大型中介機構的統計數據顯示，由于供樓利息支出下降，加上樓價(jià)上漲預期，堅定了不少首次改善型買(mǎi)家入市的步伐，今年9月份，90-120平方米二手住宅的成交量和成交價(jià)同時(shí)上漲。

自去年第四季度開(kāi)始，央行多次降息，目前5年以上的貸款基準利率，已是自上世紀90年代以來(lái)的最低點(diǎn)。

低利息促使不少買(mǎi)家入市。大型中介機構的統計數據顯示，由于供樓利息支出下降，加上樓價(jià)上漲預期，堅定了不少首次改善型買(mǎi)家入市的步伐，今年9月份，90-120平方米二手住宅的成交量和成交價(jià)同時(shí)上漲。

改善戶(hù)型成交逐月遞增

陽(yáng)光家緣統計數據顯示，雖然目前二手住宅的成交仍以90平方米以下的戶(hù)型為主，占比為50%-55%，但90平方米以上的改善戶(hù)型呈逐月遞增的態(tài)勢，如第三季度，改善戶(hù)型占比比第二季度提升2.17個(gè)百分點(diǎn)。

中原研究部客戶(hù)研究主任熊小洪認為，改善需求逐步增強，一是因為目前的交易稅費、貸款利率都有利于首次改善型買(mǎi)家；二是房?jì)r(jià)有所回升，但上漲幅度不大，也有利于資金實(shí)力較強的改善型買(mǎi)家；三是因為商品房市場(chǎng)已有30多年歷史，早期建造的房屋樓齡長(cháng)，有的沒(méi)有電梯，使換房成為一種較迫切的需求。

剛需買(mǎi)家追漲意欲不強

中原地產(chǎn)的數據顯示，從放盤(pán)價(jià)來(lái)看，大部分業(yè)主的心態(tài)較穩定，但假如周邊有高價(jià)地、一手項目等利好帶動(dòng)，業(yè)主往往會(huì )馬上調高放盤(pán)價(jià)，像9月底廣紙地塊周邊的二手住宅，業(yè)主愿意讓價(jià)的平均幅度從去年下半年單月最高9%的峰值下降到現時(shí)的不足5%。

與之相對應，買(mǎi)家的追漲意欲并不高。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，與過(guò)往幾年明顯不同，現在有意入市的消費者表現得較理性，盡管市場(chǎng)的交投活躍度已經(jīng)明顯提升，但面對業(yè)主的漲價(jià)，愿意追漲的買(mǎi)家并不多，而寧愿另選其他物業(yè)或選擇其他區域價(jià)格更實(shí)惠的產(chǎn)品，近幾個(gè)月買(mǎi)家追漲成交的個(gè)案很少見(jiàn)。

梁燕明分析認為，現在決定大部分買(mǎi)家是否出手購房的因素還是樓價(jià)，對購房目標區域的指向性不算太強，因此，只要其他區域或同區域有其他物業(yè)的價(jià)格較筍，這些潛在買(mǎi)家還是愿意改變原定的購房目標。

市場(chǎng)成交主力還是集中在天河、海珠、越秀、荔灣這4個(gè)一手住宅新貨不多的中心城區。合富置業(yè)的成交數據顯示，9月份約有七成二手交投集中在上述4個(gè)主要中心城區，預計10月份仍以中心城區成交為主。

低價(jià)二手住宅盤(pán)源劇減

為何剛需買(mǎi)家的成交占比有所下降？一是因為樓價(jià)略有上調，而剛需買(mǎi)家最容易受樓價(jià)上漲的影響；另一個(gè)原因是，極受剛需買(mǎi)家喜愛(ài)的低價(jià)房的可售房源劇減，沒(méi)有合適的盤(pán)源，剛需買(mǎi)家自然無(wú)從下手。

梁燕明介紹，7月份，單價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米的低價(jià)二手房的成交占比還高達10%，8月份下滑至9%，9月份甚至降至8%。最受剛需買(mǎi)家青睞的單位總價(jià)100萬(wàn)元以?xún)鹊牡蛢r(jià)房成交，同樣呈現出明顯下降的趨勢，9月份低價(jià)房的成交個(gè)案數量環(huán)比減少11%。

按揭購房成為成交主流

雖然二手樓價(jià)略有上漲，但按揭優(yōu)惠可以抵消不少影響。梁燕明表示，自去年第四季度開(kāi)始降息以來(lái)，供樓利息支出明顯減少，有利于進(jìn)一步提升買(mǎi)家的入市積極性。房貸利率下降，使按揭購房重新成為二手樓市成交的絕對主流。合富置業(yè)的統計數據顯示，今年9月份按揭購房的占比為69%，比去年的54%高了一大截。

中原地產(chǎn)的統計數據同樣顯示，從付款方式來(lái)看，今年選擇一次性付款的買(mǎi)家逐漸減少，更多買(mǎi)家利用低利率的杠桿以達到資金的最大收益。其中，選擇公積金貸款和組合貸款的買(mǎi)家越來(lái)越多，今年以來(lái)公積金政策利好頻頻，9月份選擇公積金和組合貸款方式的買(mǎi)家提升了8個(gè)百分點(diǎn)。據了解，廣州公積金中心即將調整個(gè)人貸款額度，貸款貼息制度也將在近期落地，未來(lái)使用公積金貸款的買(mǎi)家比例還將會(huì )進(jìn)一步提升。