隨著(zhù)各項統計數據的發(fā)布，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國內整體經(jīng)濟的表現正逐漸清晰。過(guò)去的一年，經(jīng)歷了數輪政策調整，國內樓市穩步回升，部分城市出現量?jì)r(jià)齊漲，甚至是“日光盤(pán)”迭出。不過(guò)，樓市暫時(shí)性轉好的背后，高庫存壓力依然明顯。開(kāi)發(fā)商如何有效解決庫存難題、實(shí)現轉型升級，將成為今后一段時(shí)期樓市興衰的關(guān)鍵。

隨著(zhù)各項統計數據的發(fā)布，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國內整體經(jīng)濟的表現正逐漸清晰。過(guò)去的一年，經(jīng)歷了數輪政策調整，國內樓市穩步回升，部分城市出現量?jì)r(jià)齊漲，甚至是“日光盤(pán)”迭出。不過(guò)，樓市暫時(shí)性轉好的背后，高庫存壓力依然明顯。開(kāi)發(fā)商如何有效解決庫存難題、實(shí)現轉型升級，將成為今后一段時(shí)期樓市興衰的關(guān)鍵。

2015年商品房銷(xiāo)售增6.5% 待售面積增加

伴隨年度經(jīng)濟數據的公布，樓市發(fā)展各項指標也紛紛亮相。

昨天國家統計局發(fā)布的數據顯示，2015年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達95979億元，比上年名義增長(cháng)1.0%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)2.8%)，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從銷(xiāo)售情況來(lái)看，2015年商品房銷(xiāo)售面積為128495萬(wàn)平米，比上年增長(cháng)6.5%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)6.9%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)16.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)1.9%。

可以看到，房地產(chǎn)投資額度和銷(xiāo)售面積總量都有上漲，但增長(cháng)幅度略微回落。同時(shí)，樓市庫存也相應增加。2015年末，商品房待售面積為71853萬(wàn)平米，比11月末增加2217萬(wàn)平米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。一直以來(lái)，樓市庫存問(wèn)題備受關(guān)注，如今已經(jīng)成為不能回避的關(guān)鍵所在。

化解去庫存難題開(kāi)發(fā)商出新招應對

值得肯定的是，國內房地產(chǎn)行業(yè)高庫存的現狀已受到中央層面的高度關(guān)注。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在積極應對產(chǎn)品去化的同時(shí)，不斷嘗試轉型突破，增加新的創(chuàng )新產(chǎn)品和盈利模式。

近期，政府高層多次提及化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展的戰略。前段時(shí)間召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議亦提出化解房地產(chǎn)庫存的要求，即“要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

為此業(yè)內多有猜測，針對去庫存問(wèn)題，未來(lái)會(huì )有相關(guān)政策陸續出臺。其中，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)提到，政策的制定需要結合整個(gè)國民經(jīng)濟的運行情況，房地產(chǎn)的庫存去化是一個(gè)長(cháng)期任務(wù)，政策調控方面“松”是一個(gè)大的方向。

近期，已經(jīng)退休的原華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強也在多個(gè)場(chǎng)合談及樓市庫存問(wèn)題，認為未來(lái)中央會(huì )為此推出一些政策措施。而房地產(chǎn)去庫存問(wèn)題究竟該怎樣解決？任志強自身看好“個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅”方式，同時(shí)支持政策放開(kāi)，不再限制購買(mǎi)第三套住房，讓更多人解決住房問(wèn)題。

如今，去庫存已經(jīng)成為整個(gè)樓市的大難題，也著(zhù)實(shí)變成部分開(kāi)發(fā)商的心病。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率走低也在考驗著(zhù)開(kāi)發(fā)商的應對能力。對此，金地華北區副總經(jīng)理遇繡峰表示，市場(chǎng)供應端和需求端的不平衡，促使行業(yè)的整體利潤率在下降，也可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。

新的考驗下，房企應該如何轉變？為此，不少企業(yè)已經(jīng)在探索多條腿走路，以萬(wàn)科、綠地、金地等企業(yè)為代表，不斷尋求在社區服務(wù)、金融創(chuàng )新、互聯(lián)網(wǎng)融合等方面求新求變。遇繡峰介紹，在土地資源稀缺、行業(yè)凈利下降的情況下，從公司長(cháng)期發(fā)展考慮，需要持有部分物業(yè)，同時(shí)金地也在加強金融創(chuàng )新，為客戶(hù)提供更多資金來(lái)源。

展望2016:量?jì)r(jià)增長(cháng)有限城市房?jì)r(jià)繼續分化

值得關(guān)注的是，樓市高庫存難題在三四線(xiàn)城市最為突出，一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市在各項政策推動(dòng)下，庫存壓力得到不同程度釋放。去庫存能力的不同，也造成城市間銷(xiāo)量和房?jì)r(jià)水平的分化。

來(lái)自中國指數研究院的分析顯示，預計2016年，在利好政策刺激下將有更多有效需求入市，庫存壓力進(jìn)一步緩解，全國整體價(jià)格將保持穩中有漲的態(tài)勢。各級城市間房?jì)r(jià)分化現象仍將持續，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，受地價(jià)高企、需求旺盛影響，價(jià)格將持續上漲，三四線(xiàn)城市在高庫存壓力下房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

分析同時(shí)認為，目前多數房企庫存壓力較大，未來(lái)去庫存仍是主要任務(wù)，但多數房企對2016年去化預期較為樂(lè )觀(guān)，認為將好于2015年。價(jià)格策略上，以?xún)r(jià)換量并非是房企首選，五成房企存在上調項目?jì)r(jià)格預期，僅有約兩成企業(yè)表示存在降價(jià)空間。

另?yè)腊钗豪硎搜芯坎恐袊鴧^主管執行董事陳仲偉分析稱(chēng)，由于房地產(chǎn)對于國家經(jīng)濟發(fā)展的重要推動(dòng)作用，政府已對此領(lǐng)域施加了足夠的關(guān)注，但基于2015年內低迷的房地產(chǎn)投資、降息效應的邊際遞減以及高房?jì)r(jià)的考驗，預計整體市場(chǎng)在2016年量?jì)r(jià)漲幅有限。