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治理黑中介，既要依法打擊其失信違法行為，遏制其勢頭；也要從制度設計上入手，消除其存在土壤，凈化行業(yè)環(huán)境。消費者也應理性消費，提高證據意識，做好簽約前的“功課”。

黑中介到底該怎么管？租房者怎樣才能避免“掉坑里”？記者采訪(fǎng)了中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)劉俊海教授、北京大學(xué)法學(xué)院講席教授姜明安、鏈家網(wǎng)COO首席內容官徐東華、北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強。

如何遏制中介亂來(lái)

行政手段要用足，司法救濟要高效

記者：短期來(lái)看，打擊黑中介，我們有哪些措施可以考慮？

劉俊海：第一，要強化監管，消除監管盲區，消除監管套利空間，打造誠信的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序。監管者要與消費者站在一起。黑中介要承擔的民事責任、行政責任、刑事責任，要一并追究。不是說(shuō)行政處罰了，民事賠償就不需要，或者賠錢(qián)了就不行政處罰了。

第二，除了罰款等行政處罰手段，監管工具箱里還有一些工具應該用足、用好。比如行政調解，監管部門(mén)有行政處罰權，如果中介聽(tīng)從調解建議，與消費者握手言和，承擔賠償責任的，那監管部門(mén)是不是就可以輕罰或者不罰呢？這就對消費者維權有所幫助了。

第三，法院要提供高效的司法救濟。要做到對黑中介案件的快立案、快審理、快判決、快執行，支持消費者權益保護法規定的消費者“1+3”倍的懲罰性賠償請求權。

第四，消費者協(xié)會(huì )可以通過(guò)消費警示、消費指南、糾紛調解等手段協(xié)助消費者維權。省級消費者協(xié)會(huì )對于在全省乃至全國范圍內有影響力的房地產(chǎn)中介侵權案件可以提起公益訴訟，這已經(jīng)為消費者權益保護法、民事訴訟法和最高院關(guān)于消費民事公益訴訟的司法解釋所確認，但還有待激活?？傊?，提高中介失信成本，減少失信收益；提升消費者維權收益，降低維權成本，做到雙升雙降，司法救濟就會(huì )是給力的。

姜明安：我不建議行政機關(guān)以行政調解的方式介入中介和消費者的合同糾紛。行政機關(guān)過(guò)問(wèn)這些糾紛的成本可能很大，問(wèn)題可能解決不了。如果中介的確存在行政違法行為，違法后果造成了承租人的損失，承租人向主管行政機關(guān)反映也還是有必要的。行政機關(guān)可對中介依法給予行政處罰，并可責令中介主動(dòng)糾正違法行為，賠償承租人的損失。

如何消除生存土壤

建消費者友好型制度

記者：根除黑中介的生存空間，凈化行業(yè)環(huán)境，我們還可以做怎樣的努力？

劉俊海：首先，應當建立全天候、全方位、跨市場(chǎng)、跨部門(mén)、跨地域、信息共享、快捷高效、有機銜接的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)監管合作機制。建立房地產(chǎn)中介信用查詢(xún)體系，一張網(wǎng)覆蓋全國，中介有過(guò)劣跡的在網(wǎng)上都可以查出來(lái)，消費者就可以做到心明眼亮了。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的現代化，打造協(xié)同共治體系。

其次，完善信用監管和信用制裁制度。建立房地產(chǎn)中介機構的資質(zhì)分級管理制度。以他們的誠信度作為最核心的劃分標準，而不是以注冊資本多少、人員多少為標準。信用等級高的可以做更多的中介業(yè)務(wù)類(lèi)型，評級低的業(yè)務(wù)范圍就受到限制。對企業(yè)來(lái)說(shuō)，注冊資本不重要了，重要的是他們的信用資本?；谛庞帽O管的市場(chǎng)主體分類(lèi)才有意義。這需要制度創(chuàng )新，智者先行。我呼吁盡快出臺對房地產(chǎn)中介的信用監管條例。

2015年，國務(wù)院38個(gè)部門(mén)簽署了《失信企業(yè)協(xié)同監管和聯(lián)合懲戒合作備忘錄》，共同懲戒失信。對那些不誠信的中介企業(yè)、個(gè)人也應納入黑名單，讓他們以后無(wú)法參與政府采購，無(wú)法獲得財政資金支持，無(wú)法申請獲獎稱(chēng)號，無(wú)法獲得銀行貸款……總之，一處失信，處處受限。

其次，推動(dòng)制度創(chuàng )新，打造消費者友好型的制度設計。比如，可以規定消費者搬進(jìn)房子、試住了再給中介錢(qián)，而不是現在這樣還沒(méi)住進(jìn)去就先交錢(qián)；完善房地產(chǎn)中介保證金制度，起訴法院，找不到人沒(méi)關(guān)系，找到錢(qián)就可以了，可以規定賠償就從保證金里支出。

再次，加強前端關(guān)口管理。通過(guò)對房東自身的維權教育，使其不把房子交給黑中介出租。黑中介往往承諾房東高收入，說(shuō)找合法中介，租賃合同還得備案，就要交稅了，我們可以不交稅。房東貪點(diǎn)小便宜，就有給黑中介做房源的動(dòng)力。但是房東應該有風(fēng)險消費的理念，似乎是避稅了，可黑中介經(jīng)常是兩頭坑人。比如偷偷打隔斷，業(yè)主后面想恢復原狀，也很麻煩。

徐東華：一是從準入保證金等方面入手，提高行業(yè)準入門(mén)檻。這樣，規模過(guò)于小的企業(yè)是無(wú)力承擔運營(yíng)成本的。二是對規模型的中介給予一定扶持，使企業(yè)敢于在該業(yè)務(wù)上投入市場(chǎng)競爭，不斷拉升競爭門(mén)檻，形成“良幣驅逐劣幣”的正向循環(huán)；三是建立從業(yè)人員黑名單制度，不僅對違規企業(yè)進(jìn)行打擊，同時(shí)對違規人員予以打擊，其他企業(yè)不可招募黑名單中的人員，提高個(gè)人違規成本。

姜明安：消除黑中介，要提高經(jīng)營(yíng)者誠信經(jīng)營(yíng)的意識。這需要法律制度跟上，讓法律迫使經(jīng)營(yíng)者不得不誠信經(jīng)營(yíng)。對某些中介不誠信的行為，現在可能只是違反合同法的問(wèn)題，將來(lái)或可同時(shí)作為行政違法行為加以查處。至于對承租人因黑中介欺詐而受到的損失，行政機關(guān)在對黑中介實(shí)施罰款處罰時(shí)，應讓黑中介先支付受害人的被騙損失，然后再支付罰款，即借鑒破產(chǎn)法上破產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先清償工人工資，然后才繳納欠稅的做法。

如何防范租房陷阱

盡量選擇信譽(yù)好的機構，別貪便宜

記者：簽約租房時(shí)，消費者有哪些注意事項？

劉俊海：首先，消費者要理性消費，保持風(fēng)險意識。要從容淡定，千萬(wàn)不要沖動(dòng)。沒(méi)有資質(zhì)，沒(méi)有牌照，一看就是黑店，就別圖便宜去那兒租房了。要明明白白看廣告，認認真真簽合同，清清爽爽交房租。不要被虛假廣告忽悠，要看好自己的錢(qián)袋，防止貪小便宜吃大虧。

對廣告，一定要多打幾個(gè)問(wèn)號。廣告往往報喜不報憂(yōu)。要學(xué)會(huì )“倒著(zhù)看廣告”，反向思考：宣傳說(shuō)好的地方，就要想想會(huì )不會(huì )有什么瑕疵。

其次，消費者要善于固定和保全證據。打官司就是打證據。除法律規定的幾種舉證責任倒置的情況外，都是誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的。有的消費者把廣告、合同、發(fā)票都弄沒(méi)了，這就難以維權了。

最后，消費者應當找消費者協(xié)會(huì )幫忙，經(jīng)常咨詢(xún)消費陷阱，找些消費指南、警示，看看哪些消費者上當受騙了。然后自己就繞開(kāi)它。這點(diǎn)也很重要。

畢文強：消費者在尋租之前務(wù)必做好功課，對相關(guān)信息進(jìn)行初步了解?？赏ㄟ^(guò)選擇多家中介機構咨詢(xún)、對比的方式進(jìn)行，切勿盲目選擇。在簽訂合同之前，盡量選擇信譽(yù)好的房產(chǎn)中介服務(wù)機構，并審查服務(wù)機構以及房產(chǎn)經(jīng)紀人的相應證照是否齊全。（步超 劉志強）