編者按：2015年，在中國經(jīng)濟調整轉型與改革持續深入的時(shí)代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐著(zhù)一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

前事之不忘，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧并總結2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 對于許多人而言，“產(chǎn)業(yè)新城”或許是聽(tīng)起來(lái)顯得頗為專(zhuān)業(yè)的一個(gè)詞語(yǔ)，然而，正如“羅馬不是一天可以建成的”，一個(gè)成熟而發(fā)展良好的產(chǎn)業(yè)新城同樣不是短時(shí)間內就可以打造出來(lái)。對此，產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商華夏幸?；蛟S深有同感。

1月13日，華夏幸福公布2015年經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報，其遠超年度目標的723.53億元全年銷(xiāo)售，41.17%的同比增長(cháng)幅度，讓業(yè)界對這個(gè)“幸?！钡钠髽I(yè)再次側目：這已經(jīng)是華夏幸福連續三年錄得高幅度增長(cháng)。

隱藏在高增長(cháng)背后的是華夏幸福的千億銷(xiāo)售規模目標和千億市值目標。那么為華夏幸福帶來(lái)高幅度增長(cháng)與眾多贊譽(yù)的PPP產(chǎn)業(yè)新城模式，到底有那些秘密呢？

增長(cháng)超四成與千億市值理想

1月13日，華夏幸福公布2015年1-12月經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報。期內該公司實(shí)現銷(xiāo)售723.53億元，同比增長(cháng)41.17%；簽約銷(xiāo)售面積770.94萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)32.58%。銷(xiāo)售額遠超615億元公司年初目標，完成全年目標117.65%。剔除園區回款后銷(xiāo)售額625.2億，同比增長(cháng)43.2%。

其中產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)建設錄得銷(xiāo)售593.67億元，同比增長(cháng)37.79%；銷(xiāo)售面積642.53萬(wàn)平方米，同比亦有33.98%的增幅。包括園區結算回款額98.30億元，同比增長(cháng)29.63%；產(chǎn)業(yè)園區配套住宅簽約銷(xiāo)售495.37億元，同比上漲39.53%。

城市地產(chǎn)方面簽約銷(xiāo)售額120.72億元，同比大增60.46%，主要受益于廊坊市區及北京豐臺區項目的銷(xiāo)售；物業(yè)、酒店等其他業(yè)務(wù)貢獻銷(xiāo)售9.14億元，同比增長(cháng)41.57%。

分區域來(lái)看，傳統的廊坊、固安、大廠(chǎng)合計貢獻銷(xiāo)售面積526.7萬(wàn)平米，占比68.3%，較2014年下降11.1個(gè)百分點(diǎn)，異地項目銷(xiāo)售貢獻穩步提升。全年銷(xiāo)售均價(jià)8110元/平米，較2014年上升7.98%，其中產(chǎn)業(yè)園區住宅均價(jià)7710元/平米，城市住宅銷(xiāo)售均價(jià)9401元/平米，同比分別上升4.14%和2.08%。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到，此次已是華夏幸福第三年錄得大幅度銷(xiāo)售增長(cháng)。

資料顯示，2013年全年，華夏幸福共實(shí)現簽約銷(xiāo)售面積349.58萬(wàn)平米，比上年同期增長(cháng)27.66%；實(shí)現銷(xiāo)售額374.24億元，比上年同期增長(cháng)77.07%。

2014年全年，華夏幸福共實(shí)現簽約銷(xiāo)售面積581.47萬(wàn)平米，同比上漲66.33%；整體銷(xiāo)售額512.54億元，同比上漲36.96%。

在同等規模房企中，華夏幸福2015年銷(xiāo)售金額同比41.17%的增長(cháng)使其遙遙領(lǐng)先于綠城的27.86%、華潤的23%和融創(chuàng )的10%。

海通證券在一份研報中指出，基于華夏幸福良好的基本面事實(shí)，認為“華夏幸福有希望在未來(lái)實(shí)現銷(xiāo)售規模和市值規模的再突破，即兩個(gè)1000——銷(xiāo)售規模突破1000億，市值規模突破1000億”。

經(jīng)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體計算，倘若華夏幸福未來(lái)還能保持2015年的增速，其在2016年即可實(shí)現銷(xiāo)售規模破千億目標；即使按照近三年的平均年復合增長(cháng)率35.26%來(lái)計算，也僅需兩年時(shí)間即可達成。

而截至止發(fā)稿日，受A股近期熔斷暴跌影響，華夏幸福A股報價(jià)25.74元/股，總市值681億元，距離千億市值目標還有319億元的差距。而按照其2015年全年股價(jià)最高時(shí)的64.5元/股計算，彼時(shí)其市值為853億元，距離千億市值目標僅有147億元的差距。

按照華夏幸?，F如今的股本計算，只要華夏幸福股本漲至37.74元/股，千億市值即可實(shí)現，而這距離其現如今的股價(jià)，是將近5個(gè)漲停板的距離。

這樣來(lái)看，一旦高增速得以保持，市場(chǎng)估值得以提升，華夏幸福的千億銷(xiāo)售規模目標與千億市值目標達成可謂近在咫尺，而在這背后不得不關(guān)注的是其PPP發(fā)展模式。

PPP模式背后的思考

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，華夏幸福園區開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前已形成“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的標準化模式。公司通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城形式進(jìn)入待開(kāi)發(fā)片區，同時(shí)幫助片區完成土地整理、基礎設施建設和招商引資工作。

與此同時(shí)，公司通過(guò)配套住宅開(kāi)發(fā)實(shí)現現金流平衡，同時(shí)享受因為園區發(fā)展所帶來(lái)的城市化紅利。

據悉，目前華夏幸福已與京津冀、長(cháng)三角區域近30 個(gè)城市簽訂統一開(kāi)發(fā)協(xié)議，累計委托開(kāi)發(fā)區域面積達2800平方公里，其中京津冀區域超2000平方公里。

土地整理、基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)及公用事業(yè)服務(wù)按照當期公司與政府結算額確認收入，園區住宅配套開(kāi)發(fā)和城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商品房實(shí)際交予客戶(hù)作為收入確認的依據。因此，驅動(dòng)業(yè)務(wù)收入變化的因素主要是政府結算和交房。

從華夏幸福 2015 年中報營(yíng)業(yè)收入構成看，公司營(yíng)業(yè)收入包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、基礎設施建設、土地整理、綜合服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、園區住宅配合和城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

從營(yíng)業(yè)收入占比看，與園區業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系的城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅占營(yíng)業(yè)收入的22.41%；而與園區業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和園區住宅配套占77.28%，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占26.88%，園區住宅配套占50.40%。

就此來(lái)看，當前在華夏幸福營(yíng)業(yè)收入當中，實(shí)際上房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)仍然占據了較大的比重，占比超過(guò)7成，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)只有26.88%的比重。

而分區域來(lái)看，華夏幸福銷(xiāo)售面積中京津冀區域占比仍超90%。受“京津冀”協(xié)同發(fā)展、市政府東遷、通州限購、環(huán)球影城開(kāi)工等影響，加速提升了環(huán)北京區域開(kāi)發(fā)價(jià)值，也為華夏幸福在“京津冀”區域的發(fā)展帶來(lái)了“東風(fēng)”，但想要在“京津冀”以外區域復制類(lèi)似固安園區等產(chǎn)業(yè)新城，可能還需要多一些的“天時(shí)地利人和”。

不過(guò)華夏幸福的此等產(chǎn)業(yè)新城模式能否在除北京周邊外的其他區域成功復制，較長(cháng)的開(kāi)發(fā)周期和回收周期，這也為華夏幸福帶來(lái)一定的壓力。

以華夏幸福固安園區為例，在華夏幸福剛進(jìn)入該區域時(shí)，固安產(chǎn)業(yè)園基本處于百廢待興階段。經(jīng)過(guò)超15年發(fā)展和京津冀規劃帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)紅利，目前園區各項業(yè)務(wù)高速發(fā)展，地方財稅明顯上升。華夏幸福作為園區最初開(kāi)發(fā)者，各項業(yè)務(wù)也伴隨區域經(jīng)濟高速成長(cháng)。

但值得注意的是，即使有京津冀規劃帶來(lái)的紅利，固安園區也經(jīng)歷了超15年的發(fā)展才迎來(lái)成熟與收益，其他沒(méi)有規劃紅利的區域，其產(chǎn)業(yè)新城從開(kāi)發(fā)到成熟運營(yíng)，中間或將隱含更多的不確定性。

同樣為了求得更大發(fā)展的資金支持，華夏幸福于2015年5月25日公告，擬采取非公開(kāi)發(fā)行的方式，以不低于20.48 元/股，發(fā)行股份數量不超過(guò)3.42 億股。上述非公開(kāi)增發(fā)方案擬募集資金總額人民幣不超過(guò)70 億元，用于大廠(chǎng)、固安園區建設和償還銀行貸款。根據公司非公開(kāi)發(fā)行股票預案披露，上述八項目合計需要投資111.65 億元，預計總凈利潤達到12.1 億元。

該預案已于同年11月獲證監會(huì )批準。