近期穩增長(cháng)壓力加大，在國民經(jīng)濟中起重要作用的房地產(chǎn)將承擔一定的穩增長(cháng)職責。

近期穩增長(cháng)壓力加大，在國民經(jīng)濟中起重要作用的房地產(chǎn)將承擔一定的穩增長(cháng)職責。在此背景下，地產(chǎn)行業(yè)今年以來(lái)多次受到政策照拂，包括降準降息、降首付比例等新政措施，對行業(yè)回暖起到了較大幫助。正值房地產(chǎn)傳統意義的銷(xiāo)售旺季，“金九”的表現可圈可點(diǎn)，“銀十”能否借力政策利好再續良好表現備受關(guān)注。

樓市一日迎兩大禮包

在去年的9月30日，中國人民銀行在長(cháng)假前突發(fā)大招，推出涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”等政策的“9.30新政”，強力救市。歷史再度重演。今年9月30日，央行聯(lián)合銀監會(huì )發(fā)布通知稱(chēng)，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。這是今年房貸政策的第二次調整。今年3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監會(huì )發(fā)布了關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，其中主要的目的之一是下調二套房首付比例，明確對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。

同樣是9月30日，住建部、財政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》?！锻ㄖ访鞔_自今年10月8日起將實(shí)施多項舉措切實(shí)提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)，拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤(pán)活住房公積金貸款資產(chǎn)。對此，中國銀行金融研究所副所長(cháng)宗良表示，調整首套房貸款比例，不一定會(huì )對存量住房的銷(xiāo)量產(chǎn)生大的影響，但是卻傳遞出國家層面穩定市場(chǎng)的信號。數據最能說(shuō)明房貸政策進(jìn)一步寬松對應的背景。1-8月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 61063億元，同比增長(cháng)3.5%，增速比1-7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1-7月份擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。在穩增長(cháng)壓力漸增的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定性就顯得尤為重要，政策加碼也就勢在必行了。

地產(chǎn)行業(yè)回暖預期增強

“金九銀十”一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的旺季，今年也不例外。8月份開(kāi)始，樓市逐漸回暖。9月份，全國樓市開(kāi)始保持平穩回升態(tài)勢。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據，9月份，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為10817/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴大。國慶長(cháng)假前推出的兩大利好政策對樓市產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的成效。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，十一黃金周，全國主要54個(gè)城市合計住宅簽約24242套，較2014年同期的21083套上漲了15%。一線(xiàn)城市漲幅最大，上漲幅度達到了23.7%。其中上海(樓盤(pán)) 成交1021套，相比2014年732套明顯上漲。

“全國性房地產(chǎn)政策的全面寬松，為”金九銀十“再創(chuàng )新高創(chuàng )造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過(guò)住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，再加上一、二線(xiàn)城市的“地王”頻頻出現，在“地王”效應帶動(dòng)下，預計這些城市未來(lái)樓市成交量將持續上行。

市場(chǎng)預計，四季度樓市有望繼續回升?？硕鹧芯恐行姆治稣J為，整體來(lái)看，房?jì)r(jià)在四季度持續上漲的基本面不會(huì )改變，但四季度房?jì)r(jià)增速或將有所放緩。中國國際經(jīng)濟交流中心研究員陳永杰認為，目前樓市回暖態(tài)勢將維持較長(cháng)時(shí)間，因我國經(jīng)濟仍將保持一定增速，而樓市與我國經(jīng)濟有較強關(guān)聯(lián)性，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持繼續增長(cháng)。但目前房市增量投資比較有限，需要進(jìn)一步做好存量調整工作，從質(zhì)量上推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(cháng)將呈中低速，樓市回暖也不太可能回到以前的發(fā)展高度。

樓市分化愈演愈烈

相比于上半年的清淡，樓市在下半年出現了明顯的回暖，但大中小城市的樓市分化卻在延續。中國指數研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數報告》顯示，9月，深圳(樓盤(pán)) 、上海、北京(樓盤(pán)) 新建住宅價(jià)格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。另一方面，住宅類(lèi)土地供應稀缺，房企在一線(xiàn)城市不惜高價(jià)拿地，土地價(jià)格飆升，帶動(dòng)新建住宅價(jià)格繼續抬頭。今年以來(lái)，一線(xiàn)城市頻出區域地王，八九月間，北京、上海、福州(樓盤(pán)) 、蘇州(樓盤(pán)) 、成都等城市，均出現住宅用地樓面地價(jià)溢價(jià)超過(guò)50%的土地出讓。三、四線(xiàn)城市則面臨與一線(xiàn)城市截然不同的現狀，房?jì)r(jià)走勢跌多于漲，一片慘淡。

對三、四線(xiàn)城市而言，供應過(guò)剩、需求疲軟以及庫存高企等問(wèn)題依然得不到解決，故而成交量上漲動(dòng)力不足。中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一認為，“9.30”和“3.30”樓市新政在政策層面顯著(zhù)拉動(dòng)了改善型需求，促進(jìn)全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后，住房消費在市場(chǎng)化機制的主導作用下正逐步釋放。針對一二三四線(xiàn)城市樓市分化加劇的現象，有專(zhuān)家認為，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。

在地產(chǎn)業(yè)感受到暖意的同時(shí)，地產(chǎn)股近日也開(kāi)啟了反彈，數據顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數節后三個(gè)交易日暴漲12.3%。對于地產(chǎn)股的投資機會(huì )，安信證券認為，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策面與基本面共振階段，繼續全面看好地產(chǎn)股。建議配置低估值龍頭及一線(xiàn)城市高彈性品種。國泰君安則認為2015年房地產(chǎn)股的機會(huì )蘊藏在以下四大主線(xiàn)之中，分別是受益于降息降準和再融資全面松綁，資產(chǎn)負債表邊際改善最為明顯的龍頭房企；具備國企改革預期的標的；積極轉型的優(yōu)秀標的；另外就是具備京津冀、自貿區等區域投資主題的標的。