【銀行響應房貸新政 按揭貸款新戰場(chǎng)】春節臨近，央媽給買(mǎi)房族派了一個(gè)“大紅包”。2月2日，央行與銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布調整個(gè)人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點(diǎn)在于，在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮至20%；二套房首付款比例可從40%降至30%。對房貸新政，已有建設銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應。（一財網(wǎng)）

春節臨近，央媽給買(mǎi)房族派了一個(gè)“大紅包”。2月2日，央行與銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布調整個(gè)人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點(diǎn)在于，在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮至20%；二套房首付款比例可從40%降至30%。對房貸新政，已有建設銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應。

業(yè)內人士預計，按照央行“分類(lèi)指導，因地施策”原則，未來(lái)銀行在住房按揭貸款市場(chǎng)將呈現差異化的信貸政策。在“去庫存”的背景下，以住房按揭和消費金融為代表的零售金融也將成為銀行避險尋求安全資產(chǎn)投放的重要戰場(chǎng)。

差異化競爭格局

“昨天下午央行開(kāi)完會(huì )后，我們就對分支行做出相關(guān)通知，2月3日房貸新政已經(jīng)在我們銀行正式執行?！币晃还煞葜沏y行零售銀行部總經(jīng)理對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

央行表示，個(gè)人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

對此，浙商銀行經(jīng)濟分析師楊躍在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，這說(shuō)明本次政策在金融機構這一執行層面也進(jìn)行了“分類(lèi)指導”，同樣體現了政策的靈活性和差異化管理策略。

一位股份制銀行個(gè)人金融部負責人對《第一財經(jīng)日報》記者稱(chēng)，差異化是這次央行調整住房信貸政策的明顯信號，有助于形成長(cháng)期常態(tài)的市場(chǎng)化政策機制。按照行業(yè)整體的判斷，遵從銀行利率定價(jià)及市場(chǎng)化機制，銀行發(fā)揮自主政策，重新考量信貸投放。根據央行通知，不排除有銀行為了搶占按揭客戶(hù)將首付款比例降至20%。

央行還強調，人民銀行、銀監會(huì )各派出機構應按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制結合當地不同城市實(shí)際情況自主確定轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

對此，上述股份制銀行個(gè)人金融部負責人表示，除了對首付比例實(shí)施差異化外，遵循“分類(lèi)指導，因地制宜”原則，銀行根據各地情況(住房政策、貨幣信貸政策)和各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等，各地分行將綜合考量房貸投放；同時(shí)，住房按揭貸款體現了市場(chǎng)化因素，考量不同客戶(hù)群體的信用評估、風(fēng)險承受能力等，首付比例不是絕對指標。對于全國性銀行而言，很難出臺統一的信貸政策，預計各家分行針對不同區域的房貸政策差異很大。

“有兩種可能，一種是總行指定總體框架和信貸規模，一種是不同銀行根據不同地區進(jìn)行業(yè)務(wù)區分，在確保風(fēng)險判斷的前提下，省級分行進(jìn)一步將定價(jià)傳導到下級機構也是有可能的，具體還要看各家銀行?！睏钴S說(shuō)。

在定價(jià)方面，楊躍進(jìn)一步表示，各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制將起到重要區域政策落地作用，能夠充分考慮當地經(jīng)濟金融形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，有的放矢。利率市場(chǎng)化改革接近尾聲，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制將會(huì )在更多的金融領(lǐng)域發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

“貸款額度不是主要問(wèn)題，主要是市場(chǎng)需求?！鄙鲜龉煞葜沏y行個(gè)人金融部負責人表示，2015年銀行取消存貸比以及利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程提速之后，貸款額度并非銀行住房信貸投放的桎梏，而主要是市場(chǎng)供需情況制約，包括業(yè)務(wù)收益、綜合定價(jià)的考慮，個(gè)人房貸是質(zhì)量比較穩定的好的基礎資產(chǎn)，銀行資源配置不是主要問(wèn)題，關(guān)鍵是市場(chǎng)的供需狀況。因此，不能單純靠銀行貸款投放作為提振市場(chǎng)的主要力量，需要人口、戶(hù)籍、就業(yè)配套組合拳，亟需綜合配套的相關(guān)政策出臺。

零售金融新戰場(chǎng)

當前經(jīng)濟下行，實(shí)體經(jīng)濟不景氣傳導至順周期的銀行業(yè)，資產(chǎn)質(zhì)量承壓已成困擾銀行的“煩惱”。在去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存的調控思路下，銀行依賴(lài)做大資產(chǎn)規模已經(jīng)難以為繼，昔日鋼鐵、制造業(yè)淪為過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)，壞賬高企，倒逼銀行調整信貸結構。在此背景下，供給側改革被提至中央層面，促進(jìn)消費升級成為銀行信貸投放的新藍海。

事實(shí)上，過(guò)去一年，個(gè)人住房貸款和消費性貸款快速增長(cháng)。央行2015年金融機構貸款投向數據顯示，2015年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額21.01萬(wàn)億元，同比增長(cháng)21%；全年增加3.59萬(wàn)億元，同比多增8434 億元，增量占全年各項貸款增量的30.6%。

在此背景下，央行房貸新政旨在消化房地產(chǎn)庫存，那么，銀行執行政策的效果會(huì )如何？對此，楊躍表示，從國際趨勢看，零售業(yè)務(wù)在各家銀行資產(chǎn)結構中占比較大，我國銀行業(yè)零售業(yè)務(wù)未來(lái)還有很大的擴展空間，個(gè)人按揭貸款是重要的部分，對于業(yè)務(wù)規模將如何進(jìn)行配置，不同銀行對按揭貸款資源的配置是不一樣的，其他業(yè)務(wù)結構也需要相應調整。

從此前商業(yè)銀行按揭貸款的需求看，一線(xiàn)城市住房貸款需求旺盛，而三、四線(xiàn)城市相對貸款需求較溫和，與幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之時(shí)降溫不少。不過(guò)，《第一財經(jīng)日報》記者也了解到，一家排名前列的股份制銀行將按揭貸款業(yè)務(wù)作為2016年的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。上述股份制銀行零售部總經(jīng)理介紹說(shuō)，該行按揭貸款業(yè)務(wù)在2006年基本就停掉了，直到2014年開(kāi)始預熱房地產(chǎn)貸款，該行在房貸按揭業(yè)務(wù)上開(kāi)展并不多，對商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，做按揭貸款人力投入非常大，定價(jià)相對其他貸款品種偏低，很多商業(yè)銀行做的較少。該行今年之所以將按揭貸款作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，主要出于對銀行穩健經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)配置的考慮?！敖衲陼?huì )將更多的信貸資源給到按揭貸款?！彼f(shuō)。

按揭貸款利潤空間收窄

2014年，人民銀行、銀監會(huì )曾下發(fā)通知，對于貸款購買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。如今，貸款首付比例最低已降至20%，而貸款利率最低7折的政策依舊執行。在利差持續收窄的情況下，銀行還有利潤可賺嗎？銀行房貸投放的動(dòng)力如何？

“從金融機構角度來(lái)看，目前的利率水平加首套房其他一些政策，例如最低可打7折的利率，如果再往下調整利率，銀行幾乎就不賺錢(qián)了。雖然目前房貸新政出臺，市場(chǎng)上總體反應正面，但具體有多大的拉動(dòng)作用還有待觀(guān)察。此外，如果單筆按揭貸款不賺錢(qián)，總量再大也無(wú)法賺錢(qián)?！鄙鲜龉煞葜沏y行零售部總經(jīng)理說(shuō)。

未來(lái)，住房按揭貸款是否是銀行的重要盈利來(lái)源？楊躍分析稱(chēng)，盡管按揭貸款業(yè)務(wù)占比較低，資產(chǎn)權重比較低，資本使用效率比較高，尤其是當前資產(chǎn)證券化在盤(pán)活存量資產(chǎn)上已經(jīng)扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色，但在息差收窄的大趨勢下，住房按揭貸款直接帶來(lái)的息差收入將有所下降。不過(guò)，個(gè)人按揭貸款的間接效益在于，有助于銀行培養長(cháng)期穩定優(yōu)質(zhì)的個(gè)人客戶(hù)，通過(guò)改善業(yè)務(wù)模式增加客戶(hù)粘性，有助于銀行為客戶(hù)提供綜合金融服務(wù)，扮演個(gè)人的金融管家角色。

上述股份制銀行零售部總經(jīng)理也指出，做按揭貸款是為了發(fā)展更多穩定的個(gè)人客戶(hù)，現在零售業(yè)務(wù)要做長(cháng)期客戶(hù)關(guān)系。按揭貸款對于商業(yè)銀行而言，已經(jīng)不太適合作為主流產(chǎn)品進(jìn)行推廣，更多的是從長(cháng)期客戶(hù)關(guān)系和客戶(hù)需求方面來(lái)考慮，對后期的客戶(hù)價(jià)值管理比較有益。

面對按揭住房金融這一龐大的市場(chǎng)，楊躍稱(chēng)，在供給方合作方面，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商合作拓展客戶(hù)群體更加多元，尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶(hù)，做到產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸；在技術(shù)上，運用互聯(lián)網(wǎng)和大數據提高風(fēng)險預警的能力，在業(yè)務(wù)模式上有更新的創(chuàng )新，比如加大資產(chǎn)證券化盤(pán)活住房按揭資產(chǎn)，促進(jìn)與其他金融資產(chǎn)對接；從金融服務(wù)上，利用大類(lèi)資產(chǎn)配置看待某類(lèi)客戶(hù)，為客戶(hù)更豐富的衍生金融服務(wù)等，是未來(lái)銀行可以拓展的方向。