首批試點(diǎn)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式出讓的兩宗地塊昨天入市，雖然條件苛刻，但仍然吸引不少房企爭搶。最終，多家房企投報自持商品房面積比例為100%，競拍隨即轉入技術(shù)競標競選環(huán)節，各房企分別提報建筑方案，10天后再次競拍。

京華時(shí)報記者潘秀林劉雪玉

房企競買(mǎi)意愿強烈

昨天下午競拍的是位于海淀西北旺鎮永豐產(chǎn)業(yè)基地的兩宗地塊，其中永豐產(chǎn)業(yè)基地18號地塊為R2二類(lèi)居住用地，地塊規劃建筑面積138825平方米。在現場(chǎng)競拍之前，已經(jīng)有16家房企報名、獲得16次網(wǎng)上報價(jià)。永豐產(chǎn)業(yè)基地19號地塊為二類(lèi)居住及零售商業(yè)用地，規劃建筑面積162894平方米，共有12家報名，獲得11次網(wǎng)上報價(jià)。

在近20家房企的圍獵中，18號地以50億元的總價(jià)觸頂，在自持商品住房面積競拍環(huán)節，綠地、龍湖聯(lián)合體、保利、萬(wàn)科均投報100%的自持商品住房面積，因此競拍轉入第三階段“投報高標準商品住宅建設方案”環(huán)節。同時(shí)，19號地以59億元觸頂，首開(kāi)、住總萬(wàn)科、綠地、保利全部投報100%自持面積。

明天上午將競拍海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地30號地塊以及大興黃村興華大街的居住用地，在現場(chǎng)競拍之前已經(jīng)獲得了多次報價(jià)。

本月初，同樣位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗居住用地現場(chǎng)競價(jià)，地塊全部為公租房與自住房，并無(wú)商品房，按照21.5億元的價(jià)格計算，自住房部分樓面價(jià)2.92萬(wàn)元/平方米?！鞍凑珍N(xiāo)售限價(jià)3.5萬(wàn)元計算，利潤很低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，房企開(kāi)發(fā)的結果將基本只能覆蓋成本，房企之所以看中這無(wú)風(fēng)險的30億銷(xiāo)售額(含車(chē)位等)，還因為北京多日未出土地，獲得土地可以分攤管理成本。

張大偉分析認為，北京限房?jì)r(jià)地塊依然吸引了眾多企業(yè)的強烈購買(mǎi)意愿，從這一點(diǎn)來(lái)看，一線(xiàn)城市土地資源仍然是企業(yè)的首選。另外，針對北京、深圳等城市已經(jīng)開(kāi)始限房?jì)r(jià)競地價(jià)的局面，很多企業(yè)也需要根據土地出讓結構轉變拿地思路，過(guò)去的拿地定價(jià)模式開(kāi)始出現變化，成本定價(jià)越來(lái)越重要。

全方位圍堵高價(jià)地

根據公告，這些地塊全部設定合理的土地上限價(jià)格，當競買(mǎi)人報價(jià)達到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為在此價(jià)格基礎上通過(guò)現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售。

據悉，自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數倍，報數高者得。

除此之外，為了圍堵高價(jià)地，昨天出讓的兩宗地塊還有以下幾個(gè)限制性條件：首先是限制最高售價(jià)和均價(jià)。商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)53400元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)56100元/平方米。而另一宗黃村地塊，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)55800元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)58500元/平方米。

其次，這些地塊全部居住建筑規模中套型90平以下住房面積比重需達到70%以上。此外，商品住房取得分戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后5年內不得出售；銷(xiāo)售時(shí)不得搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

按照張大偉的測算，昨天兩宗地30萬(wàn)平米中的29萬(wàn)平米將成為持有物業(yè)，按照平均一套60平方米計算，可以提供4800套出租房。接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場(chǎng)價(jià)格，但減少了銷(xiāo)售房源供應。

土地進(jìn)入限價(jià)時(shí)代

除了上述地塊之外，北京土地市場(chǎng)近日又新增了幾宗經(jīng)營(yíng)性用地掛牌。其中，位于房山區韓村河鎮的R2二類(lèi)居住用地，全部規劃為自住型商品住房，建筑規模98652平方米，最大套型面積90平方米，銷(xiāo)售價(jià)格1.35萬(wàn)元/平方米。大興區黃村鎮地塊為多功能用地，建筑規模75646平方米。兩宗地的掛牌競價(jià)起始時(shí)間均為12月6日。

另外，位于石景山區實(shí)興大街的兩宗B23研發(fā)設計用地，也將在11月23日起開(kāi)始掛牌競價(jià)；位于房山區長(cháng)陽(yáng)鎮的綜合性商業(yè)金融用地，在11月14日開(kāi)始掛牌競價(jià)，位于房山區拱辰街道的綜合性商業(yè)金融用地，同日也掛牌競價(jià)。

中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，目前北京待售的10宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，已經(jīng)全面控制價(jià)格。

“未來(lái)對房企經(jīng)營(yíng)要求

將越來(lái)越高，從過(guò)去的銷(xiāo)售思維將轉變成為經(jīng)營(yíng)思維?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。

而隨著(zhù)北京土地市場(chǎng)政策全面嚴格落地，在2017年下半年這幾宗地上市后，海淀、大興等區域將受到明顯影響。

張大偉認為，按照北京土地政策的實(shí)施，基本可以杜絕產(chǎn)生高價(jià)地的可能性。張大偉預計，近期的幾宗地塊陸續出讓?zhuān)瑢⒂绊?017年房?jì)r(jià)下調5%。