樓市仍高燒：信貸即房貸難持續 或催政策再收緊

量?jì)r(jià)齊升——中國樓市在過(guò)去的一個(gè)月中依然持續著(zhù)“高燒”模式。

盡管部分熱點(diǎn)城市陸續出臺了新一輪的限購限貸政策，但是資金依然更迅速地找到一個(gè)又一個(gè)新的目標。就在杭州市9月19日突擊限購之后，9月22日即有媒體曝出“9月21日下午，一名帶浙江口音的男子一下子買(mǎi)走成都高新區某樓盤(pán)60套房，總價(jià)9800萬(wàn)元。”

房?jì)r(jià)隨之水漲船高：國家統計局9月19日發(fā)布的數據顯示：8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比7月增加13個(gè)和6個(gè)。

房?jì)r(jià)還能漲多少？房?jì)r(jià)還要漲多久？現在難有答案。不過(guò)《中國經(jīng)營(yíng)報》記者注意到，在日前召開(kāi)的中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )第七屆會(huì )員大會(huì )二次會(huì )議上，銀監會(huì )主席尚福林已經(jīng)提醒要加強對房地產(chǎn)信貸壓力測試和風(fēng)險測試。

“信貸即房貸”難持續

關(guān)注最近兩個(gè)月的金融信貸數據，就不難理解這個(gè)提醒。

8月新增社會(huì )融資總量1.47萬(wàn)億元，8月新增金融機構貸款季節性回升至9487億元，其中居民中長(cháng)期貸款新增5286億元，個(gè)人按揭貸款的占比達到了71.2%。而在此之前的7月份，金融機構貸款增加4636億元，但同期居民中長(cháng)貸新增4773億元，房貸占信貸的比重甚至突破100%。

信貸加持的背景下，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比7月增加13個(gè)和6個(gè)；持平的城市分別有2個(gè)和4個(gè)，分別比7月減少1個(gè)和3個(gè)；下降的城市分別有4個(gè)和9個(gè)。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱(chēng)，環(huán)比來(lái)看，一二三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比7月有所擴大；同比來(lái)看，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續三個(gè)月收窄后有所擴大，二三線(xiàn)城市則繼續擴大。

眼下，樓市到處彌漫著(zhù)“追漲”心態(tài)。9月18日，中國人民銀行發(fā)布了《2016年第三季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告》，對全國50個(gè)城市2萬(wàn)戶(hù)城鎮儲戶(hù)進(jìn)行的問(wèn)卷調查結果顯示：53.7%的居民認為目前房?jì)r(jià)“高，難以接受”，較上季提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，但42.9%的居民認為目前房?jì)r(jià)“可以接受”，還有3.4%的居民認為“令人滿(mǎn)意”。并且，未來(lái)3個(gè)月內準備出手購買(mǎi)住房的居民占比為16.3%，較上季提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

據廣發(fā)證券的測算，2014、2015、2016年居民戶(hù)中長(cháng)期貸款月均新增分別為1858億元、2542億元、4532億元，同比分別增長(cháng)-0.9%、36.8%、78.3%。同時(shí)，該券商統計數據還顯示，從趨勢上看，按揭貸款占零售貸款的比重從2013年最低位的59.7%，穩步回升至65.9%。

但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對記者表示，“貨幣寬松是一個(gè)可以解釋的變量，這使得各類(lèi)資金比較充裕。但單純貨幣因素并不能解釋房?jì)r(jià)暴漲地價(jià)暴漲等原因，關(guān)鍵是資金的流動(dòng)方向。目前避險情緒比較重，認為房地產(chǎn)是資金的避風(fēng)港。”

房貸高增長(cháng)是否持續？前海開(kāi)源基金執行總經(jīng)理楊德龍對記者表示，“近月信貸增長(cháng)主要是住房按揭貸款的增長(cháng)，房?jì)r(jià)上漲跟貨幣發(fā)行有一定關(guān)系。由于目前房地產(chǎn)仍比較熱，預計信貸增長(cháng)還會(huì )維持一段時(shí)間。”

然而，海通證券首席宏觀(guān)分析師姜超則發(fā)研報稱(chēng)，上半年銀行盈利依然要靠規模沖量，由于2016年上半年地產(chǎn)火爆、企業(yè)投資低迷，使得銀行新增信貸中房貸占比猛增、企貸占比回落，但房貸高增長(cháng)持續性存疑。

“居民買(mǎi)房以后會(huì )壓縮基本的生活消費，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。另外，買(mǎi)房后對于增值的預期很大，也會(huì )對房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過(guò)于敏感。”嚴躍進(jìn)坦言。

未來(lái)政策或進(jìn)一步收緊

廈門(mén)、武漢、南京、蘇州等二線(xiàn)城市相繼開(kāi)始實(shí)行不同程度的限購或限貸舉措，以抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。更據公開(kāi)統計數據顯示，8月房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅前20名城市里，有一半已經(jīng)開(kāi)啟新一輪調控。

“一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)偏高，部分投資投機資金開(kāi)始撤出一線(xiàn)城市，進(jìn)而進(jìn)入二線(xiàn)城市，部分二線(xiàn)城市從限購、限貸等層面積極收緊政策。”嚴躍進(jìn)表示，從政策導向看，部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，后續也會(huì )陸續出臺各類(lèi)收緊政策，比如說(shuō)模仿杭州落實(shí)“市區限購、郊區不限購”的差別化調控政策。

“關(guān)鍵是信貸方面能夠把控住，那么風(fēng)險就不會(huì )太大。”嚴躍進(jìn)對記者稱(chēng)。樓市調控政策可用的招數其實(shí)很多，比如說(shuō)提高二套房的交易成本、類(lèi)似契稅等費用?；蛘邔Ω黝?lèi)房貸申請頻繁的現象進(jìn)行管制，此類(lèi)貸款甚至包括消費貸等需要管制。“如果信貸方面能夠把控住，那么風(fēng)險就不會(huì )太大。”嚴躍進(jìn)對記者稱(chēng)。

實(shí)際上，除了金融機構，民間金融也在為房?jì)r(jià)推波助瀾：盈燦咨詢(xún)數據顯示，2016年1~8月，共有773家P2P網(wǎng)貸平臺涉及房貸業(yè)務(wù)，成交量為1256.50億元，約占網(wǎng)貸行業(yè)總成交量的10%。值得注意的是，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺約有200家。

9月18日，中國建設銀行發(fā)布的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”公告顯示，從2015年以來(lái)，個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不斷攀升。根據建行2015年和2016年發(fā)行的4期針對個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)支持證券中，深圳、上海、蘇州和廊坊等均位列前十之內。這些也是此輪房?jì)r(jià)上漲的“排頭兵”。

“目前央行重啟28天逆回購，旨在改變資金結構，防范債市高杠桿。當前地產(chǎn)泡沫擴大，美聯(lián)儲加息概率仍高，均對寬松構成制約，預計貨幣政策保持中性，短期難松難緊。”姜超解釋稱(chēng)。

記者注意到，市場(chǎng)曾預期的降準降息遲遲未出臺，央行今年以來(lái)在投放方式上更多使用MLF、逆回購等貨幣工具。

考慮央票及逆回購順延到期的影響之后，9月12日至9月22日期間八個(gè)交易日，央行公開(kāi)市場(chǎng)操作分別凈投放資金1501億元、1000億元、1350億元、1400億元、1700億元、1400億元、1200億元、1600億元，累計凈投放11151億元。

房?jì)r(jià)還能漲多久？瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤建議，要監測房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì )強勁復蘇、大幅助推經(jīng)濟增長(cháng)，投資者應繼續關(guān)注房地產(chǎn)銷(xiāo)售，因為銷(xiāo)售的強勁增長(cháng)通常會(huì )推動(dòng)新開(kāi)工，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。與此同時(shí)，如果更多城市房?jì)r(jià)和地價(jià)快速上升、房貸增速及其他相關(guān)杠桿快速攀升，那么國家就更有可能大幅收緊政策、給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。