營(yíng)改增助推企業(yè)炒房？專(zhuān)家稱(chēng)未現企業(yè)大規模買(mǎi)房

房?jì)r(jià)大漲讓利潤微薄的實(shí)體企業(yè)趨向投資買(mǎi)房，而營(yíng)業(yè)稅改增值稅(營(yíng)改增)中允許企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項抵扣，更是直接降低企業(yè)買(mǎi)房成本，將刺激企業(yè)加入“炒房”大軍。這一觀(guān)點(diǎn)近期在網(wǎng)絡(luò )上流傳，但是事實(shí)真如此么？

接受第一財經(jīng)記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，出于具體政策限制、風(fēng)險管控等因素，不動(dòng)產(chǎn)抵扣并未刺激企業(yè)大量炒房。從稅制改革角度看，不動(dòng)產(chǎn)抵稅完全符合增值稅改革大方向，完善了增值稅抵扣鏈條。

今年以來(lái)，一線(xiàn)城市和多個(gè)二線(xiàn)城市的樓市進(jìn)入瘋漲模式，到8月，國家統計局監測的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格中，比去年同期上漲的城市達62個(gè)，廈門(mén)、合肥等地同比漲幅更是超過(guò)40%。這讓廈門(mén)等地方重啟限購。

房?jì)r(jià)大幅上漲使得企業(yè)“做實(shí)業(yè)不如炒房”觀(guān)點(diǎn)更為人接受。近日在浙江德清縣新莫干山會(huì )議上，當華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長(cháng)賈康被問(wèn)及作為一個(gè)企業(yè)家是做實(shí)業(yè)還是炒房時(shí)，他的回答是，作為企業(yè)家，實(shí)業(yè)利潤微薄，而炒房利潤可觀(guān)，答案很明顯。

近日上市公司*ST寧通B賣(mài)掉兩套學(xué)區房，從而實(shí)現扭虧為盈保殼。

*ST寧通B在2004年以營(yíng)銷(xiāo)工程人員辦公居住名義在北京西城區買(mǎi)了兩套140多平方米的學(xué)區房，根據評估公司評估，這兩套房產(chǎn)原值總計214.71萬(wàn)元，截至2016年7月底，評估值為2272.62萬(wàn)元，相比2004年漲了約16倍。

趨利行為也讓不少企業(yè)考慮買(mǎi)房，而營(yíng)改增新政給了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。而5月1日營(yíng)改增新政推出一項重磅政策，即企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅可以納入進(jìn)項抵扣范圍，且兩年可以抵扣完畢。

這一舉措將明顯降低企業(yè)購房成本，是國家為了給企業(yè)降成本一大優(yōu)惠舉措。據第一財經(jīng)記者了解，官方在此次營(yíng)改增新政5000億元減稅預期中，不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項抵扣減稅規模達到3000億元。

在當前房?jì)r(jià)瘋漲背景下，也有觀(guān)點(diǎn)擔心，這一減稅政策可能被企業(yè)利用來(lái)投機炒房。即因為買(mǎi)房能抵扣增值稅，此舉不僅大大消減了企業(yè)的稅務(wù)成本，而且更將企業(yè)推進(jìn)了“搶房大軍”。

對于企業(yè)利用不動(dòng)產(chǎn)抵稅新政來(lái)炒房的觀(guān)點(diǎn)，有人認可，也有人不認同。

一位稅務(wù)局人士告訴第一財經(jīng)記者，這種觀(guān)點(diǎn)有道理，不過(guò)從國家層面來(lái)看，這一政策是給企業(yè)減負的制度性紅利?，F實(shí)操作中，企業(yè)的確可以利用這一政策購買(mǎi)民用住宅，但是否推高房?jì)r(jià)還需要數據支撐。

上海財經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執行所長(cháng)陳杰對第一財經(jīng)記者分析，從他了解的數據情況看，買(mǎi)房子的主力還是個(gè)人，沒(méi)有看到企業(yè)買(mǎi)房激增的情況。

他認為出現這種情況有三種原因。第一，目前絕大部分的房企選擇的都是簡(jiǎn)易征收，只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，企業(yè)購入是不能抵扣的。第二，企業(yè)如果購房的話(huà)，盡管增值稅可以抵扣，但還要負擔持有成本，每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，將來(lái)拋售的時(shí)候涉及增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，成本遠高于個(gè)人。第三，企業(yè)購房還面臨一定風(fēng)險，如果將來(lái)企業(yè)不景氣，導致破產(chǎn)，賬面資產(chǎn)都是要由法院處理的，但如果是個(gè)人購房的話(huà)，即便企業(yè)破產(chǎn)，房子還是屬于個(gè)人所有。

普華永道中國中區流轉稅服務(wù)的主管合伙人李軍告訴第一財經(jīng)記者，上述觀(guān)點(diǎn)有失偏頗。將不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項抵扣是營(yíng)改增是完善流轉稅稅制的一個(gè)環(huán)節，并不是以去庫存為主要目的，上面的說(shuō)法有些本末倒置了，而且可以抵扣的一般是指與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的進(jìn)項稅。

中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院財政研究室主任楊志勇對第一財經(jīng)分析，不動(dòng)產(chǎn)抵扣是增值稅制的完善，是增值稅中性作用的要求。制度是制度，不應該和房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)多聯(lián)想。

國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)部教授馮俏彬告訴第一財經(jīng)記者，任何政策都會(huì )產(chǎn)生意想不到的效果。不是為了控制房?jì)r(jià)，我們就不去采取不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項抵扣政策，不采取這個(gè)政策企業(yè)就不買(mǎi)房了？因此關(guān)鍵問(wèn)題應該營(yíng)改增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項抵扣政策主要解決目標，即增值稅制度的完善，而不是看企業(yè)策略性的反映。

賈康告訴第一財經(jīng)記者，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項抵扣的確刺激企業(yè)購房，在炒房方面可以出臺一些政策補丁。但是從稅制改革來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項抵扣方向是肯定的，讓增值稅有一個(gè)完整的抵扣鏈條。