央行近日發(fā)布的《2016年第三季度貨幣政策執行報告》提出，正在著(zhù)手研究將表外理財納入宏觀(guān)審慎評估中的廣義信貸指標范圍，引導銀行加強對表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理。

事實(shí)上，監管層已經(jīng)關(guān)注到委托貸款這項表外業(yè)務(wù)對接兩高一剩行業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)所聚集的風(fēng)險。在銀監會(huì )三季度經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )議上，銀監會(huì )主席尚福林就指出了銀行債券投資的市場(chǎng)風(fēng)險和流動(dòng)性風(fēng)險。

尤其是二季度以來(lái)，個(gè)人按揭貸款規模急速攀升，部分月份中，個(gè)貸占新增貸款規模超過(guò)70%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也量?jì)r(jià)齊升。一度以穩增長(cháng)為首要目標的宏觀(guān)調控方向也由此出現新變化。10月末召開(kāi)的中央政治局會(huì )議提出，“要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險”，表現出決策者對房?jì)r(jià)快速上漲的擔憂(yōu)。

社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示，在此之前，監管部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手干預信貸流向。一方面，有關(guān)部門(mén)約談主要商業(yè)銀行，對信貸投放結構進(jìn)行窗口指導；另一方面，監管部門(mén)也出臺政策，嚴禁信貸、理財資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并加大了對違規銀行的處罰力度。

“從外部效應來(lái)看，銀行資金流向結構對宏觀(guān)經(jīng)濟運行產(chǎn)生了直接的影響，形成一些潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)相關(guān)貸款的快速增長(cháng)，尤其是房地產(chǎn)按揭的急劇膨脹，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的明顯上升?！痹鴦傉f(shuō)。

業(yè)內人士表示，此前，多數銀行在房企開(kāi)發(fā)貸方面實(shí)行名單制管理，不在名單上的企業(yè)很難獲得貸款。通過(guò)發(fā)行表外理財產(chǎn)品，可以使不在名單上的房企拿到資金。在今年樓市一片大好的情況下，銀行更是有動(dòng)力這么做，而且委外業(yè)務(wù)等表外操作手段很多。因此，多個(gè)監管部門(mén)聯(lián)手規范銀行理財業(yè)務(wù)，對房企本已收緊的融資渠道勢必“再補一刀”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，信貸收緊苗頭已經(jīng)出現，最近從銀監會(huì )到地方，都開(kāi)始陸續發(fā)出收緊房地產(chǎn)信貸的政策信號。

他還表示，縱觀(guān)國內十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，不難發(fā)現其波動(dòng)周期與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速降溫。信貸政策收緊以后，也意味著(zhù)未來(lái)將有大批房企面臨資金壓力。

張大偉進(jìn)一步解釋?zhuān)谶^(guò)去幾個(gè)月，由于整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導致房企在土地市場(chǎng)行為激進(jìn)。但是另一方面，地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在大幅下調，今年前三季度房企的平均利潤率已經(jīng)跌破8%。

“預計在利潤下調的情況下，將有越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競爭也將越來(lái)越激烈，核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇?！睆埓髠フf(shuō)。

克而瑞房地產(chǎn)的一位分析人士表示，近幾年銀行的理財資金在房地產(chǎn)業(yè)投入不斷增高，封堵銀行理財資金進(jìn)入房企將有利于控制銀行表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險，同時(shí)將減少開(kāi)發(fā)商的資金流入。從此次銀監會(huì )的口風(fēng)來(lái)看，房企申請銀行貸款暫時(shí)限制不大，主要是銀行的表外資金對房企收緊，因此對房企融資有一定影響。

他進(jìn)一步指出，此次貨幣政策的收緊將對中小型房企產(chǎn)生較大影響，其融資前景不容樂(lè )觀(guān)。而對于大型房企，由于其良好的評級以及多元化的融資方式，此次貨幣政策收緊對其影響有限。記者 高偉 劉麗