房?jì)r(jià)同比環(huán)比漲幅擴大 開(kāi)發(fā)商拿地火熱促投資增長(cháng)

房?jì)r(jià)同環(huán)比漲幅擴大，多地重啟限購限貸。8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數平均環(huán)比上漲1.26%，增幅較上月擴大0.54個(gè)百分點(diǎn)；算數平均同比上漲7.54%，較上月擴大1.19個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格環(huán)比和同比上漲的城市數量均較上月有所增加，其中環(huán)比漲幅超過(guò)2%的城市有16個(gè)，同比漲幅超過(guò)20%的城市有10個(gè)。

大量資金、較松政策、看漲預期共同作用下的熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，房?jì)r(jià)呈現大幅上漲態(tài)勢。目前已有蘇州、廈門(mén)和杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市重啟限購措施，合肥、南京、武漢等多個(gè)城市以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級了限貸政策。熱點(diǎn)城市熱潮不退，接下來(lái)還將有更多城市重回限購限貸隊伍。

銷(xiāo)售增速小幅下降，依然保持較快增長(cháng)。1月份-8月份，商品房銷(xiāo)售面積87451萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.5%，增速比1月份-7月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額66623億元，增長(cháng)38.7%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。只要去庫存任務(wù)還在持續，成交將繼續保持較好增長(cháng)。去年同期的高基數使接下來(lái)的“金九銀十”在增速上看或不會(huì )太突出，考慮去年的翹尾效應，銷(xiāo)售增速將繼續走低。

今年以來(lái)，在實(shí)體經(jīng)濟走軟的背景下，銀行對按揭資產(chǎn)偏愛(ài)有加，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大。目前房貸利率優(yōu)惠已近極限，8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來(lái)的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續9個(gè)月持平。較寬松的貨幣環(huán)境、較低的貸款利率仍將持續，部分熱點(diǎn)城市進(jìn)入收信貸、防風(fēng)險的去杠桿期，銀行或從搶房貸市場(chǎng)轉為吸引優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，房貸政策趨于穩定，注重防止金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資增速略有回升，主要來(lái)自土地市場(chǎng)貢獻。1月份-8月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64387億元，同比名義增長(cháng)5.4%，增速比1月份-7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。從土地市場(chǎng)和新開(kāi)工情況看，1月份-8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降8.5%，降幅比上月擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款增長(cháng)7.9%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積增長(cháng)12.2%，回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的好轉主要來(lái)自于土地市場(chǎng)的貢獻，房企出手闊綽、地價(jià)高歌猛進(jìn)，使得在土地成交面積同比下降的同時(shí)成交價(jià)款卻有了更快的增長(cháng)。面對土地拍賣(mài)溢價(jià)率連連上升的勢頭，處在風(fēng)浪中心的幾個(gè)熱點(diǎn)城市應對措施則迥然不同。上海采取中止土地出讓的方式收緊供應，而更多的城市如深圳、廈門(mén)、蘇州、合肥則集中大規模推地，希望通過(guò)增供給的方式平抑地價(jià)。若推地持續，或將支撐房地產(chǎn)投資增速企穩并階段性小幅回升。

銷(xiāo)售回款和按揭貸款保持高速增長(cháng)。1月份-8月份，房企到位資金91573億元，同比增長(cháng)14.8%。其中，國內貸款14199億元，增長(cháng)1.7%；利用外資97億元，下降52.6%；自籌資金31983億元，增長(cháng)0.6%；定金及預收款25656億元，增長(cháng)29.7%；個(gè)人按揭貸款15395億元，增長(cháng)52.2%。

定金及預收款以及個(gè)人按揭貸款保持高速增長(cháng)，其在開(kāi)發(fā)企業(yè)各項資金來(lái)源中的占比也明顯提升。銷(xiāo)售熱情的持續及銀行按揭的支持、較低成本融資渠道的開(kāi)放，使開(kāi)發(fā)商資金面較好。但從另一個(gè)方面也應該看到，當貨幣寬松周期過(guò)去、銀行收緊信貸政策之后，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是中小房企資金鏈或面臨考驗。