10月19日，廣州市國土資源和規劃委員會(huì )網(wǎng)站公告出讓南沙三幅地塊，除居住用地性質(zhì)的2015NJY-11外，其余兩幅商業(yè)、商務(wù)設施用地及中小學(xué)用地均定向出讓?zhuān)?015NJY-2號地塊要求參與競拍企業(yè)所屬集團應為從事服裝行業(yè)的企業(yè)，2015NJY-12號地塊要求企業(yè)為從事教育投資類(lèi)公司。

10月19日，廣州市國土資源和規劃委員會(huì )網(wǎng)站公告出讓南沙三幅地塊，除居住用地性質(zhì)的2015NJY-11外，其余兩幅商業(yè)、商務(wù)設施用地及中小學(xué)用地均定向出讓?zhuān)?015NJY-2號地塊要求參與競拍企業(yè)所屬集團應為從事服裝行業(yè)的企業(yè)，2015NJY-12號地塊要求企業(yè)為從事教育投資類(lèi)公司。

定向出讓正在越來(lái)越普遍。

今年6月份至今，廣州掛牌出讓的地塊共58幅(包括了成功出讓、流拍及尚未拍賣(mài)的地塊)，對競拍者有明確規定的定向出讓共40幅，占比高達69%。一度還是市場(chǎng)“非主流”的定向出讓?zhuān)F已脫帽變“主流”。

土地定向出讓非主流和主流的轉變，說(shuō)明廣州在土地財政方面態(tài)度的轉變。在業(yè)內看來(lái)，這種轉變是以現在換未來(lái)。定向出讓的地塊幾乎都以底價(jià)成交，短期內政府犧牲了土地出讓金；但定向出讓往往能引入好企業(yè)，未來(lái)能提升區域稅收、增加就業(yè)、提升地價(jià)，長(cháng)遠來(lái)看政府是賺了。因此，土地定向出讓“偏向正面”。

定向出讓?zhuān)汗I(yè)用地最多，居住用地最少

在下半年掛牌的58幅用地中，工業(yè)用地最多，共有23幅。同樣，工業(yè)用地的定向出讓占比也最高，共有22幅，占比達到接近9.6成。出讓的商業(yè)、商務(wù)用地共有18幅，其中定向出讓的有16幅，占比達到8.9成；居住用地共13幅，沒(méi)有一幅定向出讓?zhuān)黄渌玫貏t比較平均，4幅用地一半為定向出讓。

工業(yè)用地定向出讓比例較高并不奇怪，查看廣州市國土資源和規劃委員會(huì )網(wǎng)站可以發(fā)現，有據可查的最早出讓的一幅工業(yè)用地為2009年2月2日掛牌的科學(xué)城KXC-D2-4地塊，就要求競拍者必須為從事信息數據處理的計算機行業(yè)。

讓人較為驚奇的是商業(yè)、商務(wù)用地。2013年1月9日，金融城首次掛牌出讓商務(wù)、商業(yè)，其時(shí)還沒(méi)有對參與競拍者有明確要求；到了6月28日的第二次掛牌出讓?zhuān)蛯⑴c競拍者有了明確的要求。自此之后，廣州定向掛牌出讓的商務(wù)、商業(yè)用地越來(lái)越多。

讓市場(chǎng)印象最為深刻的應該是今年5月份和7月份琶洲A區掛牌出讓的商務(wù)地塊，其定向出讓以及騰訊、阿里、國美、復星、唯品會(huì )、小米、YY的進(jìn)駐，讓琶洲A區一下成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。沉寂多年的琶洲A區，在這些大鱷的進(jìn)駐之后，也迅速成為廣州商務(wù)新興區域，高力國際更將其列為廣州樓市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區域，另一重點(diǎn)區域則是南沙。

定向出讓?zhuān)簭馁|(zhì)疑到接受

廣州商務(wù)、商業(yè)用地甚至居住用地的定向出讓?zhuān)瑥牟粩啾毁|(zhì)疑到普遍被接受，歷經(jīng)了幾年時(shí)間。

2005年9月20日，廣州西塔招標，對超高層建筑有豐富經(jīng)驗的新鴻基地產(chǎn)當時(shí)也是6家最后參與競標的房企之一，卻因在標書(shū)中提出“零地價(jià)和免收市政配套費”條件而無(wú)緣廣州西塔。資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同當時(shí)在接受采訪(fǎng)時(shí)就提出了類(lèi)似“定向出讓”的想法，認為像西塔這樣的地標性建筑，應該設定條件，讓最有建設經(jīng)驗、最有資金實(shí)力的房企參與建設，政府在這樣的項目上應該適當犧牲土地出讓金。不過(guò)，當時(shí)“定向出讓”還是比較前衛的想法，在珠江新城后來(lái)一些重要地塊出讓方面，政府依然采取價(jià)高者得的辦法。

歷經(jīng)2008年的低谷之后，廣州土地出讓遭遇困境，未能順利出讓地塊，廣州開(kāi)始采取定向出讓的辦法。不過(guò)，當時(shí)市場(chǎng)對這種出讓方式普遍抱質(zhì)疑態(tài)度，例如2009年年底和2010年年初琶洲宅地和商務(wù)用地的出讓?zhuān)驗閷Ω偱娜擞休^為明確的規定，被市場(chǎng)認為這是內定，不利于市場(chǎng)競爭。

到了2013年，市場(chǎng)對土地的定向出讓有了更深入的認識，因此輿論也從質(zhì)疑轉向接受。當年金融城土地出讓?zhuān)幎▍⑴c競拍企業(yè)要從事金融業(yè)或和金融業(yè)有關(guān)的行業(yè)，市場(chǎng)就普遍認為這是合適的做法，幾乎沒(méi)有什么質(zhì)疑的聲音。

今年琶洲A區商務(wù)地塊的定向出讓?zhuān)袌?chǎng)驚嘆的已經(jīng)是眾多品牌企業(yè)的進(jìn)駐，而不是質(zhì)疑定向出讓。

定向出讓?zhuān)河欣诔鞘邪l(fā)展

對商務(wù)、商業(yè)用地的定向出讓?zhuān)细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江也認為將來(lái)會(huì )越來(lái)越多，并認為其對整個(gè)城市發(fā)展有利?！盃幠切┐笃髽I(yè)的城市很多，廣州犧牲一點(diǎn)地價(jià)，以?xún)?yōu)惠的土地價(jià)格吸引廣州需要的企業(yè)進(jìn)駐，這些企業(yè)會(huì )在廣州交稅，對廣州的GDP有推動(dòng)作用?！?/p>

此外，黎文江認為廣州地價(jià)越來(lái)越高，定向出讓有抑制地價(jià)的作用?，F在商用市場(chǎng)不是很好，地價(jià)低一些也有助于商用物業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

克而瑞信息集團廣州研究咨詢(xún)總監曾英杰也持同樣的看法，認為商務(wù)、商業(yè)用地的定向出讓有利于廣州經(jīng)濟發(fā)展，也有利于廣州房地產(chǎn)的發(fā)展。像南沙這些區域，本身缺乏產(chǎn)業(yè)，并希望引入企業(yè)總部，只有定向出讓以土地優(yōu)惠才能吸引更多企業(yè)的進(jìn)駐。

同時(shí)，曾英杰也認為，居住用地不需要太多非市場(chǎng)化的東西，定向出讓在居住用地上能免則免。