高杠桿成樓市風(fēng)險"放大器" 降資金杠桿勢在必行
新華社北京9月26日新媒體專(zhuān)電(記者梁倩張莫)從離婚買(mǎi)房者擠爆民政局，到*ST寧通B擬賣(mài)學(xué)區房保殼，再到北京300套房源1分鐘秒速清盤(pán)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎迎來(lái)了“瘋牛”。而成就這段“神話(huà)”的主要因素，則是在經(jīng)濟疲軟下，資金出口不斷收窄，熱錢(qián)集中流入樓市，杠桿高企。
業(yè)內人士表示，當前樓市成為各路資金流入的投資、投機和消費熱點(diǎn)，杠桿刺激加劇了房?jì)r(jià)飛漲。“買(mǎi)房一年勝過(guò)奮斗十年”、“上市公司靠賣(mài)兩套學(xué)區房保殼”，這種極端情況如果持續出現，將會(huì )導致經(jīng)濟結構無(wú)法轉型，同時(shí)醞釀越來(lái)越可怕的金融風(fēng)險，降杠桿、去泡沫勢在必行。
躁動(dòng)“鴿子籠”袖珍戶(hù)型被熱搶
25日，深圳樓市曝出單價(jià)近15萬(wàn)元6平方米的“鴿子籠”袖珍戶(hù)型被熱搶。
值得一提的是，與寸土寸金的香港袖珍戶(hù)型如出一轍的深圳“鴿子籠”戶(hù)型，甚至比香港認為是牢籠的最效型16平方米還要校而出現這種情況的原因，或是房?jì)r(jià)飆漲之下，人們對房?jì)r(jià)無(wú)力承擔。
與之相對應的是，樓市的虛火卻“溫暖”了面臨困難的上市公司。日前，被交易所實(shí)行退市風(fēng)險警示的*ST寧通B公告稱(chēng)，擬出售兩套北京學(xué)區房，預計產(chǎn)生凈利潤1200萬(wàn)元，旨在緩解公司當前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金緊張問(wèn)題。
公告稱(chēng)，截至評估基準日2016年7月31日，公司擬處置北京市西城區槐柏樹(shù)街11號樓兩套房產(chǎn)，賬面價(jià)值為129.74萬(wàn)元，評估值為2272.62萬(wàn)元，增值額為2142.88萬(wàn)元，增值率1651.68%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“以當初購入價(jià)7589元/平方米計算，增值幅度也超過(guò)13倍，遠遠超過(guò)了其他任何資產(chǎn)的升值。”
事實(shí)上，現階段，在市場(chǎng)躁動(dòng)下，北京、上海、杭州、南京、廈門(mén)、合肥、鄭州等多地房?jì)r(jià)在短短半年至一年的時(shí)間內翻倍，甚至連翻數倍，引發(fā)更多購房者恐慌入市，而另一方面，隨著(zhù)購房者的蜂擁而入，房?jì)r(jià)進(jìn)一步被推升。
新城控股集團有限公司副總裁歐陽(yáng)捷表示，“大水漫灌”正沿著(zhù)地面低洼路徑不斷擴散，形成一個(gè)又一個(gè)熱點(diǎn)城市。投資客的卷土重來(lái)，使樓市陷入電風(fēng)扇一般的熱點(diǎn)城市輪動(dòng)的房?jì)r(jià)泡沫陷阱。
火爆居民購房加杠桿已接近極限
不少業(yè)內人士指出，若對一些關(guān)鍵指標進(jìn)行分析，則能看出目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險正在積蓄，但與此同時(shí)，各路資金仍在源源不斷涌入樓市，進(jìn)一步吹大泡沫。
在“首付貸”產(chǎn)品被監管層喊剎車(chē)之后，一些銀行或是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的“房抵貸”產(chǎn)品大行其道，一定程度上也助推了居民部門(mén)二次加杠桿。據媒體援引盈燦咨詢(xún)的數據顯示，2016年1至8月，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺約有200家。
牛熊交易室梳理的消息顯示，截至2016年6月底，中國個(gè)人房貸余額為16.55萬(wàn)億元，按此推算，到9月底房貸余額將達到17.9萬(wàn)億元左右。如果加上地產(chǎn)商、中介商提供的首付貸、消費貸等近1萬(wàn)億元，也就是說(shuō)至少19萬(wàn)億元的杠桿資金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年時(shí)間，房貸余額從6.9萬(wàn)億元狂飆到17.9萬(wàn)億元。
居民加杠桿熱情空前。牛熊交易室認為，家庭部門(mén)在房?jì)r(jià)高位加杠桿已經(jīng)成為當前熱點(diǎn)樓市高溫不退的重要特征。2016年前7個(gè)月新增房貸2.8萬(wàn)億元，約為2009年全年新增額的2倍。
數據顯示，2016年3月、6月購房貸款占居民中長(cháng)期貸款比例均超過(guò)90%，此前該數據最高為2014年，當時(shí)的占比只有85%。
值得注意的是，對于中國居民來(lái)說(shuō)，最大的投資是購買(mǎi)房產(chǎn)。因此，在房貸飆升的同時(shí)，中國居民負債大幅提升。中國指數研究院數據顯示，中國的居民杠桿率近年來(lái)增長(cháng)迅速，居民負債占整個(gè)GDP的比重從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望達到44%。
同時(shí)，低利率成為助推房?jì)r(jià)上漲的另一個(gè)杠桿。據統計，截至2016年8月26日房企公司債融資規模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規模達到2015年全年的151%。
在此背景下，房企負債大幅增加。CRIC研究中心數據顯示，2015年，云南城投凈負債率為434%，同比2014年上升89個(gè)百分點(diǎn)；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%，而考慮到永久債券凈負債率則高達388%。恒大方面，凈負債率也達261%，同比上漲72%，而考慮到永久債券凈負債率更是高達409%。
解圍降資金杠桿勢在必行
25日，南京發(fā)布住房限購政策，在主城區范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。
南京市相關(guān)負責人表示，南京明確，針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。
對此，歐陽(yáng)捷表示，越來(lái)越多的地方政府加入了收緊購房政策的行列。包括滬深在內，已有9個(gè)一二線(xiàn)城市接連出臺了調控措施，包括限購及限購升級、限貸升級、房?jì)r(jià)限漲幅、限地價(jià)競房?jì)r(jià)、熔斷遺等。
國務(wù)院參事、住建部原副部長(cháng)仇保興也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)。日前，仇保興就表示，金融政策寬松與房地產(chǎn)部門(mén)的樓市調控目標相互沖突是推動(dòng)本輪房?jì)r(jià)全面上漲的另一關(guān)鍵原因。
“居民加杠桿，房?jì)r(jià)旋即暴漲。”仇保興說(shuō)，部分金融衍生品更容易放大杠桿率，如果不注意監管會(huì )導致系統性風(fēng)險，并且，在房地產(chǎn)這樣的金融屬性較強的投機市場(chǎng)，金融衍生品會(huì )以不同面目出現。
“全球前12大高房?jì)r(jià)城市中，中國作為發(fā)展中國家占了4席。地價(jià)高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號。”方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平表示，當前中國房地產(chǎn)已經(jīng)呈現出泡沫跡象，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房?jì)r(jià)、地價(jià)暴漲，絕對房?jì)r(jià)已經(jīng)偏高。
海通證券副總裁李迅雷表示，從目前看，中國主要城市的房?jì)r(jià)租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門(mén)、南京則均超過(guò)50倍，但按照國際標準，房?jì)r(jià)租金比在16.7-25倍之間為健康區間，超過(guò)25倍就是存在泡沫了。“如日本盡管是負利率國家，但房?jì)r(jià)租金比在20-25倍之間，屬于價(jià)值投資區域。因此，中國大部分地區的房?jì)r(jià)都已經(jīng)步入泡沫區域了。”
“熱點(diǎn)城市輪動(dòng)的電風(fēng)扇將要放慢腳步。”歐陽(yáng)捷認為，接下來(lái)，房地產(chǎn)市瞅于今年底到明年上半年進(jìn)入政策再收緊的第四輪短周期，投資客的狂歡將隨著(zhù)貨幣政策調整而偃旗息鼓。
