北京豪宅戰火早已燒到五環(huán)已是不爭的事實(shí)，加之過(guò)去幾年中拍出的三環(huán)內地塊鳳毛麟角，也讓人們幾乎忘卻了內城頂豪的存在。然而，無(wú)地供應并不代表三環(huán)區域內樓盤(pán)已消化殆盡。上周末，包括麗澤板塊的華潤·昆侖域、德勝門(mén)板塊的中駿·天宸以及動(dòng)物園板塊的金地·華著(zhù)在同一天亮相，不禁讓人們驚嘆：三環(huán)內還有多少隱形頂豪?

隱形的內城頂豪

炎熱的北京夏天，頂豪樓市的溫度也隨一眾內城頂豪項目的亮相而進(jìn)入高溫模式。

上周末，同處北京二環(huán)周邊的頂豪樓盤(pán)華潤·昆侖域、中駿·天宸、金地·華著(zhù)幾乎在同一時(shí)間內“閃亮登場(chǎng)”。其中，率先登場(chǎng)的金地·華著(zhù)位于海淀西二環(huán)，是金地集團高端產(chǎn)品線(xiàn)上華系品牌的代表作品，據稱(chēng)當日有300余組客戶(hù)參加了項目的發(fā)布儀式。之后，位于北二環(huán)德勝門(mén)附近的中駿·天宸則在北京國子監舉辦亮相儀式，據業(yè)內人士估算，該項目入市售價(jià)預計至少會(huì )突破20萬(wàn)元/平方米;同樣在7月28日選擇亮相，位于西南二環(huán)的華潤·昆侖域則是華潤今年在北京市場(chǎng)上最重要的高端產(chǎn)品之一，被公司寄予了厚望。

“三家內城頂豪同時(shí)亮相在北京豪宅史上并不多見(jiàn)。”一位豪宅代理機構人士表示，2016年頂豪項目持續發(fā)力，激烈的競爭也讓一些內城頂豪項目不再選擇低調。

甚至一些內城頂豪選擇了“結盟”的方式。日前，懋源地產(chǎn)、龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等品牌房企就聯(lián)合舉辦了一場(chǎng)北京內城頂豪首區發(fā)布會(huì )。

上述機構人士分析，以麗澤商務(wù)區為核心，兩公里半徑內匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著(zhù)、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價(jià)地王葛洲壩樊家村項目等多家頂級樓盤(pán)，在北京核心區板塊，這樣的頂級豪宅密度在以往極為罕見(jiàn)。

資料顯示，自2013年懋源摘得夏家胡同地王以來(lái)，以麗澤橋金融商務(wù)區為中心的西南二環(huán)到三環(huán)沿線(xiàn)，涌現了上述一批令人矚目的地王項目，而且這些項目都稱(chēng)得上是中國最頂級開(kāi)發(fā)商打造的最頂級產(chǎn)品線(xiàn)上的精品。

內城還有多少“豪”

眾多二環(huán)、三環(huán)周邊的頂豪項目亮相，幾乎在瞬間打破了二環(huán)長(cháng)期以來(lái)無(wú)地可售、無(wú)新盤(pán)供應的“高冷”局面。不禁讓人們驚嘆，內城還有多少隱形頂豪?

帶著(zhù)相關(guān)疑問(wèn)，北京商報記者查閱相關(guān)資料發(fā)現，目前圍繞著(zhù)二環(huán)區域還有包括宣武門(mén)板塊的國安府、西絨線(xiàn)26號、西單上國闕、天安國匯;建國門(mén)板塊則有長(cháng)安太和、中海·楓丹公館、長(cháng)安驛、勵駿華庭、貢院9號、霞公府;東直門(mén)板塊的融創(chuàng )使館壹號院;麗澤板塊有首創(chuàng )·天閱公館、泰禾·西府大院、龍湖·西宸原著(zhù)、懋源·釣云臺、中國璽、懋源·璟岳、璽源臺以及葛洲壩樊家村項目;崇文門(mén)還有國瑞·紫金臺;安定門(mén)還有盛德紫闋以及萬(wàn)科·甲柒拾柒號和方莊的首開(kāi)·璞瑅公館;東三環(huán)國貿附近還有萬(wàn)科·大都會(huì )、北京壹號院以及正在建設的中服地塊項目。

據不完全統計，環(huán)繞三環(huán)、二環(huán)周邊的頂豪數量超過(guò)30個(gè)。價(jià)格區間基本在10萬(wàn)元/平方米左右，部分項目的價(jià)格還更高。

“內城頂豪作為樓市塔尖上產(chǎn)品，一直低調而隱秘卻無(wú)法擺脫被關(guān)注的命運。”一位機構觀(guān)察家分析，內城頂豪的去化周期一般都相當長(cháng)。一方面，超高的總價(jià)讓項目銷(xiāo)售周期自然拉長(cháng);另一方面，絕版的土地資源讓項目方產(chǎn)生惜售的心態(tài)，不會(huì )選擇一次性出貨。內城土地價(jià)格的抬升也讓頂豪開(kāi)發(fā)商坐收房?jì)r(jià)利好。實(shí)際上，眾多內城老豪宅多年來(lái)一直低調銷(xiāo)售，并不急于清盤(pán)，甚至一年銷(xiāo)售套數在個(gè)位數的也并不少見(jiàn)。這也是許多內城頂豪項目銷(xiāo)售多年仍在售的主要原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京樓市已進(jìn)入五環(huán)千萬(wàn)時(shí)代，在過(guò)去的2016年前7個(gè)月，北京五環(huán)內商品房單套平均成交額達到了998萬(wàn)元，這也是歷史上第一次五環(huán)全面豪宅化。

統計顯示，五環(huán)外出現了801套的6萬(wàn)+的成交，五環(huán)外總價(jià)1000萬(wàn)元以上的豪宅也出現了2162套，均刷新了歷史紀錄。

因為土地供應的稀缺，五環(huán)內已經(jīng)空心稀缺化。從北京市場(chǎng)預期看，到2017年，北京入市的豪宅將呈現一個(gè)非常明顯的沿五環(huán)分布：最近五年，北京四環(huán)內住宅土地占221宗，土地供應比例只有4%。

“由此可見(jiàn)，內城頂豪消失仍舊是時(shí)間問(wèn)題。”業(yè)內專(zhuān)家表示，除了供應稀缺，“地段至上”的規律也一直沒(méi)有被打破，頂豪本質(zhì)上都是對稀缺資源和景觀(guān)最大化的極致占有，占據了城市核心區位的內城頂豪在北京市場(chǎng)上仍處于有利的競爭姿態(tài)。

頂豪是誰(shuí)與誰(shuí)的戰爭?

“北京頂豪市場(chǎng)將免不了一場(chǎng)鏖戰。”業(yè)內人士分析，未來(lái)包括新豪老豪之間、新豪之間、內城外城之間，頂豪爭奪戰將無(wú)處不在。

“先下手為強、后下手遭殃”，萬(wàn)房機構CEO付碩認為，對于高端項目而言，未來(lái)圍繞頂級客群的爭奪將成為核心焦點(diǎn)。

事實(shí)上，頂豪賣(mài)給誰(shuí)一直是人們最好奇的話(huà)題之一。不僅是普通大眾，即便是閱人無(wú)數的頂豪銷(xiāo)售人員在賣(mài)房時(shí)也都或多或少帶著(zhù)獵奇心理。

北京曾流行一個(gè)段子，其中一句叫“北平府的院子住著(zhù)誰(shuí)?”說(shuō)的是坐落在什剎海旁的北平府，該項目定位高端四合院，戶(hù)數僅10套，單套價(jià)格在3億元左右。項目方表示將依據客戶(hù)需求，實(shí)現私人定制，于是圍繞這10個(gè)買(mǎi)家將會(huì )是什么人而引發(fā)了業(yè)界的猜想。

上述人士分析，頂豪的購買(mǎi)力一直不容置疑。當初業(yè)界曾經(jīng)流傳一個(gè)故事：一個(gè)土豪買(mǎi)金茂府，一套4個(gè)車(chē)位，結果他家五輛車(chē)，最后買(mǎi)了兩套金茂府。

“說(shuō)神秘也不神秘”，另一位豪宅操盤(pán)手告訴北京商報記者，并非人們猜想的，頂豪買(mǎi)家要么是官商人士要么是各界名流。實(shí)際上，近年來(lái)，眾多金融、IT互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)人士在豪宅買(mǎi)家中開(kāi)始成為主流人群，而且年齡結構也更為年輕。而他們對豪宅的需求也幾乎顛覆了以往復雜與奢華的設計風(fēng)格，而是要求豪宅根據使用的功能性和個(gè)性化。由此，當前市場(chǎng)上，新頂豪項目都在項目打造上有意識地做出差異化特色。同時(shí)，在營(yíng)銷(xiāo)上，用最突出最能吸引眼球的細節和故事，影響年輕一代買(mǎi)家的注意。“年輕富豪更注重物質(zhì)層面向精神層面升華，更關(guān)注內心體驗。”

業(yè)內人士預測，面對當前北京頂豪云集入市、扎堆競爭的嚴峻形勢，囤盤(pán)多年的“隱豪”不得不放下身段，積極入市;豪宅新貴們也不愿再冒囤盤(pán)的風(fēng)險，北京內城將迎來(lái)一場(chǎng)酣戰。新頂豪產(chǎn)品在產(chǎn)品設計上可能會(huì )更好地迎合新一代富豪的口味，相反老項目可能在產(chǎn)品戶(hù)型方面沒(méi)有優(yōu)勢，但地段永遠是老頂豪的法寶。