【7億庫存壓頂 北上廣深因何要補貨？】由于當前我國人口處于向城市流動(dòng)狀態(tài)，居民住宅需求相對旺盛，所以房地產(chǎn)行業(yè)一向以商品住宅為大頭，比重偏高。但是當前經(jīng)濟下行壓力加大，消費者的購房需求受到抑制，住宅庫存居高不下，成為了房企身上沉重的負擔。

由于當前我國人口處于向城市流動(dòng)狀態(tài)，居民住宅需求相對旺盛，所以房地產(chǎn)行業(yè)一向以商品住宅為大頭，比重偏高。但是當前經(jīng)濟下行壓力加大，消費者的購房需求受到抑制，住宅庫存居高不下，成為了房企身上沉重的負擔。

“前幾年地產(chǎn)行業(yè)火熱的時(shí)候，政府受土地政策驅使積極賣(mài)地，房企跟風(fēng)推盤(pán)，導致供應量過(guò)高，”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，導致房地產(chǎn)住宅庫存過(guò)高有很多原因。加上后來(lái)政府限購限貸政策的出臺，需求急劇減少，房子賣(mài)不掉積壓下來(lái)慢慢就形成了庫存問(wèn)題。

不過(guò)，“當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是絕對過(guò)剩，而是局部過(guò)剩?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)馮俊表示。

“由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jì)r(jià)分化現象仍非常明顯，”國家統計局城市司高級統計師劉建偉說(shuō)，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市，其余二線(xiàn)城市環(huán)比較為平穩。大部分三線(xiàn)城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。

其分析稱(chēng)，從同比看，城市間分化現象更為明顯。一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)同比平均漲幅遠高于二、三線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比平均仍在下降。

“由于三四線(xiàn)人口增長(cháng)緩慢，居民收入偏低導致購買(mǎi)力不足，需求減少。加上此前房產(chǎn)商在三四線(xiàn)城市的供應量不斷增加，積累了過(guò)多的庫存，現在一時(shí)難以消化?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，一些城市的庫存量已經(jīng)達到了20個(gè)月、30個(gè)月甚至更多，供給遠大于需求。因此今年政府和房企去庫存的重心將會(huì )放在三四線(xiàn)城市，積極推進(jìn)這些城市消化存量。

值得玩味的是，熱門(mén)城市供應量減少，推出的土地受到多家房企爭奪，溢價(jià)率飆升，單價(jià)和總價(jià)地王頻頻被刷新，推動(dòng)樓價(jià)繼續走高。因此，業(yè)內人士認為，一線(xiàn)城市當前的重要任務(wù)已經(jīng)不是去庫存，而是補存量，政府增加城市土地供應，緩解房?jì)r(jià)上升趨勢。

據南方都市報報道，統計局最新數據公布，房地產(chǎn)庫存達7億。南都記者采訪(fǎng)研究庫存的專(zhuān)家獲悉，這個(gè)數據是歷史峰值。其中住宅占據63%，庫存分布研究顯示，三四線(xiàn)住宅是最難消化區域，其中四線(xiàn)相當大比例是建成售不出去的樓盤(pán)?！澳壳皫齑媲闆r顯示，分化的格局很明顯，這也會(huì )讓房地產(chǎn)繼續面臨很大的風(fēng)險，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者分析認為。華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強更宣稱(chēng)，7億的庫存量中有大量庫存屬于很難消化的部分，“只能炸掉”。

住宅占比最高商建增長(cháng)最快

1月19日，國家統計局發(fā)布2015年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售數據，2015年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，待售面積高達71853萬(wàn)平方米，較2014年年末多出近萬(wàn)平米，增長(cháng)15.6%，為歷史最高值。

根據國家統計局的數據，截至2015年末，全國住宅待售面積為45248萬(wàn)平方千米，較去年增長(cháng)11.2%，占全年房地產(chǎn)庫存量的63%，成為2016年房企去庫存的重點(diǎn)對象。其他方面，辦公樓庫存量達3276平方千米，較去年增長(cháng)24.7%。商業(yè)用房庫存量為14664平方千米，增長(cháng)24.6%。

南都記者調查發(fā)現，由于當前我國人口處于向城市流動(dòng)狀態(tài)，居民住宅需求相對旺盛，所以房地產(chǎn)行業(yè)一向以商品住宅為大頭，比重偏高。但是當前經(jīng)濟下行壓力加大，消費者的購房需求受到抑制，住宅庫存居高不下，成為了房企身上沉重的負擔。

“前幾年地產(chǎn)行業(yè)火熱的時(shí)候，政府受土地政策驅使積極賣(mài)地，房企跟風(fēng)推盤(pán)，導致供應量過(guò)高，”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向南都記者表示，導致房地產(chǎn)住宅庫存過(guò)高有很多原因。加上后來(lái)政府限購限貸政策的出臺，需求急劇減少，房子賣(mài)不掉積壓下來(lái)慢慢就形成了庫存問(wèn)題。

值得重視的是，另外這幾年經(jīng)濟不景氣，老百姓購買(mǎi)力下降，也是高庫存的重要推手。

除了三四線(xiàn)樓市的低迷讓房地產(chǎn)去庫存面臨很大壓力，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售也不能讓市場(chǎng)滿(mǎn)意。

“去年以來(lái)，受?chē)艺w經(jīng)濟的下行壓力以及電商經(jīng)濟的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的庫存漲幅高達24%，遠高于住宅庫存的增長(cháng)?！敝性禺a(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉在接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

根據中原地產(chǎn)的分析，商業(yè)地產(chǎn)的高庫存除了房企供應量過(guò)高，需求不足外，商業(yè)地產(chǎn)與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展不匹配，人口流入不及預期，公共設置不配套對商業(yè)地產(chǎn)的高庫存也有很大影響?！半娚探?jīng)濟的發(fā)展以及實(shí)體經(jīng)濟的不景氣對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊很大”。

是局部過(guò)剩不是絕對過(guò)剩

“當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是絕對過(guò)剩，而是局部過(guò)剩?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)馮俊如是向南都記者表示。

從區域來(lái)看，2015年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)均有所上漲，銷(xiāo)售也取得不錯的成績(jì)，這些都推動(dòng)著(zhù)庫存不斷消化和更新。而與此同時(shí)，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)卻有所下跌，市場(chǎng)交易也有所冷清。各地樓市可謂是冷暖不一。而三四線(xiàn)城市還尚未從房地產(chǎn)冬天中走出來(lái)。

根據國家統計局《2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》數據顯示，2015年12月份城市間房?jì)r(jià)分化更加明顯。與11月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有27個(gè)，上漲的城市有39個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.9%。北京新建商品住宅環(huán)比上漲0.5%，上海環(huán)比上漲2.1%，深圳環(huán)比上漲3.2%，廣州環(huán)比上漲0.7%。而房?jì)r(jià)下跌的城市多集中于二三線(xiàn)。

“由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jì)r(jià)分化現象仍非常明顯，”國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀說(shuō)，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市，其余二線(xiàn)城市環(huán)比較為平穩。大部分三線(xiàn)城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。

其分析稱(chēng)，從同比看，城市間分化現象更為明顯。一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)同比平均漲幅遠高于二、三線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比平均仍在下降。

“由于三四線(xiàn)人口增長(cháng)緩慢，居民收入偏低導致購買(mǎi)力不足，需求減少。加上此前房產(chǎn)商在三四線(xiàn)城市的供應量不斷增加，積累了過(guò)多的庫存，現在一時(shí)難以消化?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪(fǎng)表示，一些城市的庫存量已經(jīng)達到了20個(gè)月、30個(gè)月甚至更多，供給遠大于需求。因此今年政府和房企去庫存的重心將會(huì )放在三四線(xiàn)城市，積極推進(jìn)這些城市消化存量。

而前不久，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在香港金融論壇分析斷言，中國三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)庫存可能需要四到五年時(shí)間去消化。

由于土地成本高昂，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險頗高。而萬(wàn)達地產(chǎn)的投資主要集中在二三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)。王健林認為，“房地產(chǎn)的銷(xiāo)售高度集中在一二線(xiàn)城市，36個(gè)大中城市占到全國總銷(xiāo)售額的四分之三。所以三四線(xiàn)城市的比重非常低。只要他們慢慢開(kāi)始去庫存，就不會(huì )有問(wèn)題?！?/p>

南都記者從一些小型開(kāi)發(fā)商處獲悉，在三四線(xiàn)城市嘗試化解高庫存壓力時(shí)，北上廣深已經(jīng)出現了要求補存量的呼聲。

2015年，在國土部“有供有限”的指導思想下，多數城市縮減了土地供應量，甚至連計劃供應量都沒(méi)有完成。

專(zhuān)業(yè)機構克而瑞向南都記者提供的數據顯示，2015年上海計劃供應量為900平方千米，實(shí)際供應777平方千米，完成率為86%。廣州計劃供應量為834平方千米，實(shí)際供應525平方千米，完成率為63%。北京計劃供應量為1600平方千米，實(shí)際只有613平方千米，完成率僅為38%。

熱門(mén)城市供應量減少，因此推出的土地受到多家房企爭奪，溢價(jià)率飆升，單價(jià)和總價(jià)地王頻頻被刷新，推動(dòng)樓價(jià)繼續走高。

因此，業(yè)內人士認為，一線(xiàn)城市當前的重要任務(wù)已經(jīng)不是去庫存，而是補存量，政府增加城市土地供應，緩解房?jì)r(jià)上升趨勢。