在樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場(chǎng)”這個(gè)時(shí)間段內，如果開(kāi)發(fā)商再繼續延續上半場(chǎng)的規?；鲩L(cháng)的模式，一方面將導致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來(lái)講，也將因此而累計更多的運營(yíng)風(fēng)險，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉型勢在必然。

在樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場(chǎng)”這個(gè)時(shí)間段內，如果開(kāi)發(fā)商再繼續延續上半場(chǎng)的規?；鲩L(cháng)的模式，一方面將導致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來(lái)講，也將因此而累計更多的運營(yíng)風(fēng)險，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉型勢在必然。

2015年9月13日，中共中央國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導意見(jiàn)》。這是新時(shí)期指導和推進(jìn)國企改革的綱領(lǐng)性文件，從總體要求到分類(lèi)改革、完善現代企業(yè)制度和國資管理體制、發(fā)展混合所有制經(jīng)濟、強化監督防止國有資產(chǎn)流失等方面提出國企改革目標和舉措。從文件發(fā)出給予市場(chǎng)的信號來(lái)看，未來(lái)央企或地方國企類(lèi)房企的改革、并購與重組的浪潮將再次來(lái)臨。

事實(shí)上，無(wú)論是央企地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)，還是地方國企類(lèi)企業(yè)，改革與重組正在中海緊鑼密鼓進(jìn)行中，比如中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上實(shí)系、中糧系、中鐵系等地產(chǎn)企業(yè)改革與重組話(huà)題再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。而近期最引人注目的就是招商系、中交系的內部重組。

那么，從央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，這將為這些企業(yè)帶來(lái)什么樣信號？在這些改革與重組的過(guò)程中有哪些亮點(diǎn)？尤其是在樓市規?；l(fā)展時(shí)代已經(jīng)結束的市場(chǎng)背景下，房企通過(guò)改革與并購重組構建“巨無(wú)霸”的背后有哪些深層次的戰略意圖？

亮點(diǎn)一：房企改革與重組拉開(kāi)大幕，避免同業(yè)競爭兄弟相殘

從房企自身發(fā)展的角度來(lái)看，房企改革與重組拉開(kāi)大幕，首先是為了解決同業(yè)競爭問(wèn)題。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，房企同業(yè)競爭的問(wèn)題來(lái)源于三方面：

一是在樓市規?；鲩L(cháng)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報使得房企盈利沖動(dòng)凸顯，房企展開(kāi)資源爭奪賽已不可避免。而在央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)內部也設立雙平臺或多平臺加入這場(chǎng)惡性競爭中，以爭取企業(yè)快速規?；l(fā)展的時(shí)機。然而如今，樓市規?；l(fā)展時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企再延續原有的多平臺規模擴張模式將導致資源的閑置、重疊和浪費。也就是說(shuō)，當前大多數房企同業(yè)競爭的問(wèn)題基本和這個(gè)市場(chǎng)背景有關(guān)。

二是隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向地產(chǎn)金融格局，房企的并購動(dòng)作衍生了類(lèi)似的同業(yè)競爭格局。比如，中交收購綠城股權，成為綠城第一大股東后，中交系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)勢必面臨新的同業(yè)競爭格局，其內部也勢必會(huì )通過(guò)改革或重組避免同業(yè)競爭的問(wèn)題。

三是房企規劃不同平臺不同分工，比如一個(gè)平臺負責住宅，另外一個(gè)負責商業(yè)地產(chǎn)，但事實(shí)上由于復合型的項目角度，各平臺之間的分工界限越來(lái)越模糊，導致同業(yè)競爭的問(wèn)題出現。由此可知，上述房企內部的重組，實(shí)際上是針對同業(yè)競爭問(wèn)題開(kāi)刀，尤其是在規?；瘯r(shí)代已經(jīng)一去不復返的市場(chǎng)背景下，盡可能通過(guò)重組避免資源的閑置、重疊和浪費，避免房企內部兄弟相殘，避免由于同業(yè)競爭為企業(yè)帶來(lái)的運營(yíng)風(fēng)險。

亮點(diǎn)二：改革重組構建“巨無(wú)霸”大平臺，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升

從銷(xiāo)售金額來(lái)看，2014年“千億軍團”房企擴容至7家，其中4家帶有國有性質(zhì)，未來(lái)“千億軍團”房企之間的競爭更加激烈，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。

比如萬(wàn)科正在謀劃未來(lái)十年的萬(wàn)億市值大平臺，恒大多元化謀求規?；某掷m增長(cháng)，爭取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)改革與重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。

中海與中建地產(chǎn)重組已經(jīng)完成，鞏固并提升了其千億開(kāi)發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)或將因為母公司資產(chǎn)的注入成為中國最大市值開(kāi)發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過(guò)程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值成為房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2015-2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。

在中國城鎮化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現出下滑趨勢，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現出規?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購現象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)“巨無(wú)霸”型的房企。屆時(shí)，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)來(lái)越高。

亮點(diǎn)三：重組優(yōu)化資源配置，服務(wù)公司戰略轉型

在樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場(chǎng)”這個(gè)時(shí)間段內，如果開(kāi)發(fā)商再繼續延續上半場(chǎng)的規?；鲩L(cháng)的模式，一方面將導致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來(lái)講，也將因此而累計更多的運營(yíng)風(fēng)險，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉型勢在必然，對于央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講亦是如此。

從央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，在國內宏觀(guān)經(jīng)濟弱化行政干預、更注重市場(chǎng)化的發(fā)展前提下，房企通過(guò)改革與重組避免同業(yè)競爭問(wèn)題，優(yōu)化資源配置，加快市場(chǎng)化轉型等動(dòng)作成為央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)在競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。

2013年以來(lái)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始調整發(fā)展戰略并轉型，從轉型路線(xiàn)上各家也有所差異，但均顯示出房企戰略轉型的方向，比如以分享城鎮化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰略、以分享老齡化為核心的養老地產(chǎn)布局戰略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

再以綠地集團為例，綠地集團與金豐投資完成重組后，綠地A股上市登陸資本市場(chǎng)，這將進(jìn)一步推動(dòng)其三大戰略發(fā)展，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)，實(shí)現其戰略轉型。其中房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現從偏重規模到偏重盈利、從偏重開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)運營(yíng)并重、從偏重國內開(kāi)發(fā)到全球同步開(kāi)發(fā)等三大轉變。此外，“大基建”領(lǐng)域將重點(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)。

亮點(diǎn)四：國有房企重組后，有可能通過(guò)并購進(jìn)一步“國進(jìn)民退”

從民企和央企、國企優(yōu)劣勢對比來(lái)看，央企、國企地產(chǎn)企業(yè)有融資能力和社會(huì )資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統的市場(chǎng)能力；民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)在融資能力和社會(huì )資源方面存在先天缺陷，但其靈活的機制、充足的人才儲備、敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和對市場(chǎng)的獨到認知則是央企、國企地產(chǎn)企業(yè)所不能比擬的，尤其是民營(yíng)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力，表現出其在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域對于市場(chǎng)的細分，而央企、國企地產(chǎn)企業(yè)在這方面還是比較缺失。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)系統房企重組后，實(shí)力進(jìn)一步增強，通過(guò)并購民營(yíng)房企，實(shí)現市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升。對民企來(lái)說(shuō)，與國企合作后的最大好處就是可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利，也就是說(shuō)可以借機“傍大款”。

但是，與央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)的合作，有可能也會(huì )在項目操作上受制于央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)這些資源性壟斷特征。尤其是，在雙方合作的過(guò)程中，民營(yíng)企業(yè)有可能逐漸被央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行控股，實(shí)現“國進(jìn)民退”，而這時(shí)，民營(yíng)資本不一定拼得過(guò)央企(國企)地產(chǎn)企業(yè)，最終有可能就此消失。近期，民企與央企合作最為典型的案例就是綠城與中交的合作。綠城與中交合作后，宋衛平通過(guò)“傍大款”重新控制了綠城，但隨后中交作為國企通過(guò)持續收購民企綠城股權而進(jìn)行擴張，截止目前為止，中交已成為綠城第一大股東，實(shí)現“國進(jìn)民退”。而在中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入規?；奂碾A段，民營(yíng)房企的日子越來(lái)越不好過(guò)，尤其是中小房企還面臨生存的壓力，此時(shí)，國有房企極有可能通過(guò)“大魚(yú)吃小魚(yú)”實(shí)現“國進(jìn)民退”。

亮點(diǎn)五：房企重組后接盤(pán)其他國企“退房”資產(chǎn)

從央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)重組與改革的角度來(lái)講，金豐投資與綠地的重組方案獲批，標志著(zhù)國資系統的地產(chǎn)重組放開(kāi)預期，未來(lái)地產(chǎn)重組或將加速開(kāi)放。如果地產(chǎn)重組的加速開(kāi)放，這不僅僅是國資系統中企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉變，或許也為當前國企“退房”尋求了一種出路。筆者預計，未來(lái)一段時(shí)期內，一些實(shí)力較強的企業(yè)尤其是央企地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì )利用地產(chǎn)重組加速開(kāi)放的機會(huì )，接盤(pán)其他國企“退房”資產(chǎn)。

從央企地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，中國建筑總公司、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國港中旅集團公司、招商局集團有限公司、華潤(集團)有限公司、南光(集團)有限公司等20家左右央企地產(chǎn)企業(yè)具備從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，而其他正在從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企地產(chǎn)企業(yè)遲早要退出房地產(chǎn)行業(yè)(盡管因為各種原因這78家央企地產(chǎn)企業(yè)退出的速度較慢，但按照國企改革的總目標來(lái)看，這些企業(yè)遲早要退出)，這為央企地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng )造了并購與重組的市場(chǎng)機會(huì )。

事實(shí)上，在多重壓力夾擊之下，房企資金鏈捉襟見(jiàn)肘的問(wèn)題持續惡化，導致不少房企為了“保命”生存，不得不通過(guò)股權出售這種極端的方式，以換得現金流。以去年為例，去年央企或地方國企地產(chǎn)企業(yè)轉讓40宗房企股權，雖是為解決同業(yè)競爭問(wèn)題，但這這也為重組后實(shí)力較強的房企接盤(pán)其他國企“退房”資產(chǎn)提供了市場(chǎng)機會(huì )。