關(guān)于房地產(chǎn)稅的進(jìn)展，又曝出了最新消息。近日，全國人大財經(jīng)委員會(huì )副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟增長(cháng)與周期”論壇上透露，目前房地產(chǎn)稅仍在起草過(guò)程之中，操作難度很大。

北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會(huì )會(huì )長(cháng)劉劍文曾表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò)，慢的話(huà)可能會(huì )在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過(guò)。”

“我不是很樂(lè )觀(guān)。”國務(wù)院參事、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，希望在2017年底本屆人大能拿出一個(gè)可供討論的房地產(chǎn)稅方案。但是，方案從討論到通過(guò)還有一個(gè)過(guò)程，“我們不能指望在很短的時(shí)間內就推出這項政策，事實(shí)證明一個(gè)稅種的推出如果過(guò)于倉促，在執行中會(huì )有很多后續問(wèn)題不好解決。房地產(chǎn)稅寧可晚一點(diǎn)出臺，也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”

開(kāi)征房地產(chǎn)稅，

必須先由全國人大立法

從2003年提出物業(yè)稅開(kāi)始，房地產(chǎn)稅已歷經(jīng)13年之久，其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初，在沒(méi)有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)征收。

但是，房地產(chǎn)稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會(huì )通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是說(shuō)，“如果沒(méi)有相應法律作前提，政府則不能征稅”。

2015年3月，十二屆全國人大三次會(huì )議通過(guò)了修改《立法法》的決定，明確規定：稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能通過(guò)制定法律來(lái)解決。

一系列政策頻出，意味著(zhù)未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，必須先由全國人大立法討論通過(guò)才能算數。

房地產(chǎn)稅到底難在哪里?“房地產(chǎn)稅在起草過(guò)程中，實(shí)際上是對現行稅制以及有關(guān)的收費體系的再設計，因為圍繞著(zhù)房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的出臺，是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。“這是一個(gè)非常復雜和困難的過(guò)程。”

那么，除了稅制體系的再設計，房地產(chǎn)稅還面臨哪些難題?

房產(chǎn)稅收入都抵不上征稅成本？

專(zhuān)家建議由中介組織代征

目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個(gè)概念到底有什么區別，都在混淆使用，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個(gè)“地”之差，實(shí)際差別卻很大。

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前的房產(chǎn)稅更類(lèi)似于國外的物業(yè)稅。

事實(shí)上，近兩年的國家正式文件或相關(guān)主管部門(mén)的言論，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。這意味著(zhù)，未來(lái)的房地產(chǎn)稅，征收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等?，F行房地產(chǎn)相關(guān)稅費，都有可能隨著(zhù)房地產(chǎn)稅的推行而進(jìn)行整合，因此應該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。

由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務(wù)部門(mén)來(lái)征收，而征收房地產(chǎn)稅考驗的是地方政府的能力和實(shí)力。事實(shí)上，房地產(chǎn)稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開(kāi)征，獲得的收入也難以抵消成本。

從以往房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市看，無(wú)論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。按照新華網(wǎng)2014年1月的報道，重慶從2011到2013年，累計3年征收房產(chǎn)稅未超過(guò)4億元;上海3年累計征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約6億元。不僅實(shí)際征收稅額和兩市的住房規模遠遠不匹配，征收所花費的人力物力成本相對巨大。

“稅務(wù)機關(guān)其實(shí)還沒(méi)有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，直接面對居民征稅很難，“一旦征收房地產(chǎn)稅，一個(gè)樓內的一百戶(hù)居民就有一百種情況，稅務(wù)局要分別對待，我們國家恐怕還沒(méi)有這么大的稅務(wù)能力。”

記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過(guò)單位財務(wù)部門(mén)代扣代繳，現在讓稅務(wù)局直接面對居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，難度可想而知，“建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評估的權威部門(mén)來(lái)征收，這樣可以節省稅務(wù)部門(mén)的人力物力成本。”

即便如此，劉桓依然對通過(guò)中介組織征稅表示擔憂(yōu)，“其誠信程度、職守操守和業(yè)務(wù)能力目前也都沒(méi)有達到相應的水平。中國是一個(gè)大國，南北東西差別很大，二元性結構特征也很明顯，稅務(wù)機關(guān)以及相關(guān)的中介部門(mén)的管理一時(shí)半會(huì )兒又跟不上，這就使得房地產(chǎn)稅開(kāi)征的時(shí)候會(huì )遇到想象不到的麻煩。”

稅率多高？按什么房?jì)r(jià)征收？

免征額是多少？

老百姓最為關(guān)注的是，房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施，買(mǎi)房要多交錢(qián)嗎?要多交多少錢(qián)?

以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購買(mǎi)一套100平米房子需要800萬(wàn)元，按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬(wàn)(每月納稅1萬(wàn)元);如果在四環(huán)購買(mǎi)一套100平米的房子需要500萬(wàn)元，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬(wàn)元(每月納稅6250元)。

現實(shí)或許不會(huì )這么悲催!據記者了解，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平(發(fā)達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%)。上海的試點(diǎn)方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算，在北京二環(huán)購買(mǎi)一套100平米房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬(wàn)元(每月繳稅3333元);在北京四環(huán)購買(mǎi)一套100平米的房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬(wàn)(每月繳稅2083元)。

“不過(guò)，從發(fā)達國家經(jīng)驗來(lái)看，房地產(chǎn)稅一般以評估價(jià)，而非市場(chǎng)價(jià)為稅基。評估價(jià)一般要低于市場(chǎng)價(jià)，且會(huì )是幾年才調整一次。”中國社科院財經(jīng)院汪德華研究員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

另外，劉桓還建議說(shuō)，我國的房地產(chǎn)稅不能照搬國際經(jīng)驗，要根據中國國情，設定一定的免征額。

2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，皆有免征條款：上海本地戶(hù)籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。

“根據上海的試點(diǎn)經(jīng)驗，免稅面積設定為人均60平方米比較合理，這樣對于3口之家來(lái)說(shuō)，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

對于免征額和稅率，目前官方并未透露出任何信息。當下，大家討論較多的是出臺房地產(chǎn)稅是否能夠替代土地出讓金。

中短期內，房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不可避免

征收房地產(chǎn)稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具說(shuō)服力的理由。

不過(guò)，原國家稅務(wù)總局副局長(cháng)許善達曾指出，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。

在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來(lái)嚴重依賴(lài)土地出讓金。公開(kāi)數據顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內)。

目前業(yè)內普遍認為，房地產(chǎn)稅取代土地財政是合理的，也是大勢所趨，未來(lái)將用房地產(chǎn)稅替代地方政府的賣(mài)地收入，成為地方政府的收入來(lái)源。

房地產(chǎn)稅果真能扛起這面大旗嗎?

財政部公布數據顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過(guò)了4萬(wàn)億元。如果這4萬(wàn)億不征土地出讓金，而是改征房地產(chǎn)稅，也就意味著(zhù)讓買(mǎi)房人來(lái)承擔這4萬(wàn)億，能承擔得了嗎?

以上海為例。據上海市國稅局公布的數據，上海2014年房產(chǎn)稅收入約99.9億元，除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè)，試點(diǎn)的住宅房產(chǎn)稅只占其中較小的一部分。這個(gè)數據是多少呢?上海預算草案報告公布的房產(chǎn)稅征收為27.6億元。另?yè)袊笖笛芯吭簲祿?，上海?014年土地出讓金征收1766.79億元。簡(jiǎn)單計算，房地產(chǎn)稅僅占土地出讓金的1%，兩者差距確實(shí)比較大。

“如此情況下，讓房地產(chǎn)稅去充當土地出讓金，地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說(shuō)。

汪德華則認為，如果稅制設計上有一定的免征面積，自然是不能指望房地產(chǎn)稅能夠完全取代土地出讓金。

“從根本上說(shuō)，目前還需明確房地產(chǎn)稅的功能定位，功能定位決定稅制設計。”汪德華告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，房地產(chǎn)稅采取設定一定免征面積的稅制設計，比較符合中國國情。這也意味著(zhù)其功能定位是調節房地產(chǎn)市場(chǎng)。“中短期內，恐怕房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長(cháng)期來(lái)看，可以考慮將房地產(chǎn)稅推行與土地使用權70年到期問(wèn)題掛鉤。在70年期限到期之后，繳納房地產(chǎn)稅就可以永續使用。”