資料圖。張斌攝
《中國經(jīng)濟周刊》記者陳惟杉|北京報道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第38期)
透明售房網(wǎng)發(fā)布的統計數據顯示，9月18日截至17時(shí)，當天杭州市區(主城區、余杭、蕭山、大江東)新房簽約套數不足700套，對比此前幾日杭州全市每天五六百套的新房簽約套數，這一數字可謂“平淡無(wú)奇”。
但截至18日24時(shí)，當天杭州市區新房簽約套數激增至3265套，其中住宅便簽約了3053套；二手房則成交1840套，新房與二手房成交套數均創(chuàng )下歷史紀錄，總成交套數為5105套。
杭州樓市經(jīng)歷“瘋狂一夜”，只因杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局于當日17時(shí)許發(fā)布的實(shí)施住房限購的通知。
杭州樓市限購政策“再出江湖”
被指主要針對外地“炒房客”
9月18日17點(diǎn)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了“關(guān)于我市實(shí)施住房限購的通知”，宣布自9月19日起實(shí)施住房限購，暫停在杭州市區限購范圍內向擁有一套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房與二手住房。
就在限購政策實(shí)施首日，即9月19日，杭州市區的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房與二手房共計成交328套，其中新房成交222套，且以商業(yè)用房為主，二手房則簽約106套。
其實(shí)，杭州樓市對于“限購令”并不陌生。2011年2月，杭州市曾出臺“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的實(shí)施意見(jiàn)”，規定本市戶(hù)籍居民家庭禁購第三套房，非本市戶(hù)籍居民家庭禁購第二套房。這一紙“限購令”讓杭州一度成為40余個(gè)“限購城”中的一員。
2014年7月29日，余杭、蕭山兩區解除限購，杭州主城區140平方米以上戶(hù)型不再限購。一個(gè)月之后，8月29日，杭州“限購令”全面解除。彼時(shí)，杭州樓市的庫存壓力正在攀升，據媒體報道，截至2014年8月底，杭州市區新建商品住房可售套數為95004套，同比增長(cháng)50.3%，而當年7月杭州新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比下降2.5%，環(huán)比降幅已連續4個(gè)月排名70個(gè)大中城市首位。
時(shí)隔兩年多，杭州再次出臺的“限購令”被指相對“溫柔”，外界認為其主要針對外地“炒房客”。
杭州透明售房研究院院長(cháng)方張接就曾表示，2016年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來(lái)購房群體增長(cháng)較快，8月份外來(lái)購房者占比已達33.8%；G20之后的一周，這一比例達到39.3%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師盧文曦則表示，杭州出臺“限購令”的原因有二：首先，杭州樓市的價(jià)格最近上漲較快；其次，杭州的高價(jià)地數據全國領(lǐng)先。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過(guò)10億的地塊達33宗，在全國占比接近10%，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達7宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的達21宗，數量位居全國前列。
其實(shí)，就在9月20日，杭州便迎來(lái)限購后的首場(chǎng)土地出讓?zhuān)?宗土地中兩宗宅地的溢價(jià)率分別高達323%與326%，先后兩次刷新了杭州宅地出讓最高溢價(jià)率的紀錄。
在火爆的土地市場(chǎng)之余，2016年杭州樓市也確實(shí)“形勢喜人”，透明售房研究院發(fā)布的報告顯示，今年杭州樓市，只用半年時(shí)間，就完成了2014年全年的銷(xiāo)量；只用了不到9個(gè)月的時(shí)間，就超出了2015年全年的成交量。
而國家統計局9月19日發(fā)布的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，8月杭州新建商品住宅價(jià)格同比上漲22.2%。
當然，無(wú)論是環(huán)比還是同比漲幅，即使排除北上廣深等一線(xiàn)城市，在二線(xiàn)城市中，杭州的房?jì)r(jià)漲勢都不是最為“迅猛”的。
二線(xiàn)城市調控政策被指“溫柔”
2016年以來(lái)，在一線(xiàn)城市樓市火爆之余，一些二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲勢亦如“脫韁之馬”，合肥、南京、蘇州和廈門(mén)甚至被業(yè)界稱(chēng)為“樓市四小龍”。
根據“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”，排名8月新建商品住房同比漲幅前5位的城市分別是廈門(mén)(44.3%)、合肥(40.5%)、南京(38.8%)、上海(37.8%)、深圳(37.3%)；環(huán)比漲幅前5位的城市分別是鄭州(5.6%)、上海(5.2%)、無(wú)錫(4.9%)、合肥(4.8%)、福州(4.3%)。值得一提的是，位列“樓市四小龍”的蘇州并沒(méi)有被統計局納入“70個(gè)大中城市”的范疇。
而為了給樓市降溫，今年以來(lái)，蘇州、廈門(mén)、南京、鄭州、武漢等二線(xiàn)城市先后祭出了樓市調控政策。
8月，蘇州市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強蘇州市區房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，重啟限購，提出非本市戶(hù)籍居民家庭申請購買(mǎi)第二套住房時(shí)，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納一年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險(城鎮社會(huì )保險)繳納證明。
緊隨蘇州，在8月31日，廈門(mén)亦宣布于9月5日起執行住房限購政策，暫停向擁有兩套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭等三種類(lèi)型居民家庭銷(xiāo)售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。
除了選擇重啟限購，一些二線(xiàn)城市則是拿出了限貸、限價(jià)等調控政策。
南京先是在今年4月出臺區域限價(jià)政策，“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價(jià)格區間分類(lèi)指導，申報均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)～3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”8月，南京市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調整南京市土地公開(kāi)出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，對該市土地公開(kāi)出讓競價(jià)方式和商品房貸款首付比例進(jìn)行調整。
武漢也于8月底調整了土拍、房貸政策，提出在中心城區購買(mǎi)二套及以上新建商品住房，首付比例最低40%；鄭州則是9月14日晚在出臺涵蓋土地拍賣(mài)、競價(jià)制、公積金等9項新規，被稱(chēng)為“鄭九條”，其中“鄭東新區、鄭州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)中止，采取‘限地價(jià)，競房?jì)r(jià)’”的規定被稱(chēng)為為地王“定制”。
記者注意到，哪怕是部分二線(xiàn)城市已經(jīng)出臺限購政策，二線(xiàn)城市出臺的樓市調控政策還是被指“溫柔”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉便表示，包括杭州在內的多個(gè)城市出臺的限購限貸政策，起到的只是喊話(huà)作用。在當下的資金潮下，這種力度的政策對市場(chǎng)的影響非常微弱。如果不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房?jì)r(jià)繼續出現上漲依然是趨勢。
