樓市升溫催火銀行二押貸款 資金用途難以清查風(fēng)險更大

伴隨樓市火熱，房?jì)r(jià)猛漲，不少人瞄上了銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)，而銀行住房“二押”貸款也有升溫跡象。日前，招商銀行上海分行的一則貸款廣告再次引發(fā)了市場(chǎng)對于銀行“二押”貸款的關(guān)注。該則貸款廣告顯示，“招商銀行個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款，貸款年限長(cháng)，利率低，申請方便，最重要可以二押，即使目前房子還在按揭，也可以貸出升值的部分”。

所謂房產(chǎn)“二押”貸款，是指對未還清貸款的房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押再貸款。招行上海分行表示，該行嚴格控制有房就貸產(chǎn)品用途，貸款資金僅可作為生意經(jīng)營(yíng)、消費使用，不可用于房產(chǎn)資金墊付。上海市目前允許房地產(chǎn)設定多個(gè)抵押權人，銀行會(huì )通過(guò)多種手段，嚴格限制房產(chǎn)價(jià)值及綜合抵押率。

關(guān)于對貸款資金用途如何監測的問(wèn)題，招行客服人員表示，銀行可能會(huì )采用以額度代替現金的方式進(jìn)行放款。

北京商報記者調查發(fā)現，目前，銀行對于房地產(chǎn)“二押”貸款比較謹慎，一些銀行客服人員表示，雖然銀行有這項業(yè)務(wù)，但是具體情況還得看貸款部門(mén)的審批。

事實(shí)上，即使銀行不直接出面，融資擔保類(lèi)的中介公司對于這項業(yè)務(wù)一直表現得很積極。一家擔保公司工作人員介紹，如果是按揭買(mǎi)的房子，還款滿(mǎn)一年以上的可以做“二押”貸款；如果全款買(mǎi)的房子，已經(jīng)做過(guò)抵押貸款，想要再做一年以上的抵押貸款，需要把尾款還清，重新操作。不過(guò)，該工作人員表示，尾款可以由公司墊付。據該客服人員介紹，其所在公司目前和北京20多家銀行均有合作。

該擔保公司人士介紹，銀行也會(huì )核查資金的用途，所貸資金不能用于買(mǎi)房。多位銀行工作人員也表示，不論房產(chǎn)以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個(gè)人消費或經(jīng)營(yíng)，絕不能用于炒房、炒股。貸款人在申請貸款時(shí)，都要填寫(xiě)貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。

實(shí)際上，銀監會(huì )也有規定，發(fā)放的消費貸款如果超過(guò)30萬(wàn)元，不能直接打到貸款人的賬戶(hù)，需采取受托支付形式，打到用途有關(guān)的賬戶(hù)。如：申請裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶(hù)。

即便如此，銀行房產(chǎn)“二押”貸款存在的風(fēng)險不容小覷，一方面，銀行對于資金的真正用途不能完全監測到，存在客戶(hù)偽造資金用途的情況；另一方面，如果借款人無(wú)力還款，兩家借款銀行之間也存在抵押物如何分配的問(wèn)題。

一位股份制銀行人士表示，對于“二押”貸款肯定是“二押”銀行面臨的風(fēng)險較大。他向北京商報記者舉了一個(gè)例子以說(shuō)明問(wèn)題，假設貸款客戶(hù)把一套價(jià)值300萬(wàn)元的房產(chǎn)抵押給銀行，已經(jīng)貸出200萬(wàn)元；客戶(hù)還需要100萬(wàn)元，可以把100萬(wàn)元余值“二押”給銀行。而當客戶(hù)出現壞賬時(shí)，客戶(hù)須先還清“一押”的銀行欠款200萬(wàn)元，并且房屋拍賣(mài)的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，拍賣(mài)得到250萬(wàn)元，刨除“一押”貸款行的200萬(wàn)元，只剩下50萬(wàn)元，并且客戶(hù)還需要支付銀行貸款的罰息以及拍賣(mài)費用、律師費用等，如此一來(lái)，“二押”貸款行所能收回的資金就非常少了。

對于房屋“二押”貸款面臨的風(fēng)險，中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長(cháng)趙錫軍表示，這種通過(guò)資產(chǎn)的增值部分再來(lái)進(jìn)行抵押或者是質(zhì)押，獲得第二輪抵押的信貸，客戶(hù)的貸款會(huì )增加，而當抵押物的市值出現波動(dòng)時(shí)，就會(huì )影響到抵押物的安全性。而如果有大部分銀行都用類(lèi)似的辦法來(lái)拓展市場(chǎng)，整個(gè)社會(huì )的信貸規模和風(fēng)險可能都會(huì )因此而上升，有些類(lèi)似美國在次貸危機之前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的做法，需要加以警惕。(記者/劉雙霞)