□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

央行近日發(fā)布的數據顯示，截至9月末，個(gè)人住房貸款余額達16.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)34.9%，增速創(chuàng )下2010年9月以來(lái)新高。今年1-9月，個(gè)人住房貸款新增3.6萬(wàn)億元，為去年同期的2倍。央行表示，個(gè)人房貸增長(cháng)較快，直接原因是今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火熱，也與金融機構、居民資產(chǎn)配置選擇有關(guān)。

參考美國和日本經(jīng)驗，存量財富快速增長(cháng)對經(jīng)濟運行會(huì )產(chǎn)生較大影響，經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系更加緊密。經(jīng)濟主體可以方便地進(jìn)行抵押融資，從而顯著(zhù)增大了房地產(chǎn)等資產(chǎn)的流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)在一起。而根據央行三季度貨幣政策執行報告，改革開(kāi)放以來(lái)，我國居民金融資產(chǎn)年均增長(cháng)超過(guò)20%，住房資產(chǎn)規模達到金融資產(chǎn)規模的2倍左右。

2012年以來(lái)，全國勞動(dòng)年齡人口累計減少1500萬(wàn)，三大都市圈人口增速放緩，但房?jì)r(jià)卻暴漲。今年9月，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅同比超過(guò)5%和10%的，分別有29個(gè)和19個(gè)城市，且均分布在京津冀、長(cháng)三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區，以及中部城市集群(如武漢、鄭州)。此外，2015年北上廣(東)存款余額相比2013年暴增41%，背后貨幣推動(dòng)下的加杠桿和資產(chǎn)配置不可忽視。中部核心城市(武漢、鄭州)房?jì)r(jià)暴漲，盡管有人口積聚的積極一面，但在都市圈需要的社會(huì )經(jīng)濟基礎設施(比如戶(hù)籍改革、產(chǎn)業(yè)集聚、公共服務(wù)均等化等)無(wú)太大進(jìn)展的情況下，非本地人群購房比例高達40%-60%，加杠桿支持下的資產(chǎn)配置不容小覷。

資金過(guò)度向樓市傾斜，一方面會(huì )造成市場(chǎng)非理性和失靈，典型如房?jì)r(jià)暴漲、投機炒作泛濫、秩序混亂；另一方面，市場(chǎng)失靈會(huì )引發(fā)隨樓市繁榮(衰落)而一起繁榮(衰落)的金融經(jīng)濟波動(dòng)，或者說(shuō)由房地產(chǎn)引發(fā)金融和經(jīng)濟危機。為阻斷房地產(chǎn)金融“加速器”引致金融危機，阻斷房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期循環(huán)到危機階段，就需要控制資金流向、控制杠桿率過(guò)快攀升。

保監會(huì )數據顯示，截至今年9月末，保險公司資金運用余額達到12.8萬(wàn)億元，扣除6.6萬(wàn)億元的銀行存款和債券，再扣除1.8萬(wàn)億元的股票和基金，剩下的4.4萬(wàn)億元為“其他投資”。這里面，相當比例就是不動(dòng)產(chǎn)投資(或以不動(dòng)產(chǎn)為基礎的金融產(chǎn)品)。如果以50%計算，投入樓市的資金也高達2.2萬(wàn)億元。同時(shí)，2015年5月以來(lái)的16個(gè)月，房地產(chǎn)公司債發(fā)行達到1.2萬(wàn)億元。在利率不斷走低的背景下，上述表外融資鏈條短、融資效率高，其成本甚至低于銀行貸款，比如債券利率最低可至3%。

并且，今年1-9月，我國新增個(gè)人房貸占全部新增貸款的35.7%，將全部房地產(chǎn)貸款(4.3萬(wàn)億元)算在內，這一比例高達42.5%，可謂史無(wú)前例的資金大遷移。事實(shí)上，今年前三季度，新增房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款僅4308億元，其中保障房開(kāi)發(fā)貸款新增4761億元，商業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款凈減少453億元。問(wèn)題就在于，表外資金已占領(lǐng)房地產(chǎn)融資的陣地。我國銀行業(yè)理財登記托管中心數據顯示，2013年至今年6月，明確投向房地產(chǎn)業(yè)的銀行理財資金余額，已由1651億元升至2.09萬(wàn)億元，增幅高達1166%。

那么，我國應如何避免資金過(guò)度流向樓市？特別是，未來(lái)區域大分化的格局會(huì )越來(lái)越明顯，樓市熱點(diǎn)僅限于少數城市。筆者認為，在貨幣政策穩健的框架下，要避免資產(chǎn)泡沫積累和金融風(fēng)險爆發(fā)，就要控制資金杠桿，控制資金流向房地產(chǎn)的渠道和規模。2012年以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)金融、P2P、負面清單等金融創(chuàng )新推進(jìn)，傳統信貸以外的表外已成為資金進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)的主渠道。未來(lái)，收緊融資渠道、表外“回表”，應成為金融審慎監管的重點(diǎn)內容，如理財納入廣義信貸、債券收緊等。

近一個(gè)月，圍繞封堵資金違規入市(如限制消費貸款、理財資金入樓市)，控制過(guò)度加杠桿(如公積金限貸)，控制資金流向開(kāi)發(fā)商(如收緊發(fā)債)，控制機構參與首付貸和投機炒作等，央行、銀監會(huì )、保監會(huì )、證監會(huì )接連發(fā)布相關(guān)文件。其目的正是避免高杠桿帶來(lái)高風(fēng)險，避免爆發(fā)系統性金融危機。