房來(lái)寶房產(chǎn)(房來(lái)喜個(gè)人資料)

直到母親準備做手術(shù)，劉某才知道父母這幾年來(lái)已將所有積蓄投入包括中安民生在內的幾家公司發(fā)行的理財產(chǎn)品中。不僅僅是劉某的父母，那些選擇中安民生等公司“以房養老”模式投資的老年人，或將陷入房財兩空、老無(wú)所依的境地。日前北京市公安局海淀分局通報稱(chēng)，犯罪嫌疑人已被刑事拘留。正規“以房養老”保險產(chǎn)品遇冷，打著(zhù)“以房養老”幌子騙取老年人房產(chǎn)的欺詐案卻被頻頻曝光。專(zhuān)家建議，要盡快制定和出臺老年人住房反向抵押擔保政策，將其作為國家政策性業(yè)務(wù)納入我國養老保障體系，鼓勵供給，滿(mǎn)足需求。

遇冷

4年累計承保194單

4月9日，北京市公安局海淀分局發(fā)微博稱(chēng)，針對群眾舉報其轄區北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司(中安民生資管)及中安民生養老服務(wù)有限公司從事非法集資一事，經(jīng)海淀警方偵查，對涉事公司實(shí)際控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

一方面是“騙子很熱”，另一方面是“市場(chǎng)很冷”，老年人住房反向抵押養老保險開(kāi)展4年來(lái)，共有4家保險公司獲得開(kāi)展住房反向抵押養老保險的資格，僅兩家保險公司推出住房反向抵押養老保險產(chǎn)品。目前，實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽一家。

北京青年報記者從幸福人壽獲悉，截至2019年3月底，幸福人壽反向抵押養老保險業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個(gè)城市累計承保133戶(hù)（194單）。平均投保年齡71歲，失獨孤寡、空巢、低收入老人更具有強烈的投保意愿。據統計，已經(jīng)完成投保的投保人年齡平均在71歲左右，無(wú)子女家庭占據總數一半。

難點(diǎn)

保險公司風(fēng)險大動(dòng)力不足

中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認為，開(kāi)展住房反向抵押有一個(gè)劣勢，那就是基層法律環(huán)境、社會(huì )誠信體系、中介服務(wù)機構質(zhì)量等方面不盡完善。住房反向抵押貸款是一個(gè)新生事物，很多地方政府部門(mén)都是第一次接觸，無(wú)論是政策法規，還是業(yè)務(wù)流程、體系機制，都需要重新梳理建立。

例如，幸福人壽的“房來(lái)寶”每單業(yè)務(wù)從老人簽訂投保意向書(shū)、房屋評估、抵押權人資質(zhì)認定、房屋抵押、公證到最終各項手續完結領(lǐng)到養老金，通常都要花上2-3個(gè)月時(shí)間，最長(cháng)的一單歷時(shí)9個(gè)月。例如，在雙方對房屋評估價(jià)值、每月能領(lǐng)取的養老金數額達成一致之后，雙方進(jìn)入抵押物及抵押人相關(guān)資質(zhì)認定。從實(shí)際操作來(lái)看，整個(gè)流程出現了不少需要進(jìn)一步捋順的細節。例如，“房屋性質(zhì)”。我國房改后，有的房子在補交土地出讓金后成為可以自由上市交易的商品房，但有的房子由于單位為保密性單位等原因，只能在系統內部流轉。

再如“產(chǎn)權性質(zhì)”。根據投保條款，投保老人擁有100%完全產(chǎn)權的房屋才可以做抵押，因此補領(lǐng)結婚證、房產(chǎn)證增名等也是這個(gè)環(huán)節的常見(jiàn)問(wèn)題。

與傳統的抵押貸款都是正向抵押，會(huì )約定一個(gè)具體的抵押期限和金額不同，反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，由此在部分政府部門(mén)的流程、規定等系統都需要重新設置，否則無(wú)法支持相關(guān)業(yè)務(wù)辦理。

建議

出臺住房反向抵押擔保政策

鄭秉文建議，國家出面委托某個(gè)部委具體執行，對投保人和承保人提供“雙向保險”；或國家授權某個(gè)金融機構，以國家信用為背書(shū)，對承保人提供“單向保險”。要盡快制定和出臺老年人住房反向抵押擔保政策，將其作為國家政策性業(yè)務(wù)納入我國養老保障體系，鼓勵供給，滿(mǎn)足需求。

此外，在法律環(huán)境層面，我國目前的《繼承法》《物權法》《擔保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點(diǎn)，需要修訂相關(guān)法律條文，為反向抵押創(chuàng )造良好的法律環(huán)境。保險公司層面，在產(chǎn)品的標準化、支付的模塊化、計算的價(jià)值化、期限的靈活化等改進(jìn)空間也很大。

同時(shí)，也需要更多符合資質(zhì)的社會(huì )力量，如商業(yè)銀行、公辦或民辦養老機構都參與到“以房養老”業(yè)務(wù)中來(lái)。更多市場(chǎng)主體的參與，才能擴大正規軍市場(chǎng)的規模，增加產(chǎn)品和服務(wù)供給，也會(huì )帶來(lái)更大的社會(huì )影響力。

幸福人壽反向抵押養老保險辦公室高級專(zhuān)員陳磊表示：“從這一創(chuàng )新業(yè)務(wù)行業(yè)階段發(fā)展看，還要進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策細則落地及管理辦法出臺。此次2019年《關(guān)于推進(jìn)養老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）提出，在房地產(chǎn)交易、抵押登記、公證等機構設立綠色通道，簡(jiǎn)化辦事程序，提升服務(wù)效率，這就是回應了我們之前的呼吁與訴求，政府發(fā)文何時(shí)盡快落地、怎么執行到位還有待相關(guān)職能部門(mén)切實(shí)參與、共同推動(dòng)?！?/p>

另外，按照反向抵押養老保險特質(zhì)，他項權證（不動(dòng)產(chǎn)登記證）上的最高債權額會(huì )遠高于現時(shí)評估價(jià)值，《擔保法》與《物權法》對此的定義與解釋存在一定差異與沖突，相對來(lái)說(shuō)，《物權法》更清晰體現保護最高債權額限度內的優(yōu)先受償權。法律層面若能盡快配套與完善，更有利于這一金融創(chuàng )新產(chǎn)品在全國推廣。

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國務(wù)院出臺28條支持“以房養老”保險

國家批準的“以房養老”保險產(chǎn)品，即老年人住房反向抵押養老保險，實(shí)際上是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創(chuàng )新型商業(yè)養老保險業(yè)務(wù)。

其操作方式是，擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領(lǐng)取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養老保險相關(guān)費用。

該產(chǎn)品面對的投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。提供老年人住房反向抵押養老保險的為具備一定資質(zhì)的保險公司。

2014年6月，原發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》，正式啟動(dòng)反向抵押保險試點(diǎn)，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州以及武漢等4個(gè)城市。2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養老保險產(chǎn)品獲批上市銷(xiāo)售，試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養老保險正式擴大到全國范圍。

4月16日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《意見(jiàn)》，在這份重磅文件中，“養老普惠金融”成為亮點(diǎn)，“以房養老”保險與長(cháng)期護理保險、養老目標基金等產(chǎn)品一起被再一次明確提及，包括6方面共28條具體政策措施。其中，在發(fā)展養老普惠金融方面，明確提出“支持商業(yè)保險機構在地級以上城市開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險業(yè)務(wù)”。

(來(lái)源:北京青年報)