率先進(jìn)入存量房時(shí)代的北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，新房開(kāi)發(fā)進(jìn)入低位徘徊期，而以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式，則日益受到政府、開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商、服務(wù)商等多方的共同重視。新的風(fēng)口正在形成，對此，有業(yè)內人士指出，“保守估計，其中蘊含的商機，必達數萬(wàn)億”。

激活存量資源

隨著(zhù)城鎮化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，我國一線(xiàn)城市二手房成交總量已經(jīng)超過(guò)新房成交量。數據顯示，前三季度北京二手房與新房成交量之比為1.3;上海二手房與新房成交量之比為1.2。

目前，一線(xiàn)城市核心區和近郊區新增供應量已經(jīng)很少，新建商品房主要集中在城市遠郊區。未來(lái)四個(gè)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)交易將以存量房交易為主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過(guò)50%，表明樓市開(kāi)始步入存量房時(shí)代，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

在土地稀缺的存量房時(shí)代，地方政府、投資商、散戶(hù)投資者均面臨發(fā)展困境。對于地方政府，核心區域已經(jīng)無(wú)地可用，但促進(jìn)財政收入增長(cháng)的壓力仍然嚴峻;對于投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應，也只能是高成本的“地王”價(jià)格;對于散戶(hù)投資人，非核心區域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢，而低風(fēng)險的核心區域的投資機會(huì )缺乏。

如何化解這一困境?高和資本董事長(cháng)蘇鑫對《證券日報》記者表示，以“舊樓改造、存量提升”為核心的各式各樣的“城市更新經(jīng)濟”，是理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實(shí)現了多方共贏(yíng)。地方政府實(shí)現了可持續的稅收源，投資商獲得了新的投資機會(huì )，散戶(hù)投資人有了新的保值增值路徑。”

住建部政策研究中心主任秦虹認為，城市有機更新在存量房時(shí)代最具投資價(jià)值，并將激發(fā)城市活力，再造城市繁榮。“在中國，大規模的城市重建在未來(lái)30年是不可避免的。”安邦咨詢(xún)董事長(cháng)陳功則稱(chēng)，如同很多國家已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)的一樣，“大都市病”越來(lái)越嚴重的中國一線(xiàn)城市，正在率先迎來(lái)城市更新的浪潮，“其中蘊含的商機將十分龐大，少說(shuō)也有數萬(wàn)億元，甚至十萬(wàn)億元之上”。

作為中國發(fā)展方向標的一線(xiàn)城市，均高度重視城市更新課題。今年5月下旬，上海市政府印發(fā)《上海市城市更新實(shí)施辦法》通知。今年3月份，廣州市城市更新局正式掛牌成立。深圳則連續發(fā)布城市更新單元計劃，截至今年10月底已發(fā)出三批計劃，數十家房企搶食其中的商機?？梢哉f(shuō)，這些舉措均在探索建立城市低效存量建設用地盤(pán)活利用的新機制，也標志著(zhù)這些城市的城市更新工作進(jìn)入一個(gè)嶄新的、常態(tài)化發(fā)展階段。

事實(shí)上，近年來(lái)全國城市更新規模一直呈逐年增加的趨勢，越來(lái)越多的房企聚焦于此，并付諸實(shí)踐，其中就包括了萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭。位于北京國貿商圈的萬(wàn)科大都匯，以及位于上海的萬(wàn)科張江國際創(chuàng )新中心，即是其中的典型案例。

“阿里、騰訊對我的刺激，都不如優(yōu)步，優(yōu)步思維對于豐富萬(wàn)科下一步的想象力具有重要作用。”萬(wàn)科董事局主席王石認為，對于萬(wàn)科的轉型，一是為業(yè)主提供增值服務(wù)，提高客戶(hù)黏度;二是尋找存量資源，讓連接產(chǎn)生價(jià)值，“比如萬(wàn)科要尋找舊廠(chǎng)房、舊建筑物，激活存量資源”。

城市更新升級

而北京798、上海新天地、南京1912，都是早期城市更新比較知名的案例。而上海K11藝術(shù)廣場(chǎng)、北京僑福芳草地則成了最新的城市更新典型。對比兩個(gè)時(shí)期的城市更新做法，可以發(fā)現，相對于早期偏重于硬件改造，當下的城市更新更注重運營(yíng)，尤其是在軟件方面。

而位于北京市朝陽(yáng)區東三環(huán)南路的高和藍峰大廈，便是一個(gè)注重軟性運營(yíng)的城市更新典型案例。

兩年前，高和資本完成了對丹陽(yáng)大廈的整體收購，并更名為高和藍峰大廈。完成收購后，高和資本即著(zhù)手對丹陽(yáng)大廈展開(kāi)整體改造提升。硬件上，高和資本依照過(guò)往的成功經(jīng)驗，對其外立面及大堂、過(guò)道、機電、電梯、空調等室內公共區域、樓宇硬件，進(jìn)行了改造和提升。

在軟性運營(yíng)上，第一步，高和資本專(zhuān)門(mén)聘請當代藝術(shù)標桿人物邱志杰操刀，將高和藍峰大廈改造成中國首座藝術(shù)寫(xiě)字樓。而更重要的是第二步，高和資本順應創(chuàng )新辦公的發(fā)展趨勢，將其打造成為一座具有互聯(lián)網(wǎng)精神的寫(xiě)字樓，蘇鑫將其命名為“Hi Work”。

對于 “互聯(lián)網(wǎng)精神”，蘇鑫與周鴻祎的看法頗有相同之處，“什么是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新精神，主要看兩點(diǎn)：一是用戶(hù)體驗的創(chuàng )新，也就是你的產(chǎn)品能不能讓消費者用著(zhù)更舒服;二是商業(yè)模式的創(chuàng )新，那就是你的產(chǎn)品能否更便宜，甚至免費。”在蘇鑫看來(lái)，站在消費者的角度，如果通俗點(diǎn)來(lái)講，也許可以用“有便宜可占、有大腿可傍、有樂(lè )子可找”的“三有理念”來(lái)理解所謂的互聯(lián)網(wǎng)精神。而高和藍峰大廈，就是通過(guò)在軟硬件上的多方面雕琢，以突出“三有理念”。

而通過(guò)改造提升，高和藍峰大廈的租金大漲，租金從改造前4元/平方米/天直接暴漲到了現在的近8元/平方米/天，翻了一番，成為京城地區近幾年來(lái)租金上漲最快的寫(xiě)字樓。

“城市更新帶來(lái)了用戶(hù)生活方式及需求的不斷更新、升級，過(guò)去單一的業(yè)態(tài)、產(chǎn)品難以滿(mǎn)足。”秦虹認為，存量時(shí)代最終比拼的是，服務(wù)商所能提供的內容及可持續性。(記者 王 崢)