一路快速走高的深圳樓市，正面臨微妙的變局。近日，工行、中行、建行等三家大行的深圳分行，決定收緊面向中介群體的房貸政策。

高杠桿撐起深圳樓市低庫存助燃中介炒房

一路快速走高的深圳樓市，正面臨微妙的變局。近日，工行、中行、建行等三家大行的深圳分行，決定收緊面向中介群體的房貸政策。

“銀行縮緊中介信貸政策的消息就像是重磅炸彈，很多中介公司周末都在加班開(kāi)會(huì )討論政策?！庇猩钲诓辉妇呙闹薪楣竟芾韺酉蚰隙加浾咄嘎?，因為中介公司買(mǎi)房都是靠杠桿資金，包括深圳在內的一線(xiàn)樓市的復蘇也是靠政府的寬松信貸推動(dòng)，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的風(fēng)險就會(huì )暴露。南都記者調查發(fā)現，深圳在去年放開(kāi)了信貸政策，刺激住宅消費，這成為樓市火熱的重要推手。去年深圳住宅貸款已經(jīng)突破6000億，超出北京，僅次于上海。

中介炒房抑制剛需購房

得益于寬松的信貸政策，深圳的中介市場(chǎng)異?；馃?。南都記者從鏈家地產(chǎn)了解到，在房地產(chǎn)復蘇回暖的背景下，深圳二手房交易市場(chǎng)出現了量?jì)r(jià)齊漲的趨勢。

根據鏈家成交系統數據，去年12月深圳二手房成交均價(jià)為37443元/平米，環(huán)比11月上漲1.5%，同比上漲35.94%。

目前深圳房?jì)r(jià)已處于高位運行，暴漲的房?jì)r(jià)讓很多年輕人取消了購房的計劃，大量剛需被抑制。市場(chǎng)也隨之出現悲觀(guān)傾向，認為一旦成交量下跌，中介公司盈利收入不及預期，影響其還貸能力，可能會(huì )發(fā)生斷供現象。而此次銀行縮緊信貸政策正是基于這種考慮，希望控制風(fēng)險。

“銀行縮緊中介信貸政策的消息就像是重磅炸彈，很多中介公司周末都在加班開(kāi)會(huì )討論政策?！庇猩钲诓辉妇呙闹薪楣竟芾韺酉蚰隙加浾咄嘎?，因為中介公司買(mǎi)房都是靠杠桿資金，包括深圳在內的一線(xiàn)樓市的復蘇也是靠政府的寬松信貸推動(dòng)，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的風(fēng)險就會(huì )暴露。目前，非深圳戶(hù)口購房，需購買(mǎi)社保滿(mǎn)一年(一般指13個(gè)月以上)，且最近一年無(wú)斷供，購買(mǎi)首套住房首付3成。若名下深圳房產(chǎn)已賣(mài)且有貸款記錄的，購買(mǎi)第二套住房首付7成，無(wú)記錄則4成首付。

中介炒樓原因：低庫存

雖然全國范圍內都面臨著(zhù)去庫存的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，但是眾多房地產(chǎn)分析機構都認為，2016年深圳房?jì)r(jià)繼續上漲有其必然，尤其是春節以后，樓市會(huì )創(chuàng )造一個(gè)“暖春”。

截至2015年11月，全國住宅庫存為4.4億平方米，而深圳現有住宅庫存410.456萬(wàn)平方米，占全國的0.9。深圳多家中介告訴南都記者，深圳不存在去庫存的困難，反而需要面對的是供不應求的局面導致市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險。這也是令不少中介敢于出手投資炒房的重要原因。

“從城市結構看，深圳作為一線(xiàn)城市其實(shí)是需要補庫存的。部分類(lèi)似上海、深圳等城市庫存規模其實(shí)是不足的，這也是近期此類(lèi)城市房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢比較兇猛的重要原因?！币拙又菐煅芯靠偙O嚴躍進(jìn)在接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從物業(yè)類(lèi)型看，今年120平方米左右的物業(yè)其實(shí)是比較暢銷(xiāo)的，去庫存方面也不錯。中介的樓盤(pán)推介，從這方面下手，會(huì )比較有底氣。

“受政策指揮棒影響，往往會(huì )出現資金流向并沒(méi)有向相關(guān)調控部門(mén)原本預期的地方流轉，”鏈家地產(chǎn)深圳研究部總經(jīng)理肖小平接受南都記者采訪(fǎng)表示，越熱越受捧，追漲不追跌。

嚴躍進(jìn)向南都記者介紹表示，中介及投資的走向，事實(shí)上和住宅投資潛力較大有關(guān)系，目前深圳等一線(xiàn)市場(chǎng)預期上還是需要大供應量，存在上漲的空間，所以中介對于樓市還是保有信心的。在易居看來(lái)，后續住宅去庫存的壓力會(huì )進(jìn)一步減少，像深圳這樣的大城市去庫存的壓力更是不存在，反而是補庫存的需求，“購房政策還會(huì )收緊?！?/p>

借款炒房盛行：只有一兩年月供資金

“去年3.30新政以后，很多人看到了房?jì)r(jià)要漲的勢頭，紛紛入手房地產(chǎn)，貸款投資買(mǎi)房的不在少數。成交量大幅上漲，很多中介公司去年業(yè)務(wù)都非常繁忙，賺了不少?！鄙钲谀持薪楣緝炔咳耸肯蚰隙加浾咄嘎?。

據鏈家研究中心數據顯示，深圳樓市去年的投資客比例已超過(guò)25%，而正常市場(chǎng)的投資客比例是介于10%-15%之間。去年深圳購房者中，有將近三分之二屬于換房或者改善住房，都用已有住房進(jìn)行貸款抵押，從銀行套出資金進(jìn)行投資。

“現在深圳的樓市跟2006、2007年那會(huì )挺像的，很多人借款炒房?！眮?lái)自潮燦的炒房客林先生向南都記者直言不諱稱(chēng)，自己和身邊很多親戚去年都通過(guò)買(mǎi)房投資大賺一筆。自己在龍華新區擁有一套120平米的房產(chǎn)，去年通過(guò)抵押貸款獲得資金，果斷在羅湖區買(mǎi)了一套100平米的房產(chǎn)，現在已經(jīng)漲了近50%。

除了中介公司炒房，大量散戶(hù)也積極入手樓市想撈一筆。南都記者發(fā)現，越來(lái)越多深圳人加入到眾籌買(mǎi)房、聯(lián)合炒房的隊伍。一位在深圳有著(zhù)十多年炒房經(jīng)驗的投資客成立了一個(gè)團隊，到處募集買(mǎi)房資格與資金。但是眾籌買(mǎi)房一般只籌集一兩年的短期月供資金。

“現在很多投資客只準備短炒，手里只有一兩年的月供資金，在房?jì)r(jià)上漲時(shí)沒(méi)多大問(wèn)題，但一旦樓市下行，風(fēng)險就很大?！毙ば∑礁嬖V南都記者。