的預期同樣不容忽視。

更多城市料收緊政策

在本輪房地產(chǎn)調控中，地方政府成為了各地調控政策發(fā)布的主體。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前政策動(dòng)向來(lái)看，各地調控政策仍以約束信貸和購房資格為主，“邊走邊看”、小幅漸進(jìn)加碼的趨勢明顯。

目前，一線(xiàn)城市中僅有北京尚未公布調控政策，前期二線(xiàn)城市中房?jì)r(jià)漲幅居前的四個(gè)城市均已公布了調控政策。由于之前的政策效果不明顯，近期多個(gè)地政府繼續加大調控力度。

8月9日，合肥市限貸政策加碼，規定：市區有2套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的；市區有1套房或無(wú)房，但有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的，均停止貸款。其中，查貸包括外地貸款記錄。而按照此前的規定，房產(chǎn)有兩套房，貸款有一筆沒(méi)結清，可按照60%的首付比例貸款。不過(guò)，合肥尚未實(shí)施限購。

9月18日杭州宣布限購后兩天，杭州三宗冷門(mén)地塊仍以高溢價(jià)成交，溢價(jià)率分別高達323%、325%和150%。這使得杭州調控壓力陡增。9月27日，杭州升級調控政策，自9月28日起，同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶(hù)。根據公告，二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低于50%。

昆山市28日也發(fā)布房地產(chǎn)調控政策，在蘇州市調控文件的基礎上，將二套房公積金貸款的比例上調至30%。

機構人士表示，部分二線(xiàn)樓市高燒，未來(lái)還有多個(gè)城市可能升級調控政策，這些城市都是最近房?jì)r(jià)漲幅較高、較快的城市。鄭州、無(wú)錫、福州、石家莊、天津、濟南等城市出臺或加碼樓市調控的可能性較大。

除了調控政策加碼外，監管機構對違規機構的懲罰力度也在加大。9月26日，深圳6平方米的“蟻房”被通報涉嫌違法違規，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)責令“蟻房”所在的僑城尚寓項目整改。此外，上海銀監局要求銀行立即終止與違規房地產(chǎn)中介的合作。

張大偉表示，隨著(zhù)部分二線(xiàn)城市調控加碼，未來(lái)政策開(kāi)始“托底蓋帽”。相對寬松的趨勢已經(jīng)出現變化，在市場(chǎng)分化的情況下，調控政策也有區別。在這種情況下，房?jì)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線(xiàn)城市及輻射區出現了約束性政策。未來(lái)一些城市房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的話(huà)，還會(huì )出臺進(jìn)一步的政策。

房?jì)r(jià)上漲存“三推手”

業(yè)內人士表示，資金潮疊加資產(chǎn)荒，以及部分購房者在這一輪房?jì)r(jià)上漲中獲利帶來(lái)的財富示范效應，是樓市開(kāi)始高燒的主要原因。

央行日前發(fā)布的8月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門(mén)看，住戶(hù)部門(mén)貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長(cháng)期貸款增加5286億元。分析人士指出，個(gè)人貸款的中長(cháng)期貸款，多數是住房按揭貸款。8月個(gè)人貸款當中的5286億元中長(cháng)期貸款，占當月人民幣總貸款的55.71%，且8月這一數字較7月的4773億元又多增了513億元。

張大偉表示，數據顯示，過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)波動(dòng)歷史與貨幣政策完全吻合，外部宏觀(guān)因素是主要原因。不論是經(jīng)濟大環(huán)境的變化，還是各項調控政策出臺，都是造成市場(chǎng)下行的主要原因。由于信貸刺激，本該降溫的房?jì)r(jià)再現爆發(fā)。

杠桿與庫存水平的錯配也是本輪房?jì)r(jià)大漲的原因之一。其中，供求關(guān)系緊張、房?jì)r(jià)較高的北京和上海卻是目前貸款利率折扣力度最大的地區。記者了解到，目前北京首套房商貸折扣有所降低，從原先的83折略有上升，但仍然處于85折的較低水平。濟南、武漢等省會(huì )城市，首套房商貸折扣大約在9折到9.5折。而在去庫存壓力最大的三四線(xiàn)城市，首套房商貸基本處于不打折的水平。若考慮到北京、上海流行的消費貸和房抵貸中可能有相當部分進(jìn)入了樓市，京滬樓市的實(shí)際杠桿要高得多。

今年以來(lái)，流動(dòng)性總體趨于寬松，債券、信托等金融產(chǎn)品收益率下滑，加之實(shí)體經(jīng)濟回報率下行，高收益產(chǎn)品剛性?xún)陡吨鸩奖淮蚱?，資金對低風(fēng)險高收益資產(chǎn)需求得不到滿(mǎn)足，“資產(chǎn)荒”隨之出現。房地產(chǎn)尤其是一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)成為大量資金追逐的標的。

此外，先入市者的財富效應也吸引了更多的后來(lái)者。在一些供應有限的地區，供需關(guān)系失衡，導致房?jì)r(jià)上漲。

熨平情緒期待組合拳

在房?jì)r(jià)上漲的背景下，看空的聲音越來(lái)越小，惜售現象層出不窮，這又進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)。

鄭州作為本輪房?jì)r(jià)上漲的城市之一，出現了一手房和二手房房源同步枯竭的怪現象。記者了解到，目前鄭州新盤(pán)最火的區域當屬鄭東新區，熱門(mén)樓盤(pán)往往一出即是“日光”。新房市場(chǎng)情緒也傳遞到了二手房市場(chǎng)，熱門(mén)地區二手房房源緊缺。鄭州本地人楊先生對記者表示，近期本來(lái)打算購買(mǎi)一套二手房用來(lái)自住，可是小區里竟然一套二手房都沒(méi)有供應。“并不是沒(méi)房可賣(mài)，而是賣(mài)家認為房子還要漲價(jià)，捂盤(pán)惜售的心態(tài)嚴重。這加劇了買(mǎi)家的恐慌性情緒。”楊先生說(shuō)。

北京的數據也顯示市場(chǎng)情緒有逐漸陷入恐慌的跡象。云房數據市場(chǎng)分析師對記者表示，北京月度房?jì)r(jià)環(huán)比數據顯示，今年以來(lái)房?jì)r(jià)大幅上漲并非是線(xiàn)性上漲，而是經(jīng)歷了多個(gè)階段，其中市場(chǎng)預期對房?jì)r(jià)走勢作用十分明顯。這位分析師表示，今年1-3月是北京房?jì)r(jià)的加速上漲期，當時(shí)在深圳、上海房?jì)r(jià)大漲以及各種利好因素的帶動(dòng)下，北京出現恐慌性購房，賣(mài)方紛紛上調掛牌價(jià)格，房?jì)r(jià)快速上漲。進(jìn)入4月，隨著(zhù)深圳、上海先后出臺嚴格的調控政策，購房者逐漸趨于理性，房?jì)r(jià)漲幅收窄，這一趨勢維持到了7月。但進(jìn)入8月，受投資性需求帶動(dòng)，購房者追漲情緒加劇，市場(chǎng)再度升溫，價(jià)格明顯回升。

中介的感受則更加直觀(guān)。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人對記者表示，在市場(chǎng)上行的趨勢下，買(mǎi)家買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)嚴重。小區內只要有一套房漲價(jià)并順利成交，后續房源的價(jià)格只會(huì )比之前的價(jià)格高，漲價(jià)也就順理成章。整個(gè)小區乃至相關(guān)區域的房?jì)r(jià)就上去了。

張大偉認為，解決當前部分城市樓市高燒的問(wèn)題要從三個(gè)角度來(lái)著(zhù)手：降低資金潮；增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；化解購房者恐慌情緒。這三個(gè)方面都需要政策發(fā)力。信貸不能只投到房地產(chǎn)中，應引導其進(jìn)入實(shí)體；房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線(xiàn)的庫存，銀行對三四線(xiàn)城市應加大優(yōu)惠力度。同時(shí)，還應當增加重點(diǎn)城市的土地供應。“必須要給市場(chǎng)一個(gè)平穩的預期，從而有助于為市場(chǎng)降溫。”張大偉表示。

“在正常的市場(chǎng)中，看多和看空的差距大致相等，即使這樣，其微小差異的長(cháng)期積累也會(huì )導致市場(chǎng)波動(dòng)，從而形成周期。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，盡管總體風(fēng)險仍然可控，但多空差異在日益擴大，整體看多的趨勢越來(lái)越強烈。這種現象值得警惕。一旦看多力量呈現壓倒性?xún)?yōu)勢，市場(chǎng)的泡沫會(huì )急劇放大。”中國建設銀行高級研修院劉旌表示。