房產(chǎn)二押貸款資金流入樓市 樓市高杠桿風(fēng)險加大
隨著(zhù)樓市持續火爆，一些購房者加杠桿“花樣百出”，在其背后，銀行資金成為重要推手。近日，中國證券報記者以購房者身份致電多家銀行，發(fā)現“暗度陳倉”現象依然存在——表面以住房抵押形式為用戶(hù)提供消費貸、信用貸、經(jīng)營(yíng)貸，實(shí)則高額貸款流入了房地產(chǎn)。個(gè)別銀行甚至牽手贖樓公司，想辦法幫助投資者填補首套房貸款“缺口”，贖出房產(chǎn)證后再度抵押套現，增值部分用于再度購買(mǎi)房產(chǎn)。分析人士指出，這部分資金的推波助瀾正加速催生房地產(chǎn)泡沫，一旦樓市逆轉，銀行資金安全將面臨挑戰。
住房抵押消費貸流入樓市
前不久，華南地區某股份制銀行發(fā)布的一則廣告引起廣泛關(guān)注。廣告明確表示該行個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款可以二押，即目前房子即便還在按揭，也可貸出升值的部分。雖然銀行官方宣稱(chēng)，此類(lèi)貸款資金僅可作為生意經(jīng)營(yíng)、消費等使用，嚴禁用于房產(chǎn)資金墊付，然而記者采訪(fǎng)發(fā)現，實(shí)際情況與官方說(shuō)法存在較大出入。
調查中，記者對上述銀行客戶(hù)經(jīng)理明確表示，幾年前通過(guò)按揭在該行貸款購買(mǎi)了一套房產(chǎn)，目前房屋市值已經(jīng)翻倍，希望通過(guò)加按套現支付另一套房子的首付。在得知貸款目的是付另一套房子首付后，該客戶(hù)經(jīng)理仍然表示可貸出其中升值部分。即以經(jīng)營(yíng)貸名目申請，最高貸款額度為房屋評估凈值的七成，若以房子目前市值500萬(wàn)元計算，減去此前欠下的一百多萬(wàn)貸款最高可套現兩百萬(wàn)元左右。該客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，經(jīng)營(yíng)貸原則上不能用于購房，實(shí)際上由于銀行難以監控貸款流向，這種做法一般不會(huì )出現問(wèn)題，為以防萬(wàn)一，貸出去的錢(qián)最好轉到非本人賬戶(hù)使用。
不過(guò)，該銀行官方回應稱(chēng)，“對相關(guān)信用貸款本行有嚴格的審批和風(fēng)控流程，并嚴控貸款流向，禁止用于支付購房首付等國家禁止的用途。如有存在員工違規向客戶(hù)承諾的情況，一經(jīng)查實(shí)，將嚴肅處理”。
隨后，記者又致電另一家上市股份制銀行，工作人員表示，如果是在該行做按揭，部分網(wǎng)點(diǎn)可做二押，以消費貸形式貸出，最高額度為評估凈值的七成，最長(cháng)還款年限為十年，年利率為6.9%。該工作人員表示，消費貸一般用于購買(mǎi)大額消費品，原則上不用于房產(chǎn)資金墊付，“但錢(qián)到你手上，怎么花就是你的事，銀行也管不著(zhù)”。
如果說(shuō)默許信用貸款流入房地產(chǎn)尚屬“初級版”，那么另外一些銀行攜手貸款公司套現則是“進(jìn)階版”。
同樣對于記者提出的二押需求，另一家總部位于北京的股份制銀行的某客戶(hù)經(jīng)理直接給出解決方案：如果有穩定工作，可在該行以消費貸形式貸款，最高額度為評估凈值的6.5成；如果采用等額本金付款，最長(cháng)年限為15年，年利率7.3%。但前提是，購房人需先跟貸款公司借錢(qián)把原先的住房貸款還了，拿到房產(chǎn)證再抵押才能獲得該行貸款。該客戶(hù)經(jīng)理還表示，如果沒(méi)有足夠的錢(qián)還貸款，其可代為介紹貸款公司。這一做法，同樣得到另一家總部位于華南的股份制銀行客戶(hù)經(jīng)理大力推薦。
加碼房貸推高樓市杠桿
某房地產(chǎn)研究機構人士向記者透露，對于貸出去的錢(qián)，理論上銀行會(huì )要求貸款者提供票據以檢查資金流向，但實(shí)際操作中很少有銀行會(huì )檢查。即使銀行下定決心去查，要把這些錢(qián)款的去向完全監管到位本身具有很大難度。此外，部分銀行信貸人員雖然對客戶(hù)的資金用途心知肚明，但為了業(yè)績(jì)仍會(huì )選擇睜一只眼，閉一只眼，有些甚至會(huì )幫客戶(hù)包裝，以通過(guò)銀行的風(fēng)控系統的評估。
通過(guò)這種方式，銀行、貸款公司、購房者聯(lián)手助推了住房杠桿。房地產(chǎn)業(yè)內人士還透露，目前很多中介機構都有下屬的擔保公司，能夠為購房者提供首付貸或短期資金用于償還住房貸款，這些擔保公司與銀行機構存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。
央行最近公布的信貸數據顯示，近幾個(gè)月，按揭貸款可謂“一枝獨秀”、“百廢房興”。某股份制銀行內部人士表示，“資產(chǎn)荒”的陰影下，銀行資金沒(méi)有更好的投向，投向國企資金雖然安全但利率相對較低，投向中小企業(yè)又唯恐不良率攀升。相較而言，個(gè)人住房按揭貸款是一個(gè)相對優(yōu)質(zhì)的選擇。未來(lái)，各銀行將持續在房貸領(lǐng)域發(fā)力。“但不能忽視的是，部分銀行為了搶奪房貸的市場(chǎng)份額，在貸款發(fā)放上確實(shí)比較激進(jìn)，甚至不惜違反政策明文規定，變相加高了購房杠桿，加速催生房地產(chǎn)泡沫。”
Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監韋謝表示，開(kāi)發(fā)貸款和購房貸款的同比增幅從去年9月份開(kāi)始出現剪刀差，二者背離程度日益擴大。這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在去杠桿，降低開(kāi)發(fā)貸款增加的幅度，平抑財務(wù)成本；而居民正在不斷加大杠桿進(jìn)入樓市，而且愈演愈烈。這其中的風(fēng)險也是若隱若現。
2012年以來(lái)，居民購房杠桿率也在持續上升。韋謝指出，這個(gè)杠桿率是以居民戶(hù)每年新增中長(cháng)期人民幣貸款(主要是房貸)的累計值與全國商品住房的累計銷(xiāo)售額的比值計算的。到2016年7月，杠桿率已經(jīng)到達0.63?？梢源笾屡袛?，全國范圍內，購房的平均首付已經(jīng)低至不到五成。
高杠桿聚集高風(fēng)險
多位業(yè)內人士認為，一些銀行不惜違反監管明文規定推出種種高杠桿類(lèi)產(chǎn)品，正契合還未“上車(chē)”的投資者極度恐慌的心理，不斷尋找各種加杠桿途徑，加速擁抱房地產(chǎn)。
加杠桿買(mǎi)房最簡(jiǎn)單粗暴的結果就是能帶來(lái)大量資金周轉。某業(yè)內人士給記者算了一筆賬，比如，二押批下來(lái)100萬(wàn)，按20年還款，每月大約需還款7000元。真正用來(lái)湊房子首付的可能只有80萬(wàn)左右，留下20萬(wàn)用以支付二押本息，可以支撐20個(gè)月左右。然而根據一線(xiàn)城市的樓市行情，20個(gè)月房?jì)r(jià)若實(shí)現較大增值，屆時(shí)貸款者將得以順利套現。
韋謝認為，即使從資產(chǎn)避險的想法出發(fā)，房地產(chǎn)也是一個(gè)較好的選擇。“廣義貨幣供應量(M2)7月稍稍回落到10.2%，8月隨即回調至11.4%?？梢?jiàn)貨幣寬松的趨勢并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，貨幣價(jià)值必然會(huì )持續被稀釋。在這種經(jīng)濟背景下，居民就會(huì )有針對財產(chǎn)的避險需求，會(huì )主動(dòng)撬動(dòng)杠桿購房。”
近日，上海銀監局下發(fā)相關(guān)規定，表示將進(jìn)一步規范銀行業(yè)金融機構與房地產(chǎn)中介機構業(yè)務(wù)的合作管理。對于有給購房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項違規行為的房地產(chǎn)中介機構，立即終止與其合作關(guān)系，將其列入黑名單報送上海市同業(yè)公會(huì )。
業(yè)內人士評價(jià)，該項通知的出臺體現了監管部門(mén)對于樓市高杠桿的擔憂(yōu)。就個(gè)人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機構的安全邊際是以住宅價(jià)格不發(fā)生明顯變動(dòng)為前提。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現大幅下滑，將會(huì )觸發(fā)銀行大規模處置住宅抵押物。即使不發(fā)生銀行大規模處置住宅抵押物，住宅不動(dòng)產(chǎn)名義價(jià)值下降，也會(huì )抑制借款人家庭的消費，影響到宏觀(guān)總需求。
中航證券分析師符旸認為，銀行敢于為投資者高杠桿購房大開(kāi)綠燈，是基于對未來(lái)房?jì)r(jià)長(cháng)期走高趨勢不變的判斷。短期內，房貸仍是銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前購房者大多具備一定經(jīng)濟實(shí)力，但長(cháng)此以往，一旦政策上出現變化，樓市聞風(fēng)而動(dòng)，會(huì )導致銀行機構出現較大風(fēng)險。
深圳中原地產(chǎn)研究中心負責人表示，樓市持續加杠桿，會(huì )導致越來(lái)越多的貨幣資源集中流入樓市，推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格。“任何一個(gè)市場(chǎng)都無(wú)法只增不降，一旦房?jì)r(jià)下跌，高杠桿的房產(chǎn)將大幅縮水，不少購房者將面臨繼續還貸的資金壓力甚至放棄還貸，進(jìn)而引發(fā)金融風(fēng)險。美國次貸危機即是高杠桿作用的例證。”
