11月10日訊

證券時(shí)報記者 吳家明

在新一輪樓市調控中，除了市場(chǎng)一直關(guān)注的“限購”、“限貸”政策外，對土地市場(chǎng)的調控也成為重中之重。

深圳土地房產(chǎn)交易中心今日發(fā)布公告稱(chēng)，增加供應三宗居住用地，這三宗居住用地分別位于龍華、大鵬和坪山，供應土地總面積7.5萬(wàn)平方米。據了解，此次出讓的三宗居住用地有別于以往的土地出讓?zhuān)谕恋爻鲎屇Ｊ?、人才住房供應、土地購置資金監管等方面均有所創(chuàng )新和突破。

據悉，本次出讓宗地采用“雙限雙競”的辦法以?huà)炫品绞匠鲎專(zhuān)聪掬N(xiāo)售房?jì)r(jià)和成交地價(jià)、競成交地價(jià)和人才住房面積。競買(mǎi)人報價(jià)達到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續競買(mǎi)的競買(mǎi)人由競地價(jià)轉為向上競人才住房面積。此外，出讓宗地項目建成后，商品住房必須嚴格按限定的銷(xiāo)售均價(jià)和最高銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售。本次出讓宗地商品住房銷(xiāo)售時(shí)不得強制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁裝修，且規定銷(xiāo)售后且自小業(yè)主取得分戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)之日起5年內不得轉讓?zhuān)源艘蚕拗屏诵马椖康耐顿Y性功能，進(jìn)一步抑制投資客的炒房行為。

以位于龍華的A808-0020宗地為例，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數據顯示，目前該地塊周邊二手房?jì)r(jià)格在每平方米4.2萬(wàn)至6.6萬(wàn)元之間。不過(guò)，A808-0020宗地商品住房預售時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)必須低于周邊同類(lèi)預售項目屆時(shí)備案均價(jià)的90%且不高于每平方米5.67萬(wàn)元，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得高于5.98萬(wàn)元。市場(chǎng)人士認為，房企拿地后該項目將在3年左右入市，價(jià)格不能超過(guò)每平方米5.98萬(wàn)元。那時(shí)，龍華樓市均價(jià)將會(huì )到達何種價(jià)位？這是即將要參與拍賣(mài)的開(kāi)發(fā)商要思考的問(wèn)題。

中國指數研究院的數據顯示，今年上半年深圳土地招拍掛市場(chǎng)共成交18宗地塊，土地出讓金額高達364.15億元，成交樓面均價(jià)為每平方米18912元，是2015年平均樓面價(jià)的2倍。事實(shí)上，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直供不應求，近幾年通過(guò)土地招拍掛出讓的土地逐年減少，“地王”也頻頻刷新紀錄。在此之前，深圳龍華新區出讓一塊商住用地。最終，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82.89億元的價(jià)格奪標，樓面地價(jià)高達每平方米56781元。

深圳中原研究中心認為，出讓規定的目的主要在于四個(gè)方面：抑制投資客的投資投機行為以控制深圳高企的房?jì)r(jià)；加大90平米以下剛需戶(hù)型的供應，以調整深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)結構，保障其合理健康發(fā)展；通過(guò)競配人才住房面積進(jìn)一步落實(shí)政府人才招募計劃；規范土地資金市場(chǎng)，降低拿地過(guò)程中的金融杠桿，降低潛在金融風(fēng)險。從整個(gè)深圳市場(chǎng)來(lái)看，10月政策調控的效果在逐步顯現，而此次政府出讓土地的新規進(jìn)一步加強了調控的效果。由于新規下土地上的建筑產(chǎn)品大致判斷為剛需非投資型住宅，所以，對于整個(gè)深圳樓市結構有明顯的調整作用。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹認為，本次賣(mài)地政策的改變是依據最新的調控政策而來(lái)，“雙限雙競”是這次賣(mài)地的亮點(diǎn)。而這次把龍華地塊建成后的住宅價(jià)格控制在每平方米6萬(wàn)元以?xún)?，將有效降低房?jì)r(jià)繼續快速上升的預期，達到本次調控的目標。另外，預計發(fā)展商在拍地時(shí)也將更加謹慎，畢竟項目售價(jià)被限制，發(fā)展商要嚴格控制成本，才能保證獲得合理利潤。