房產(chǎn)樁-房產(chǎn)樁基工程 基礎工程包括哪些

每經(jīng)編輯：李澤東

據中國建設報報道，6月26日下午，住房和城鄉建設部黨組書(shū)記、部長(cháng)倪虹會(huì )見(jiàn)了來(lái)訪(fǎng)的中國銀行黨委書(shū)記、董事長(cháng)葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動(dòng)住房和城鄉建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行交流。

倪虹強調，“保交樓、保民生、保穩定”是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要進(jìn)一步提高政治站位，增強責任意識，加快推進(jìn)已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實(shí)維護購房人合法權益。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒(méi)有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開(kāi)展現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。

倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，希望中國銀行進(jìn)一步加大工作力度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、維護社會(huì )大局穩定作出更多貢獻

此外，倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。要抓住數字化轉型機遇，加快推進(jìn)新型城市基礎設施建設，讓城市更聰明、更智慧。要深化國際交流與合作，助力建筑業(yè)企業(yè)“走出去”，打造“中國建造”升級版。希望中國銀行走在前列，與住房和城鄉建設領(lǐng)域開(kāi)展更加深入廣泛的合作。

每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝

其中，“房屋養老金制度”引人關(guān)注，據了解，“房屋養老金”的專(zhuān)業(yè)名字叫做“物業(yè)專(zhuān)項維修資金”。

物業(yè)專(zhuān)項維修資金，是指專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。物業(yè)專(zhuān)項維修資金包括首期歸集的專(zhuān)項維修資金和日常收取的專(zhuān)項維修資金。

《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》已經(jīng)2007年10月30日建設部第142次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。

最近，多個(gè)城市都在出臺相關(guān)的管理辦法。以寧波為例。今年4月1日，寧波新版“房屋養老金”管理辦法出臺，《辦法》共41條，規定了物業(yè)專(zhuān)項維修資金的設立、存儲、使用范圍、方式和程序、監督管理等內容。

寧波“房屋養老金”到底該怎么交、怎么用？是眾多網(wǎng)友關(guān)心的話(huà)題，權威回復，一文讀懂！

新交付小區、老小區和40年產(chǎn)權公寓，物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存標準有什么區別？

多位網(wǎng)友：市區新交付的住宅小區專(zhuān)項維修資金是開(kāi)發(fā)商出還是小區業(yè)主出？金額怎么計算出來(lái)？老小區向哪里查詢(xún)自己所在小區的專(zhuān)項維修資金交存標準？40年產(chǎn)權的商住公寓樓，交存標準和70年產(chǎn)權住宅一樣嗎？

市住建局：根據寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，我市新交付的住宅小區專(zhuān)項維修資金由業(yè)主交存。目前專(zhuān)項維修資金一般先由建設單位（開(kāi)發(fā)商）在辦理房屋產(chǎn)權初始登記之前代交，待房屋交付時(shí)向小區業(yè)主收取，如果在購房合同中已經(jīng)明確約定購房款中包含專(zhuān)項維修資金，不得再向小區業(yè)主另行收取。

現行新交付的住宅小區專(zhuān)項維修資金交存標準如下：

根據《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法操作細則（試行）》規定，全市（除余姚、慈溪外）的專(zhuān)項維修資金交存標準為：

1、總層數在6層（含）以下的房屋，無(wú)電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元；

2、總層數在7～11層的房屋每平方米交存104元，若總層數在7～9層的房屋且無(wú)電梯的，每平方米交存65元；

3、總層數在12～21層的房屋每平方米交存120元；

4、總層數在22層（含）以上的房屋每平方米交存144元。

根據《余姚市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理實(shí)施細則》規定，余姚的專(zhuān)項維修資金交存標準為：

1、總層數在6層及以下的房屋，無(wú)電梯的每平方米交存25元，有電梯的每平方米交存45元；

2、總層數在7層及以上的房屋，每平方米交存45元；

3、地下室（半地下室）每平方米交存25元。

根據慈溪市《關(guān)于確定物業(yè)維修資金收取標準的通知》《關(guān)于確定高層、中高層建筑物業(yè)維修資金收取標準的通知》規定，慈溪的專(zhuān)項維修資金交存標準為：1、總層數在6層及以下的房屋，每平方米交存25元；2、總層數在7層及以上的房屋，每平方米交存45元。

市住建局將會(huì )根據我市房屋建筑安裝工程單方平均造價(jià)情況對專(zhuān)項維修資金交存標準適時(shí)動(dòng)態(tài)調整并發(fā)布。

根據《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》（寧波市人民政府令第182號）規定：具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主、購房人應當交存專(zhuān)項維修資金。目前，40年產(chǎn)權商用公寓與70年產(chǎn)權民用住宅的專(zhuān)項維修資金交存標準一致。

若您所在小區是專(zhuān)項維修資金交存標準政策施行之前交付，并且未交存專(zhuān)項維修資金的住宅小區，需要補建專(zhuān)項維修資金的，可參照上述交存標準補交，也可由業(yè)主大會(huì )決定具體的交存標準。

什么情況下，需要續存物業(yè)專(zhuān)項維修資金？

編號為“7877089”的網(wǎng)友：什么情況下需要小區業(yè)主續存物業(yè)專(zhuān)項維修資金？

市住建局：根據《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，當專(zhuān)項維修資金使用后，業(yè)主分戶(hù)賬內的余額不足首期交存金額百分之三十時(shí)，應當由業(yè)委會(huì )擬定專(zhuān)項維修資金續籌方案，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)后由業(yè)委會(huì )組織分戶(hù)賬內余額不足的業(yè)主進(jìn)行續存。另外，除以上法定的最低續存標準外，可由業(yè)主大會(huì )決定續存標準、具體方式、期限、程序等事項。

日常小額維修費，能否從專(zhuān)項物業(yè)維修資金中劃撥？

編號為“7877403”的網(wǎng)友：我們每年交給物業(yè)的錢(qián)除了物業(yè)費，還有日常維修金?？吹叫乱幎ㄕf(shuō)，小區建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金后，每年可以劃撥日常維修金給業(yè)主的。如果這個(gè)錢(qián)劃撥了，額外還要交給物業(yè)日常維修費嗎？專(zhuān)項資金劃撥后，支取是不是按照小區議事規則來(lái)執行？

市住建局：根據《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》相關(guān)規定，由業(yè)主大會(huì )根據小區實(shí)際情況決定本年度日常小額維修資金總額預算和單次小額維修費用的最大限額，并向全體業(yè)主公布，或者在業(yè)主大會(huì )議事規則中約定。

小區建立專(zhuān)項維修資金的，由小區業(yè)委會(huì )持上述業(yè)主大會(huì )決定，向管理機構申請劃撥年度日常小額維修資金。已交存專(zhuān)項維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金分攤部分從自己的分戶(hù)賬中劃撥。分戶(hù)賬內余額不足或未交存專(zhuān)項維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金分攤部分由其另外支出。

根據業(yè)主大會(huì )決定，如果業(yè)主分戶(hù)賬內余額充足，足夠劃撥本年度的預算總額，無(wú)需再額外支付日常維修金。另外，若本年度日常小額維修資金預算不足的，可以申請補充劃撥，分戶(hù)賬內余額不足或未交存專(zhuān)項維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金補充分攤部分由其另外支出。

資金管理機構劃撥本年度日常小額維修資金后，業(yè)主委員或受其委托的物業(yè)公司按照上述業(yè)主大會(huì )的決定或者業(yè)主大會(huì )議事規則的約定支取資金用于日常小額維修。

未建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金的老小區，業(yè)主是否可以補交？

網(wǎng)友“貌美如花就是我”：我所在的小區是市三區的商品房老小區，有些設施已經(jīng)開(kāi)始老化，特咨詢(xún)關(guān)于物業(yè)專(zhuān)項維修資金的一些問(wèn)題：

1、小區沒(méi)有建立過(guò)物業(yè)專(zhuān)項維修資金，現在補交的話(huà)，是否還能享受自己交60%，政府補貼40%的優(yōu)惠政策？這個(gè)政策持續到什么時(shí)候？

2、如果小區內不是每個(gè)業(yè)主都愿意交的話(huà)，能否部分愿意交的業(yè)主先交，并享受補貼？如果可以的話(huà)，這些資金是否按戶(hù)登記份額？

3、若樓道電梯老化需要單獨維修或更換，能否支取樓道專(zhuān)有部分的物業(yè)專(zhuān)項維修資金？

4、問(wèn)題3如果可以的話(huà)，那這筆費用來(lái)源是否是按戶(hù)來(lái)分配，沒(méi)交專(zhuān)項維修資金的業(yè)主自行支付，已建賬的業(yè)主從資金賬戶(hù)中支出？

5、問(wèn)題4中樓道維修金的支取，需要哪些手續？需要開(kāi)小區業(yè)主大會(huì )嗎？

市住建局：關(guān)于第1、2個(gè)問(wèn)題，我市專(zhuān)項維修資金管理遵循建賬到戶(hù)的原則，以一個(gè)小區為單位設賬，小區內每戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬，即每戶(hù)會(huì )關(guān)聯(lián)登記所交存的資金。沒(méi)有建立過(guò)物業(yè)專(zhuān)項維修資金的老舊小區，可以以一個(gè)小區/一幢/一個(gè)單元為單位或業(yè)主自主選擇補交專(zhuān)項維修資金。

市六區小區進(jìn)行中修及中修以上項目維修，項目所涉業(yè)主按規定足額交存、續存專(zhuān)項維修資金的，在申請使用專(zhuān)項維修資金時(shí)，可享受政府50%比例的專(zhuān)項維修補貼資金。未足額交存、續存專(zhuān)項維修資金的業(yè)主不可享受。該補貼政策現行有效。

關(guān)于第3、4個(gè)問(wèn)題，專(zhuān)項維修資金是用于保修期屆滿(mǎn)后共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金統稱(chēng)，沒(méi)有區分如電梯、樓道等某一共用部位、共用設施設備。在保修期屆滿(mǎn)后，若電梯老化需維修或更換的，經(jīng)該樓單元內業(yè)主共同決定維修方案后，可以支取該樓單元業(yè)主分戶(hù)賬內的專(zhuān)項維修資金。

除業(yè)主大會(huì )另有約定外，該筆維修費的分攤方式按該樓單元內業(yè)主專(zhuān)有部分面積的比例分攤，已補交資金的業(yè)主在專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中支出，未補交或分戶(hù)賬余額不足的業(yè)主另行出資。

關(guān)于第5個(gè)問(wèn)題，樓道單元內電梯的維修方案和資金使用方案，一般只需該樓單元內的業(yè)主共同表決即可，無(wú)需召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，除非業(yè)主大會(huì )另有約定。

方案表決通過(guò)后，由業(yè)主委員會(huì )或者受其委托的小區物業(yè)公司向小區所在地的維修資金管理機構提出使用專(zhuān)項維修資金的申請。沒(méi)有業(yè)委會(huì )的，就由社區居委會(huì )和受其委托的小區物業(yè)公司提出使用申請。具體流程與申請資料可向小區所在地的維修資金管理機構咨詢(xún)。

根據《民法典》第278條規定，“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”業(yè)主表決方式：專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

根據《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》第39條規定，“中修及中修以上維修項目”定義共9項，其中有關(guān)于電梯維修與更換的是：8.更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件費用一次性超過(guò)電梯原造價(jià)的百分之二十的。

小區房屋外墻脫落，能使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金維修嗎？

網(wǎng)友“牛大哥愛(ài)寧波”：看到《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》中的中修及中修以上維修項目范圍第三條“整幢房屋外檐面脫落超過(guò)百分之三十，需要維修的”，我們小區房屋也有外墻脫落，是不是能按這個(gè)規定申請維修？

市住建局：您所述的條款是“中修及中修以上維修項目”的定義。若您所在小區是建立了專(zhuān)項維修資金的住宅小區，并且已過(guò)了房屋質(zhì)量保修期，可根據《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》的相關(guān)規定，申請使用專(zhuān)項維修資金對房屋外墻進(jìn)行維修。

充電樁改造和地下車(chē)庫建設環(huán)氧地坪，能否使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金？

網(wǎng)友“水易磊磊”：我在高新區的住宅小區，購房時(shí)交了一筆維修資金，請問(wèn)能否用于小區地下室刷環(huán)氧樹(shù)脂漆、車(chē)位安裝電動(dòng)汽車(chē)充電樁？

高新區建設局：根據《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》(市政府令182號）相關(guān)規定，環(huán)氧地坪和電動(dòng)汽車(chē)充電樁改造不屬于物業(yè)專(zhuān)項維修資金中修及中修以上維修范圍。

由開(kāi)發(fā)商代收的物業(yè)專(zhuān)項維修資金，是否存在被挪用風(fēng)險

網(wǎng)友“xuebi超”：根據新的《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》第十一條，新交付的物業(yè)管理區域首期專(zhuān)項維修資金，由建設單位在辦理房屋權屬首次登記前，代交至管理機構專(zhuān)用賬戶(hù)，在房屋交付時(shí)向買(mǎi)受人收取。請問(wèn)，業(yè)主交款后被開(kāi)發(fā)商挪用的資金風(fēng)險由誰(shuí)承擔？如何維護購房者的資金安全？

市住建局：根據寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，目前我市專(zhuān)項維修資金的收取，先由建設單位（開(kāi)發(fā)商）在辦理房屋產(chǎn)權初始登記之前代交至政府的專(zhuān)項維修資金管理機構專(zhuān)用賬戶(hù)中，由專(zhuān)項維修資金管理機構統一管理，待房屋交付時(shí)建設單位（開(kāi)發(fā)商）再向業(yè)主收取。一般在程序上，建設單位代交專(zhuān)項維修資金至專(zhuān)項維修資金管理機構早于建設單位向業(yè)主收取專(zhuān)項維修資金。

“在面對房屋基礎及結構修繕、外墻滲水修補、外保溫層更換、消防及電梯設施更新等較大規模的維修工程時(shí)，動(dòng)輒需要數百萬(wàn)元甚至數千萬(wàn)元的高額維修費用，老舊小區現有的維修資金難以滿(mǎn)足房屋‘應修盡修’的需求?！?/p>

《中國經(jīng)營(yíng)報》記者在采訪(fǎng)中了解到，今年全國兩會(huì )期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)佘才高帶來(lái)了試點(diǎn)創(chuàng )新房屋養老金制度的建議。

現有住宅專(zhuān)項維修資金不能滿(mǎn)足房屋“應修盡修”需求的現象，一直備受外界關(guān)注。

相關(guān)數據顯示，當前，南京市存量房屋時(shí)間跨度長(cháng)、數量大、隱患多。據統計，建成投入使用15 年以上的房屋約有223萬(wàn)套、約2.3億平方米，分別占全市房屋總量的42.47%、38.97%；在建成投入使用15年以上的房屋中，住宅約有94萬(wàn)套、0.84億平方米，分別占總量的42.15%、36.52%。

其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，有28%的小區余額低于10萬(wàn)元，遠遠不能滿(mǎn)足現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。

那么，如何更好解決以上問(wèn)題呢？“盡快推動(dòng)房屋養老金制度頂層設計”“建立房屋安全綜合保險制度和動(dòng)態(tài)監測制度”等被佘才高列入建議中。

據紅星新聞，連任四屆全國人大代表的樊蕓履職已經(jīng)15年。這些年她圍繞“財政轉移支付”、“反壟斷法”、“質(zhì)量促進(jìn)法”、“財政法”、“互聯(lián)網(wǎng)壟斷”、“網(wǎng)約車(chē)”提出了許多建議。今年全國“兩會(huì )”，樊蕓帶來(lái)了多份代表建議和1份關(guān)于“全國人大立法設立城鎮房屋養老金管理法”議案。

樊蕓說(shuō)，當前，我國城鎮存量住房維修投入不足、安全隱患治理難的問(wèn)題頻出，這密切關(guān)系到廣大人民群眾生命財產(chǎn)安全。她建議，將房屋養老金管理規定上升到全國人大立法層面，確保房屋養老金公共賬戶(hù)資金來(lái)源。正確發(fā)揮房屋養老金公共賬戶(hù)資金保障功能，深化完善房屋養老金個(gè)人賬戶(hù)資金管理，統籌使用養老金賬戶(hù)資金。以政府購買(mǎi)服務(wù)方式實(shí)現對全部城市全體房屋定期檢查，發(fā)現問(wèn)題能夠在第一時(shí)間進(jìn)行強制維修，促進(jìn)實(shí)現“應修盡修”，更好地維護人民群眾的生命財產(chǎn)安全。

“每年從當年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金?！?/p>

這是全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強的建議。他在今年的“兩會(huì )”期間帶來(lái)了一份《關(guān)于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。

隨著(zhù)存量房時(shí)代的加速到來(lái)，我國城鎮老舊住房占比正在持續攀升?！吨袊丝谄詹槟觇b-2020》及相關(guān)數據顯示，我國城鎮家庭住房中，三成是本世紀之前所建。城鎮存量住房規模已超過(guò)300億平方米，且隨著(zhù)房齡增長(cháng)，老舊住房的占比還在持續攀升。

與此同時(shí)，存量房屋的安全隱患越來(lái)越多、日漸突出，如外墻脫落、設施設備銹蝕、管線(xiàn)老化、樓梯過(guò)道不穩固，甚至存在房屋結構安全隱患，影響居民“安居”。

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