【任志強：只有房地產(chǎn)保持增速 中國經(jīng)濟才能起來(lái)】任志強表示，壓倒中國經(jīng)濟這個(gè)駱駝的最后一根稻草是什么？就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)的增速下去，會(huì )把駱駝壓倒，只有房地產(chǎn)保持增速，才能把駱駝?chuàng )纹饋?lái)。(中國金融四十人論壇)

中國經(jīng)濟下行需要想出解決辦法

習主席在去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議講“在適度擴大總需求的同時(shí)，著(zhù)力加強供給側結構的改革”。很多報道忽略了前半句，實(shí)際上習主席的意思是，要先擴大國內消費，如果沒(méi)有擴大消費，只講供給，供給和需求的關(guān)系是扭曲的。在去年11月11日的財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會(huì )議上，習主席提出“房地產(chǎn)必須穩定發(fā)展，繼續去庫存，提高房企擴大再生產(chǎn)的積極性”。

過(guò)去的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，除了對房地產(chǎn)提出去庫存、加杠桿、加大生產(chǎn)能力以外，對其他行業(yè)提出的都是去產(chǎn)能。壓倒中國經(jīng)濟這個(gè)駱駝的最后一根稻草是什么？就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)的增速下去，會(huì )把駱駝壓倒，只有房地產(chǎn)保持增速，才能把駱駝?chuàng )纹饋?lái)。

關(guān)于房地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，第一要自然人購房，不能打擊投資、投機行為，這是對2011年政策提出打擊投資和投機行為的修正。第二提出取消過(guò)時(shí)的限制政策。

提到庫存，為什么會(huì )形成庫存？

這和限購、限貸、加稅，一、二套房存在差別和不能買(mǎi)第三套房的政策相關(guān)，從2011年開(kāi)始連續三年出臺政策，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存也開(kāi)始上升?！笆濉币巹澨岢鼋ㄔO3600萬(wàn)套保障性住房，大量建設保障性住房就出現了一個(gè)現象，在拆遷過(guò)程中，有人得到五套房子，并把其中四套賣(mài)了，極大地增加了市場(chǎng)供應量。這是房地產(chǎn)商無(wú)法計算的，于是在二手房交易迅速增長(cháng)的過(guò)程中，有相當一部分是新房子，而這一部分新房子是因為保障房政策導致的額外供應。新增住房和保障房擠出的新增供給，兩方面共同作用，導致現有庫存增加。

為什么說(shuō)房地產(chǎn)對解決中國經(jīng)濟的問(wèn)題有至關(guān)重要的作用？

稅收方面，房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地使用稅等占到總稅收的約12%，如果加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅大概是30%，再加上四萬(wàn)億的土地財政，總共可以占地方財政的50%-75%?，F在房地產(chǎn)拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的貢獻度只有3.8%，金融業(yè)是15.9%，過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)可以達到20%，而金融業(yè)只有8%。只要房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，GDP增長(cháng)率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。

如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，地方債、銀行債，甚至是金融的問(wèn)題都會(huì )暴露出來(lái)。北京銀行最大的壞賬來(lái)源是鋼貿企業(yè)，占25%以上，其次是煤炭企業(yè)，占20%左右。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，購房者和開(kāi)發(fā)商在銀行的壞賬率現在都是很低的，如果壞賬率上升的話(huà)會(huì )出現問(wèn)題。

房地產(chǎn)投資大量下降，與房地產(chǎn)行業(yè)中國企占比很低有關(guān)——國企只占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的11%，最高達到17%。很多大國企不往二、三、四線(xiàn)城市發(fā)展，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的自我調節能力是很好的。像鋼鐵行業(yè)里國企很多，這些國企的邏輯就是，越被要求增加庫存，就越不干活，而這就導致投資減少，并帶來(lái)GDP增速下降，這樣可以逼迫政府出手。

要讓房地產(chǎn)投資恢復到正常水平，需要土地供應先行。去年土地30%的負增長(cháng)需要補充回來(lái)。政府的保障性住房也要補上，“十二五”期間有3600萬(wàn)套保障性住房，但是“十三五”期間就沒(méi)有了，現在住建部和地方政府已經(jīng)出臺要減少經(jīng)濟適用性住房、保障性住房的政策。一方面是開(kāi)發(fā)商的投資，一方面是政府投資，這兩方面投資都下降的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身增速就上不去。我覺(jué)得要解決中國經(jīng)濟未來(lái)的發(fā)展問(wèn)題，所有矛盾就集中在房地產(chǎn)行業(yè)，現在看來(lái)只有房地產(chǎn)能救中國。

現在大概有12個(gè)地方政府出臺了減免契約稅的政策，重慶出臺了減少預征稅減收、減少各種稅費比例的政策，來(lái)救活生產(chǎn)方、開(kāi)發(fā)商，以便讓開(kāi)發(fā)商有更多現金流解決庫存問(wèn)題。

但我覺(jué)得還不夠，應該購房減免個(gè)稅，包括用個(gè)稅沖抵個(gè)貸利息?，F在個(gè)稅收入大概7000億左右，減免10%就是700億，即使把2000萬(wàn)人的購房行為打對折，也有1000萬(wàn)人購房，完全可以把現有房產(chǎn)庫存解決掉。這1000萬(wàn)套新增住房產(chǎn)生的稅收大概是15000億左右，包括土地增值稅、交易稅等?，F在每年新增1000萬(wàn)套左右住房，稅費大概接近4萬(wàn)億，所以再增加1000萬(wàn)套新增住房，最少也要再增加1萬(wàn)多億稅收，這是一個(gè)最好的長(cháng)期辦法。而在取消所有過(guò)時(shí)政策后，大家一定愿意購買(mǎi)第三套房子，國家不用擔心不想買(mǎi)房的問(wèn)題。對于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，還房貸的利息就是節省個(gè)稅。

銀行現在有兩種還貸方式，一種是只還息不還本，另一種是還本還息。而只還息不還本的方式就把買(mǎi)房子的行為變成了租房子，除了繳納20%首付以外，利息可以抵掉個(gè)稅，而過(guò)去是交完個(gè)稅再還利息。當然房子首付可能是借來(lái)的，但無(wú)論如何，利息抵稅一定會(huì )帶動(dòng)每年至少1000萬(wàn)套以上的新購房需求。

公眾到底有購房的需求嗎？

我認為有，如果沒(méi)有需求，3600萬(wàn)套保障性住房的居住和替換問(wèn)題就不會(huì )出現了。我們調查過(guò)12個(gè)城市發(fā)現，很多人在拆遷過(guò)程中分到了幾套房子，自住其中一套，其余的則進(jìn)行二手房交易。實(shí)際上如果這部分供應取消了，并將其轉換成商品房，那么對房屋的消費需求是存在的?，F在看來(lái)，取消第三套住房的限制性條件、取消一、二套房的差別利率、或取消其他限制性條件，都對房地產(chǎn)行業(yè)的需求增加有利。

而現在，因為央行不解決一、二套住房差別利率和第三套住房貸款問(wèn)題，地方政府的政策是打折扣的。為什么第二套住房的首付還要高達25%-30%？為什么不允許購買(mǎi)第三套房貸款呢？當個(gè)人杠桿增加的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可以消化庫存，房地產(chǎn)行業(yè)的總杠桿會(huì )下降?，F在的個(gè)人存款率是足夠的，而企業(yè)的存款率可能會(huì )出現問(wèn)題，但是如果企業(yè)能夠消化庫存，把資金盤(pán)活，進(jìn)行投資，杠桿率就會(huì )下降，投資增長(cháng)由負變正。

此外，按人均計算住房需求是錯誤的。如果按照戶(hù)數計算，全國平均是從3.7人/戶(hù)降低到3.02人/戶(hù)，實(shí)際上在北京、上海都是2.5或2.6人/戶(hù)。這個(gè)差異說(shuō)明了什么問(wèn)題？戶(hù)籍是按照戶(hù)口本來(lái)統計的，但很可能出現和朋友合租房子的情況，實(shí)際上應該計算成一室多戶(hù)。而如果按單個(gè)人口比例計算，四大城市的這個(gè)增長(cháng)比率將達到30%以上。五普和六普之間單代人增長(cháng)是11%，按照這個(gè)增長(cháng)率，人口普查的統計中城市人口應該要達到3.6億-3.8億戶(hù)，但實(shí)際上只有2.68億戶(hù)。

所以，每戶(hù)人都至少擁有一套房子是一種錯覺(jué)。如果要將單人戶(hù)計算進(jìn)去，只需要采取減稅措施，租金可以抵免個(gè)稅，就能解決現有市場(chǎng)問(wèn)題，還可以帶動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展。

(作者任志強，中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)副會(huì )長(cháng))

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