“十一”期間，一名中國“土豪”以近14億日元買(mǎi)下東京兩幢住宅的新聞?wù)痼@日本。據居外網(wǎng)發(fā)布的購房意向指數顯示：今年二季度中國人對日本房地產(chǎn)的購買(mǎi)意向指數比一季度激增54%， 比2014年二季度更是猛增了730%?！?p>“最近確實(shí)很忙，特別是‘十一’期間。當時(shí)我們是在上海、東京、大阪三地跑，先是10月3日到10月6日在上海開(kāi)展會(huì )，再是帶客戶(hù)到東京看房，最后回大阪簽約?！弊鳛樗逊烤W(wǎng)常駐大阪的房產(chǎn)經(jīng)紀人，劉小姐親歷了近年中國游客“掃樓”日本的熱潮。

也正是在“十一”期間，一名中國“土豪”以近14億日元買(mǎi)下東京兩幢住宅的新聞?wù)痼@日本。事實(shí)上，這已并非孤例。居外網(wǎng)中國區總經(jīng)理葛奕婕女士對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“居外網(wǎng)發(fā)布的購房意向指數顯示：今年二季度中國人對日本房地產(chǎn)的購買(mǎi)意向指數比一季度激增54%， 比2014年二季度更是猛增了730%?！?/p>

中國土豪日本掃樓，真的只是“有錢(qián)任性”嗎？葛奕婕為《第一財經(jīng)日報》記者分析道：“日本房產(chǎn)近來(lái)受到關(guān)注主要因2020年?yáng)|京作為奧運會(huì )主辦城市的利好消息帶動(dòng)。加上日元對人民幣匯率低了約1/3，日本房產(chǎn)也變相地便宜了很多。此外，日本對中國人的旅游簽證放寬，去日本旅游和留學(xué)的人越來(lái)越多。日本與中國距離近，文化習俗相近，軟文化也為中國人所喜愛(ài)。而且日本房產(chǎn)也是永久產(chǎn)權?！?/p>

租金回報可觀(guān)，租賃市場(chǎng)成熟

那么，日本的住宅價(jià)格到底高不高呢？根據搜房網(wǎng)的數據，2015年7月東京圈公寓均價(jià)2868萬(wàn)日元/套，獨棟別墅均價(jià)3217萬(wàn)日元/棟。Numbeo數據庫顯示，東京的房?jì)r(jià)收入比(90㎡住宅的平均房?jì)r(jià)與家庭平均可支配年收入之比)為22.82，與紐約(23.19)較為接近。其他熱門(mén)城市中，悉尼(12.21)和首爾(13.95)相對較低，倫敦(31.07)和北京(37.19)較高。當然，作為首都的東京房?jì)r(jià)要遠高于日本的其他地區。以東京都澀谷區中心的40㎡住宅(房齡10~20年的公寓)為例，交易價(jià)格一般在4000萬(wàn)日元左右(合人民幣200萬(wàn)元以上)；在新宿區，相似條件的住宅交易價(jià)格一般為3000萬(wàn)~4000萬(wàn)日元，而在大阪市中央區，同等條件下的價(jià)格只有上述的1/2左右。

房?jì)r(jià)不算太高，那租金能否帶來(lái)高回報？第一太平戴維斯(Savills)調查顯示：2015年二季度，東京中心23區的平均租金為3603日元/㎡，同比上漲1.1%。另?yè)逊烤W(wǎng)數據顯示，東京的平均租金回報率可達5.02%，相比之下北京僅為2.66%。劉小姐表示：“大阪的房?jì)r(jià)是東京的60%左右，但租金卻相差不大，所以大阪的租金回報率一般高于東京。一般而言，大阪的租金回報率可達5%~8%，最高的高達10%，而東京的租金回報率一般為4%~6%?！?/p>

同時(shí)，日本也有著(zhù)成熟的房屋租賃市場(chǎng)，中等收入水平的日本人樂(lè )意租住而非買(mǎi)房，這一點(diǎn)在東京等大城市尤為明顯。2015年，東京23區家庭的房屋自有率僅為45%，而房屋出租率則高達96.4%。葛奕婕表示：“在日本的投資房主要是小戶(hù)型的單身公寓。因為日本人18歲離家后，總有起碼10年的時(shí)間會(huì )租住房屋，所以單身公寓總是供不應求?！币晃辉谌毡旧盍?年的中國留學(xué)生告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“身邊有很多朋友租房生活，甚至租房結婚?！闭劶霸?，她表示“較高的房?jì)r(jià)當然是原因之一。同時(shí)，日本企業(yè)職務(wù)調動(dòng)頻繁，年輕人經(jīng)常搬家，但由于戶(hù)籍制度十分寬松，福利保險、子女教育等都不受戶(hù)口限制，不會(huì )有后顧之憂(yōu)。日本租房中介眾多、服務(wù)周到，租房時(shí)到中介事務(wù)所或登陸各中介網(wǎng)站，說(shuō)明要求后就可以方便快速地找到自己滿(mǎn)意的房源，這也是日本人偏好租房的原因?！睂τ谥袊顿Y者而言，購買(mǎi)后出租的“投后管理”也無(wú)需過(guò)分操心。葛奕婕介紹，一般中介公司可推薦物業(yè)管理公司，大型的中介甚至有自己的物業(yè)管理部門(mén)可幫助投資者出租和管理。

外國投資者難享低利率福利

不過(guò)，盡管實(shí)施寬松政策的日本融資成本較低，但來(lái)自外國的個(gè)人購房者不一定能享受到低利率的福利。葛奕婕表示：“日本人零首付都可以買(mǎi)到房子，而如不是日本人，則幾乎不可能在日本銀行貸款?！敝袊y行日本的官網(wǎng)資料顯示，中國銀行在日本的分支機構可以為中國籍貸款者提供住房貸款，但條件是“原則上為有在日合法居留資格的中國籍自然人，對于不具有在日居留資格的中國籍自然人，須要求其在日本開(kāi)設存貸款賬戶(hù)，原則上購房首付款在50%以上，貸款期限不超過(guò)15年?！薄坝捎谫J款條件嚴格，一般中國購房者會(huì )選擇現金支付?！眲⑿〗惚硎?。

不過(guò)，盡管從租金回報上看日本購房“穩賺不賠”，但與房產(chǎn)有關(guān)的繁多稅費仍需中國投資者特別留意。日本法務(wù)省網(wǎng)站公開(kāi)資料顯示，在購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，購房者需繳納不動(dòng)產(chǎn)交易稅、登記稅、消費稅、印花稅等，據《第一財經(jīng)日報》記者測算，稅收共計為房產(chǎn)價(jià)值的13%以上，如果房產(chǎn)來(lái)自繼承或贈與，還需額外繳納繼承稅或贈與稅；同時(shí)，在持有房產(chǎn)時(shí)，持有者每年還需繳納固定資產(chǎn)稅、都市計劃稅，共計稅率為1.7%左右；在出租房屋時(shí)，另需繳納租金收入的所得稅和居民稅；在售賣(mài)房屋時(shí)，需繳納售賣(mài)所得收入的所得稅、居民稅和印花稅，共計約為房產(chǎn)價(jià)值的20%~40%。

房?jì)r(jià)長(cháng)期走勢需謹慎斟酌

當然，考慮到長(cháng)期趨勢，日本房產(chǎn)自身能否保值、增值仍需中國投資者謹慎考量。日本輿論普遍認為，以2020年?yáng)|京奧運會(huì )為分界，短期內在寬松政策和奧運會(huì )效應的雙重拉動(dòng)下，東京等主要城市房?jì)r(jià)上漲前景較好，但長(cháng)期趨勢尚難以預測。

事實(shí)上，上世紀90年代房地產(chǎn)泡沫破裂之后，“失去的二十年”里日本房?jì)r(jià)較泡沫經(jīng)濟時(shí)期下跌了70%。直至2012年底安倍晉三上任后，為達到2%的通脹目標并刺激經(jīng)濟增長(cháng)，日本央行大力推動(dòng)量化寬松和質(zhì)化寬松的貨幣政策(即QQE)，導致日元大幅貶值，建筑成本飆升；又適逢2013年?yáng)|京申奧成功，三大都市圈(東京、名古屋、大阪周?chē)?房?jì)r(jià)開(kāi)始回升。日本國土交通省數據顯示，2013年4月至2015年4月期間，東京都住宅價(jià)格上漲10%，其中高級公寓價(jià)格上漲了20%。

但基于供求關(guān)系考量，在人口老齡化嚴重的日本，房?jì)r(jià)長(cháng)期走勢的不確定性仍是投資者需要慎重考慮的風(fēng)險因素。日本知名房地產(chǎn)專(zhuān)家榊淳司8月29日在《Business Journal》雜志上撰文指出，“從中長(cháng)期來(lái)看，根本上決定房?jì)r(jià)的是供求關(guān)系?！彼麖娬{，“隨著(zhù)日本人口日益減少和老齡化程度的加深，奧運會(huì )結束的2020年很可能正是東京人口開(kāi)始減少的拐點(diǎn)，屆時(shí)奧運會(huì )帶來(lái)的住宅供給增多和人口減少帶來(lái)的住宅需求減少同時(shí)發(fā)生，可能導致新一輪房?jì)r(jià)大跌?！碑斎?，除了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的內部變化之外，作為日元資產(chǎn)，匯率的變化趨勢也是中國投資者務(wù)必關(guān)注的宏觀(guān)問(wèn)題。