一張29年長(cháng)租約埋下隱患 閑置期損失超兩千萬(wàn)元

大樓加建的鋼結構物業(yè)。

文、圖/廣州日報記者崔寧寧

近些年深圳的房?jì)r(jià)租金高企，使得開(kāi)店成本日益增加，不過(guò)龍華觀(guān)瀾街道卻有一個(gè)怪現象，繁華的主干道旁、使用面積超萬(wàn)平方米的廠(chǎng)房大樓，十年未對外招租。是業(yè)主不差錢(qián)嗎？

當然不是，這十年中，大樓里有一家輪胎店在經(jīng)營(yíng)，“扎根”大樓十年只因十年前租下大樓的家居城給了輪胎店長(cháng)達29年的長(cháng)租合同。盡管法院已經(jīng)判決合同無(wú)效，輪胎店還是遲遲不搬，業(yè)主那邊也是欲哭無(wú)淚，按照最低租金來(lái)算十年物業(yè)閑置直接損失超2000萬(wàn)元。

輪胎店：扎根十年不搬

龍華觀(guān)瀾街道大和路旁，有一棟三層的大樓，讓人十分不解的是，這繁華的交通道路旁，這棟使用面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的大樓，最近十年來(lái)一直處于閑置狀態(tài)。從外面可以看到，這棟舊廠(chǎng)房大樓周?chē)糠忾]，但并非“毫無(wú)人煙”。一家輪胎店還在里面開(kāi)張，四周擺滿(mǎn)了各種廢舊輪胎。不過(guò)在輪胎店門(mén)口唯一的出入口，卻有一輛小貨車(chē)停著(zhù)，將出入口死死堵住。

店主彭先生說(shuō)，有人把貨車(chē)堵在門(mén)口，妨礙了他們的日常經(jīng)營(yíng)，還經(jīng)常斷了他們的水電。輪胎店的面積不大，有100多平方米。為什么會(huì )有貨車(chē)堵住門(mén)口不讓人做生意呢？記者了解到，大樓的業(yè)主希望這家輪胎店搬走，但輪胎店遲遲不搬。彭先生認為，自己和之前的業(yè)主簽了長(cháng)租合同，這個(gè)店面就是他們的。

多年來(lái)，業(yè)主方和輪胎店沖突不斷，彭先生手中的報警回執都厚厚一沓。而業(yè)主方東升印刷公司的法人黃光輝也表示，只要他一到現場(chǎng)，雙方就會(huì )吵架，然后驚動(dòng)派出所民警前來(lái)勸解，已經(jīng)形成了“套路”。

而對于輪胎店的訴求，彭先生他們希望“能有開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)駐，和他們一起合作開(kāi)發(fā)”。

業(yè)主：貨車(chē)堵門(mén)是因“危房加違建”

對于貨車(chē)堵門(mén)一事，業(yè)主方黃光輝坦誠是他們做的，但他表示也是迫不得已。據其介紹，2003年，東升印刷公司將這棟廠(chǎng)房大樓出租給“萬(wàn)眾城”家居廣場(chǎng)，2004年，萬(wàn)眾城在大樓四周加建了1100多平方米的3層樓，之后將1樓的100多平方米租給了輪胎店。但是因為十年的閑置，大樓多年疏于維護管理，這棟大樓的鋼結構加建部分已經(jīng)變成危房。記者在現場(chǎng)發(fā)現，加蓋的鋼結構有些地方已經(jīng)嚴重銹蝕。

據了解，深圳市地質(zhì)建設工程公司曾對加建部分進(jìn)行鑒定，結果認定該工程嚴重殘損，結構安全性等級為Dsu級（危險），鋼結構承載力不足，嚴重不滿(mǎn)足安全使用要求，建議拆除重建和“應立即停止使用并撤離人員，進(jìn)行空置?！?

“輪胎店正處在鋼結構下方，已經(jīng)不能住人，萬(wàn)一出了事，我作為業(yè)主法人也是有責任的！再說(shuō)危房，按照規定也是不能提供水電的?！秉S光輝認為，他們用貨車(chē)堵住入口是為了安全，防止外來(lái)人員進(jìn)入危房。

輪胎店遲遲不搬，大樓就無(wú)法進(jìn)行整體改造，這讓黃光輝心急如焚。他透露，之前也和輪胎店談過(guò)補償，甚至加倍補償，但輪胎店貌似“吃定”了他們。

黃光輝說(shuō)：“輪胎店提出來(lái)，要以業(yè)主的名義和我們共享未來(lái)改造后的物業(yè)產(chǎn)權?！边@讓黃光輝十分氣憤，本來(lái)只是一個(gè)租戶(hù)，長(cháng)期霸占物業(yè)不說(shuō)，還要當業(yè)主，黃光輝認為這個(gè)要求他們絕對不能接受。

背后：一張長(cháng)租合同“惹的禍”

十年駐守閑置大樓，這家輪胎店被附近居民稱(chēng)為觀(guān)瀾“最牛釘子戶(hù)”，但輪胎店為何會(huì )駐守十年不搬，記者調查發(fā)現背后有產(chǎn)權糾葛。

2004年7月，萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)將加建的部分物業(yè)租給輪胎店店主彭先生，雙方簽訂《合同書(shū)》。合同中以使用權的名義，把幾間商鋪以73.8萬(wàn)元的價(jià)格租給了彭先生，合同期從2004年9月1日起至2033年12月31日止，租期長(cháng)達29年。

“29年的租期和賣(mài)了有什么兩樣呢？”黃光輝說(shuō)。

2005年，萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)因為經(jīng)營(yíng)不善，長(cháng)期拖欠業(yè)主房租，以致被業(yè)主東升印刷公司起訴，之后，萬(wàn)眾城被判敗訴，清繳了欠款關(guān)門(mén)走人。但和輪胎店簽訂的《合同書(shū)》卻埋下了日后糾紛的隱患。

在業(yè)主東升印刷公司打贏(yíng)官司后，2011年萬(wàn)眾城又將輪胎店店主彭先生告了，這場(chǎng)官司最終結果是，寶安區人民法院判決：“深圳市萬(wàn)眾城商貿建設有限公司和彭某之間的合同無(wú)效”、“這些商鋪既沒(méi)有建設工程規劃許可證，也沒(méi)有房地產(chǎn)權利證書(shū)”。

法院此外還判定：萬(wàn)眾城和彭先生相互返還財產(chǎn)。也就是說(shuō)，彭先生應該向萬(wàn)眾城交回店鋪；同時(shí)按照店鋪實(shí)際使用時(shí)間折算租金，一次性交給萬(wàn)眾城租金20多萬(wàn)元；萬(wàn)眾城全部返還給當初收取輪胎店店主彭先生70多萬(wàn)的資金款，同時(shí)把這個(gè)輪胎店實(shí)際占用的物業(yè)還給原業(yè)主東升印刷公司。

隨后，彭先生向深圳市中級人民法院提出上訴，2013年，中院做出終審判決，維持原判。

雖然法院已經(jīng)宣判，但事情又發(fā)生了轉變。

律師：業(yè)主方可申請強拆

按照法院判決，萬(wàn)眾城收回輪胎店的店鋪，交還給業(yè)主東升印刷公司；萬(wàn)眾城和彭先生互相清繳執行，就沒(méi)事了。

但是，問(wèn)題隨之而來(lái)，萬(wàn)眾城和彭先生雙方面對法院的判決都不執行，也都同時(shí)不催促對方執行。萬(wàn)眾城既不收回店鋪，也不催要20多萬(wàn)元的房租；彭先生也不搬走，也不催要萬(wàn)眾城應該返還的70多萬(wàn)元。就這樣，“最牛釘子戶(hù)”產(chǎn)生了。

黃光輝透露，他們曾經(jīng)要求萬(wàn)眾城履行交回輪胎店店鋪的義務(wù)，但對方置之不理；東升公司只好自己去要求輪胎店撤離，輪胎店拒絕?！凹融s不走，又賠不起。越想解決問(wèn)題，他們要價(jià)就越高?！秉S光輝表示無(wú)奈，十年物業(yè)閑置，按照當地商鋪二三十元每平方米的月租金，這棟超10000平方米的大樓直接損失租金就超2000萬(wàn)元。

輪胎店不理，東升公司就只能想其他法子，向寶安區法院申請強制執行（強拆），法院稱(chēng)申請執行人（原告）是萬(wàn)眾城公司，東升公司無(wú)權申請；黃光輝他們又先后找過(guò)深圳市安全生產(chǎn)監督管理局、深圳市規土委等部門(mén)、龍華新區相關(guān)部門(mén)，結果還是沒(méi)能解決問(wèn)題。

對于東升和輪胎店之間的糾紛，轄區派出所、觀(guān)湖街道平安辦和社區工作站曾經(jīng)組織雙方協(xié)調過(guò)幾次，但東升公司均表示輪胎店提出的條件太過(guò)離譜，調解無(wú)法達成。

深圳知名法律評論員張興彬律師表示，根據相關(guān)法律規定，臨時(shí)建筑的使用一般不超過(guò)兩年，而輪胎店所在的違建部分已超十年且是危房的情況，業(yè)主可向城管、土地監察部門(mén)申請強拆，或向法院直接起訴輪胎店，收回物業(yè)。