摘要：“2014年是房地產(chǎn)行業(yè)最難的一年，2015年一線(xiàn)城市全面復蘇，深圳房?jì)r(jià)上漲超過(guò)40%，北京上漲幅度超過(guò)10%，有些城市的核心區位甚至翻倍?！边@是長(cháng)富匯銀董事長(cháng)張保國對房地產(chǎn)走勢的整體描述。

所有的投資都是基于對趨勢的判斷?！獜埍浅Ｗ⒅赜^(guān)察各種細節和數字，并從中找出規律。

“2014年是房地產(chǎn)行業(yè)最難的一年，2015年一線(xiàn)城市全面復蘇，深圳房?jì)r(jià)上漲超過(guò)40%，北京上漲幅度超過(guò)10%，有些城市的核心區位甚至翻倍?！边@是長(cháng)富匯銀董事長(cháng)張保國對房地產(chǎn)走勢的整體描述，“2016年，大多數二線(xiàn)區域中心城市房?jì)r(jià)將呈現明顯上漲，這個(gè)趨勢將聯(lián)動(dòng)到產(chǎn)業(yè)結構健康、人口吸附能力強、沒(méi)有過(guò)量開(kāi)發(fā)的三線(xiàn)城市?！?/p>

從“房地產(chǎn)私募基金”到“多元化資產(chǎn)管理集團” 長(cháng)富匯銀開(kāi)啟戰略升級模式

縱觀(guān)房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域，2010年被稱(chēng)為元年，隨后快速發(fā)展，2014年達到頂峰，2015年則現頹然涼意。各大房地產(chǎn)私募基金收縮在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，有些甚至干脆轉向PE，長(cháng)富匯銀則是為數不多的依然堅守的私募基金，并取得了不錯的業(yè)績(jì)，并在此基礎上，開(kāi)啟了多元化資產(chǎn)管理的拓展之路。

房地產(chǎn)的上升趨勢將傳導到三線(xiàn)城市

“2014年是房地產(chǎn)行業(yè)最難的一年，2015年一線(xiàn)城市全面復蘇，深圳房?jì)r(jià)上漲超過(guò)40%，北京上漲幅度超過(guò)10%，有些城市的核心區位甚至翻倍。以武漢、南京為主的二線(xiàn)市場(chǎng)，量?jì)r(jià)都達到了前所未有的高度?！迸c廣泛的悲觀(guān)態(tài)度不同，張保國對2016年的房地產(chǎn)走勢很樂(lè )觀(guān)?！?016年，大多數二線(xiàn)區域中心城市房?jì)r(jià)將呈現明顯上漲，這個(gè)趨勢將聯(lián)動(dòng)到產(chǎn)業(yè)結構健康、人口吸附能力強、沒(méi)有過(guò)量開(kāi)發(fā)的三線(xiàn)城市?！?/p>

在張保國看來(lái)，現在中國房地產(chǎn)的問(wèn)題并不是過(guò)量開(kāi)發(fā)，2014-2015年的過(guò)剩，只是階段性過(guò)剩。其內在根源是“供給端”錯誤，“當中國房地產(chǎn)發(fā)展30年之后的今天，人們對于房子的需求已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，當供給與需求不匹配時(shí)必然會(huì )產(chǎn)生過(guò)剩?！?/p>

農民工進(jìn)城是必然趨勢，中國的城鎮化進(jìn)程還遠沒(méi)有完成，這將帶來(lái)大量需求，問(wèn)題是他們需要什么樣的房子，如何開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足他們需求的產(chǎn)品。

更為張保國看重的是“城市更新”背后的機會(huì )。接下來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將從城市建設、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向城市更新轉變。這至少包含兩方面的機會(huì )：1、老舊物業(yè)的改造機會(huì )；2、不同業(yè)態(tài)的商業(yè)運營(yíng)機會(huì )。

長(cháng)富匯銀的“風(fēng)險規避法則”

“為什么這兩年大批房地產(chǎn)基金倒掉？”張保國反問(wèn)記者，“投機，不專(zhuān)業(yè)?！?014年3月的投資界專(zhuān)訪(fǎng)中，張保國便拋出了這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，“野蠻增長(cháng)去年已經(jīng)達到頂峰，今年增速已經(jīng)開(kāi)始下降，2014、2015將是地產(chǎn)基金風(fēng)險集中爆發(fā)期?！笨靸赡甑臅r(shí)間過(guò)去，事實(shí)一語(yǔ)成讖般地如其當年的預測發(fā)展。

在地產(chǎn)基金行業(yè)面臨大洗牌的環(huán)境下，項目甄選是房地產(chǎn)基金規避風(fēng)險的主要措施。

對此，長(cháng)富匯銀是優(yōu)中擇優(yōu)的策略?！爱斍?，長(cháng)富匯銀選擇品牌開(kāi)發(fā)商，與最優(yōu)秀的合作伙伴、百強房企中的前列企業(yè)進(jìn)行投資。大部分百強房企仍處于規?；瘮U張的發(fā)展階段，資金仍然是核心要素，受傳統銀行房地產(chǎn)信貸資金收緊和銷(xiāo)售回籠資金緩慢的雙重壓力，擴張多元化融資渠道已迫在眉睫，與品牌地產(chǎn)基金合作正成為百強房企的一大趨勢。長(cháng)富匯銀一直注重與百強房企的深度合作，在拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和持有物業(yè)等環(huán)節均有良好的解決方案?！睆埍硎?。

在城市選擇上，長(cháng)富匯銀優(yōu)先選擇一二線(xiàn)城市和經(jīng)濟較發(fā)達的長(cháng)三角、珠三角區域有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的三線(xiàn)城市，如長(cháng)三角區域的房企上海東渡，在上海、南京、蘇州等地，具有良好的項目?jì)浜推放朴绊懥?，已與長(cháng)富匯銀在拿地配資、開(kāi)發(fā)建設和物業(yè)并購領(lǐng)域開(kāi)展深度合作，項目類(lèi)型涉及住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)。

在項目類(lèi)型上，優(yōu)先選擇去化快的剛需中小戶(hù)型住宅項目，或一二線(xiàn)核心區位的寫(xiě)字樓項目。

在合作方式上，除了常規的債權，也大量開(kāi)展夾層、真實(shí)股權類(lèi)合作模式，長(cháng)富匯銀與融創(chuàng )中國的合作就是范例之一。

除此之外，在棚改領(lǐng)域投資方面，張保國一直在關(guān)注、研究國家在棚改方面的政策與進(jìn)展，長(cháng)富匯銀也是最早參與棚改的專(zhuān)業(yè)金融機構，2015年長(cháng)富匯銀已發(fā)行多只棚改基金，投資開(kāi)發(fā)西安、哈爾濱、襄陽(yáng)等城市中心區的危改、棚改項目，長(cháng)富匯銀已成為國內的棚改領(lǐng)域私募基金標桿企業(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的資產(chǎn)并購是張保國一直在籌謀的一塊業(yè)務(wù)資產(chǎn)。2014年底，長(cháng)富匯銀開(kāi)始規劃在一二線(xiàn)城市的核心區位收購寫(xiě)字樓5-10棟，然后在香港或新加坡進(jìn)行資產(chǎn)證券化。談到REITs，張保國認為，過(guò)去兩年房地產(chǎn)私募基金的爆發(fā)，更多地應該歸因于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)融資在銀行限貸和房地產(chǎn)信托收緊之后的轉向，而非房地產(chǎn)基金管理行業(yè)的崛起。REITs的推出將使得房地產(chǎn)的金融屬性更加彰顯，房地產(chǎn)私募基金將逐步轉向為專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理機構。

多元化戰略第一步

“大資管”已經(jīng)成為躲不開(kāi)的趨勢，投資考驗的是最睿智的頭腦，就像予魚(yú)以海，但凡睿智的頭腦都不會(huì )放過(guò)這樣難得的大勢。時(shí)代的行業(yè)變革，使得私募基金一改以往單一依賴(lài)發(fā)行產(chǎn)品募資、二級市場(chǎng)投資的傳統路徑，拓寬新的投資領(lǐng)域，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展多元化產(chǎn)品和資產(chǎn)管理渠道。大批私募基金業(yè)務(wù)將擴展至資產(chǎn)管理、財富管理、投資銀行等更加多元化的市場(chǎng)業(yè)務(wù)，競技場(chǎng)將逐漸擴至整個(gè)大資產(chǎn)管理行業(yè)。

從2014年，長(cháng)富匯銀開(kāi)始從房地產(chǎn)私募基金擴展為“以房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)為核心，具備優(yōu)異大類(lèi)資產(chǎn)配置能力的多元化資產(chǎn)管理集團?！眹@這一定位，2015年，長(cháng)富匯銀在擴大公司資產(chǎn)管理規模的基礎上優(yōu)化了公司現有的產(chǎn)品結構，房地產(chǎn)投資、影視投資、PE投資、資本市場(chǎng)并購投資齊頭并進(jìn)。

采訪(fǎng)中，張保國向記者展示了當前在選的影視項目名單。當前，專(zhuān)門(mén)投資影視的基金層出，整體來(lái)看影視的投資方式要么是投資單個(gè)影視項目，要么是投資影視公司，長(cháng)富匯銀的影視基金則是投資影視劇組合?！皢蝹€(gè)項目的投資風(fēng)險大，我們的工作核心是資產(chǎn)配置?！睆埍f(shuō)。

在PE投資方面，“我們以母基金的形式，精選國內的優(yōu)秀基金管理公司作為投資伙伴進(jìn)行PE投資?！睆埍嘎?，當前，長(cháng)富匯銀已經(jīng)與多家PE基金管理機構開(kāi)展了合作。

對于二級市場(chǎng)投資，投資團隊分析發(fā)現，今年行業(yè)的走勢與美國1987年的波動(dòng)幾乎一致，長(cháng)富匯銀認為當前A股市場(chǎng)雖然風(fēng)波不停，但是長(cháng)期來(lái)看有著(zhù)很大的上漲空間，對價(jià)值的認識是長(cháng)富匯銀將二級市場(chǎng)納入資產(chǎn)管理配置方向之一的原因。

立足于房地產(chǎn)基金，向多元化資產(chǎn)管理發(fā)展，這是長(cháng)富匯銀的整體發(fā)展戰略。但是為什么選擇影視投資，PE投資以及二級市場(chǎng)投資？背后的邏輯是什么？“首先，長(cháng)富匯銀對于新的投資方向的選擇是根據自身的能力和優(yōu)勢進(jìn)行的；第二，價(jià)值投資，順勢而為；第三、多元化的投資，可以實(shí)現投資風(fēng)險的對沖?！睆埍偨Y說(shuō)。