可借鑒資本市場(chǎng)經(jīng)驗對買(mǎi)房者進(jìn)行適當性管理

樓市癲狂，謠言四起。近日，有消息稱(chēng)某投資者耗資1億買(mǎi)下成都60套房，不久后深圳某房產(chǎn)商也曝出高達88萬(wàn)元的6平米“鴿籠房”半日售罄。雖然后來(lái)均被證實(shí)為謠言，但是卻引發(fā)了購房者的恐慌性入市和開(kāi)發(fā)商的乘機大幅漲價(jià)。

近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續飆升的局面。今年以來(lái)一線(xiàn)城市的上漲效應又傳導至部分二線(xiàn)城市，樓市火爆引發(fā)的財富效應吸引了各路資金蜂擁而入，進(jìn)一步加速了樓市的瘋狂。國家統計局日前公布的數據顯示，廈門(mén)、合肥、南京的新建商品住房8月同比上漲幅度分別高達44.3%、40.5%和38.8%。

資金流向房地產(chǎn)的直接后果就是加大“脫實(shí)向虛”的風(fēng)險，房產(chǎn)價(jià)格上漲抬高了整個(gè)社會(huì )的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，分流本來(lái)可能用于其他行業(yè)的投資資金，或導致產(chǎn)業(yè)空心化，這無(wú)疑會(huì )使我國經(jīng)濟雪上加霜。與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)與銀行信貸緊密掛鉤，若泡沫突然破裂并出現類(lèi)似2015年6月股災那樣的斷崖式下跌，極有可能會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟的系統性風(fēng)險。

從“全民炒股”到“全民炒房”，其現象背后均是投資者的非理性逐利。在這種情況下，政府這只“看得見(jiàn)的手”，理應糾正并彌補市場(chǎng)調節的盲目性和滯后性。

不過(guò)，以目前的情況看，要讓房產(chǎn)取消金融屬性，完全回歸使用價(jià)值顯然是不現實(shí)的。那么，不如參考金融監管的積極措施，循序漸進(jìn)地抑制泡沫。此前，監管部門(mén)在新三板、創(chuàng )業(yè)板、融資融券業(yè)務(wù)等方面推出了投資者適當性管理制度，均產(chǎn)生了積極的效果。

投資者適當性制度的實(shí)質(zhì)是通過(guò)投資產(chǎn)品的分級，對投資者進(jìn)行分層管理。套用在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，可被認為是區分“剛需”者和投機者，這其實(shí)與我國很多地方政府推出的保障房和限購政策不謀而合。接下來(lái)，監管部門(mén)需要做的就是進(jìn)一步明確區分住房性需求和投機性需求，加大對“剛需”者的供應量，避免誤傷和被投機者利用。

需要注意的是，適當性管理機制強化中介機構的適當性義務(wù)，亦可解決買(mǎi)賣(mài)信息不對稱(chēng)的矛盾。樓市的價(jià)格變化信息不透明，相關(guān)資源被中介壟斷，部分中介過(guò)度宣傳誤導投資者的案例屢見(jiàn)不鮮，這也解釋了為什么買(mǎi)房者容易受到謠言的影響，并盲目認為房?jì)r(jià)從未向下波動(dòng)。適當性管理機制明確了中介的責任，可以幫助投資者了解自身的風(fēng)險承受能力，逐漸穩定市場(chǎng)預期。此外，資本市場(chǎng)適當性管理機制對違規中介機構的查處同樣可借鑒到房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保其義務(wù)和對中介的組織規范工作落到實(shí)處。