近年來(lái)，受到政府積極推行集約用地和逐漸下降城市工業(yè)用地指標政策的影響，物流地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足需求。

近年來(lái)，受到政府積極推行集約用地和逐漸下降城市工業(yè)用地指標政策的影響，物流地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足需求。房地產(chǎn)咨詢(xún)機構世邦魏理仕10月15日發(fā)布的《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》指出，目前中國優(yōu)質(zhì)物流設施緊俏，競爭格局已基本形成，電商、傳統零售和高端制造業(yè)成為拉動(dòng)物流需求的“三駕馬車(chē)”。在重點(diǎn)分析中國17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)投資機會(huì )后，世邦魏理仕認為，一線(xiàn)城市是中國物流地產(chǎn)最佳投資目的地。

需求空間巨大

世邦魏理仕的分析認為，目前中國現代物流設施的供給遠遠落后于日益膨脹的需求。以中美兩國數據為例，美國優(yōu)質(zhì)物流設施存量人均占有面積為1.17平方米，而中國僅為0.015平方米。

世邦魏理仕華北區研究部主管、副董事孫祖天認為，電商、傳統零售和高端制造業(yè)是拉動(dòng)物流需求的“三駕馬車(chē)”。而未來(lái)，這“三駕馬車(chē)”仍然有較強動(dòng)力。

在接受?chē)H商報記者采訪(fǎng)時(shí)，孫祖天分析稱(chēng)，首先，傳統零售業(yè)仍是支撐物流需求的中流砥柱，目前，傳統零售業(yè)和消費品企業(yè)需求還在上升；其次，以汽車(chē)零部件為代表的高端制造是國家發(fā)展的重點(diǎn)，雖然目前其物流需求在物流總需求中占比較低，但未來(lái)會(huì )有上升空間，特別是承接國際轉移的中高端制造業(yè)成長(cháng)空間較大；最后，中國電商行業(yè)增長(cháng)較快，未來(lái)隨著(zhù)跨境電商的發(fā)展，進(jìn)口商品在出保稅倉后，需要轉入國內市場(chǎng)，這部分物流設施的需求會(huì )進(jìn)一步增加。

世邦魏理仕預計，未來(lái)政策利好會(huì )拉動(dòng)物流行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，沿海沿江經(jīng)濟布局會(huì )進(jìn)一步深化，物流設施開(kāi)發(fā)巨頭會(huì )加緊布局物流產(chǎn)業(yè)，這都對中國物流投資起到拉動(dòng)作用。

一線(xiàn)城市被看好

上海、廣州、深圳、北京等一線(xiàn)城市被視為物流投資的最佳目的地。

在上海，優(yōu)質(zhì)物流倉儲的需求更為多元，推動(dòng)上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場(chǎng)的租金穩步上漲。過(guò)去5年，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場(chǎng)的租金年復合增長(cháng)率達到5.8%。在2011~2014年，上海有8宗物流倉儲大宗交易，總額達42億元，是其他一線(xiàn)城市總和的近4倍。在制造業(yè)轉型升級和消費帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的大背景下，上海周邊的蘇州、昆山、南通、太倉、無(wú)錫、常熟等已成為長(cháng)三角區域的物流節點(diǎn)城市。

廣州和深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區，承接了來(lái)自制造業(yè)的物流需求。作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規模刺激了來(lái)自電商及第三方物流的強勁需求，其對物流設施的需求甚至已經(jīng)外溢至佛山、東莞、惠州等地。

在一線(xiàn)城市中北京較為特殊，原本其良好的經(jīng)濟基本面和完善的基礎設施為物流地產(chǎn)奠定了發(fā)展基礎，人口規模和發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)使消費和電商客戶(hù)成為物流需求的主導，不過(guò)由于北京城市功能的重新定位，北京工業(yè)土地的供應正在逐漸減少，這導致北京物流設施逐年緊缺。由于供應緊俏，部分物流開(kāi)發(fā)商將目光投向價(jià)格更為合理、投資機會(huì )更多的周邊地區，如廊坊、武清等地。

成都值得關(guān)注

除了一線(xiàn)城市，世邦魏理仕認為，成都也是物流投資的好選擇。雖然屬于二線(xiàn)城市，但受益于西部大開(kāi)發(fā)戰略，過(guò)去10年成都的經(jīng)濟發(fā)展較快。在物流方面，根據《四川省物流業(yè)發(fā)展中長(cháng)期規劃(2015~2020)》，四川省將形成“一核、五極、多點(diǎn)”的物流空間布局。成都作為重要的“一核”，依托全國第四大航空樞紐雙流機場(chǎng)和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿易通道，其區域物流樞紐地位日益顯現。

數據顯示，截止到2015年上半年，成都倉儲物流市場(chǎng)達124萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為17.2%。未來(lái)，零售商、電商、第三方物流和汽車(chē)及零部件行業(yè)是成都優(yōu)質(zhì)物流倉儲業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。伴隨著(zhù)持續活躍的市場(chǎng)需求，成都高標庫的未來(lái)新增供應仍將保持充沛。