今天，周小川行長(cháng)在G20會(huì )議上對個(gè)人住房加杠桿表態(tài)“邏輯是對的，住房貸款應該有大力發(fā)展的階段”。他指出，個(gè)人住房貸款狀況在銀行總貸款的比重還是偏低，有很大的發(fā)展機會(huì )；首付比例為30%，有降低的空間，會(huì )給銀行在首付比、利率下放更多自主權，監管部門(mén)確?？傮w風(fēng)險。

多位專(zhuān)家都向網(wǎng)易財經(jīng)表示，中國房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的空間確實(shí)很大，住房貸款占銀行總貸款的比重將在未來(lái)進(jìn)一步上升，但是在以下問(wèn)題上凸顯出風(fēng)險，值得警惕。

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求已提前透支。上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院副院長(cháng)朱寧教授指出，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的需求是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的前提之下，可是之前的發(fā)展中透支了剛性需求，所以它的風(fēng)險也是值得關(guān)注的。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)高企。朱寧說(shuō)，中國的杠桿債務(wù)主要在企業(yè)層面，尤其是房地產(chǎn)和上下游相關(guān)鏈條，如地方政府和基礎設施建設的杠桿都較高，風(fēng)險是否能控制住，取決于房地產(chǎn)價(jià)格走勢或者土地價(jià)格走勢，另外還取決于它的現金流是否健康，也就是這個(gè)房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售情況，這兩點(diǎn)都是非常值得高度關(guān)注的風(fēng)險的隱患。

最后，加杠桿引發(fā)的副作用。廣東金融學(xué)院丁俊峰教授向網(wǎng)易財經(jīng)分析指出，除了真正有剛性需求以及按揭還款能力的正常購房者群體，還有一個(gè)鏈條式抵押炒房團群體借杠桿之力積累風(fēng)險，尤其在樓市泡沫高的區域需要格外警惕。“在這種情況下，杠桿推高了房?jì)r(jià)，反倒背離了政策降低購買(mǎi)者門(mén)檻的初衷”。

“住房杠桿在改善人民群眾住房問(wèn)題上發(fā)揮了積極作用，但這類(lèi)方式也存在諸多問(wèn)題，雖然會(huì )較大地降低購房者的購房門(mén)檻，長(cháng)遠來(lái)看，可能并不能真正地降低購房者的購房綜合成本，有一個(gè)成本延后效應”，經(jīng)濟學(xué)家宋清輝指出，他認為當前樓市待售面積高，去庫存任務(wù)重，但政策出臺的初衷應以讓購房者更方便、更經(jīng)濟買(mǎi)房為目的，而非讓開(kāi)發(fā)商等賣(mài)房者更好地去賣(mài)房。

附周小川行長(cháng)對住房杠桿問(wèn)題發(fā)表的講話(huà)：

1、加杠桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發(fā)展的階段。個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國家占到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺(jué)得還是比較安全的產(chǎn)品，所以有很大的發(fā)展機會(huì )。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)冷時(shí)熱，所以要進(jìn)行逆周期調節。首付比例原來(lái)是30%，現在降低是有空間的。今后可能會(huì )考慮給銀行更多自主權，讓他們來(lái)制定首付比、利率。監管部門(mén)同時(shí)對銀行進(jìn)行監管。

3、原來(lái)中央和監管部門(mén)直接規定的事情多一些，這樣又優(yōu)點(diǎn)，但也優(yōu)缺點(diǎn)，比如銀行沒(méi)有靈活性和區別性。所以我們今后對金融機構總體審慎性要加強，但具體的事情給他們一定的裁量權，確?？傮w風(fēng)險可控。

（網(wǎng)易財經(jīng) 張艷）