【中國樓市將很快陷入大蕭條？】今年以來(lái)，北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現引發(fā)公眾熱議。對此，有業(yè)內分析人士指出，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時(shí)期轉為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當前經(jīng)濟形勢依賴(lài)樓市越嚴重，中國未來(lái)的樓市形勢越嚴峻，未來(lái)會(huì )隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險。

今年以來(lái)，北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現引發(fā)公眾熱議。對此，有業(yè)內分析人士指出，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時(shí)期轉為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當前經(jīng)濟形勢依賴(lài)樓市越嚴重，中國未來(lái)的樓市形勢越嚴峻，未來(lái)會(huì )隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險。

京滬土地市場(chǎng)大熱

據中新網(wǎng)報道，近來(lái)，北京、上海等一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)持續火爆，高價(jià)地、高溢價(jià)率地塊頻頻出現。日前，豐臺區花鄉兩地塊經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商激烈爭搶?zhuān)謩e花落葛洲壩集團房地產(chǎn)公司、中鐵置業(yè)與中鐵投資聯(lián)合體，一天內共收得出讓金60.5億元。

其中，花鄉樊家村地塊現場(chǎng)競拍尤為激烈，多家房企輪番叫價(jià)，最終葛洲壩集團以49.5億元、溢價(jià)率50%的高價(jià)將其收入囊中，同時(shí)該地塊需配建4.1萬(wàn)平米公租房及6.18萬(wàn)平米“農民回遷房”。另外一地塊以11億元成交，溢價(jià)率達到55%。

事后有機構測算，樊家村地塊的樓面價(jià)超過(guò)7萬(wàn)元/平米，遠超周邊在售樓盤(pán)價(jià)格。值得注意的是，新“地王”的產(chǎn)生不但給周邊樓盤(pán)帶來(lái)十足的底氣，也為周邊曾經(jīng)的高價(jià)地成功解套。

與樊家村地塊緊鄰的就是懋源地產(chǎn)的釣云臺以及夏家胡同地塊。其中，在2013年，懋源地產(chǎn)拿下夏家胡同地塊樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米；就在不久前，緊挨著(zhù)樊家村6號地的釣云臺項目剛剛公示預售證，4棟樓均價(jià)都在10萬(wàn)元/平米以上，有房源最高均價(jià)甚至超過(guò)13萬(wàn)元/平米。

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，樊家村地塊是今年以來(lái)四環(huán)內出讓的第二宗住宅用地，其位置更優(yōu)于上塊“地王”石榴莊地塊，稀缺程度不言而喻，因此遭到“瘋搶”也就不足為奇。如今，新樊家村地塊樓面價(jià)超7萬(wàn)元/平米，預計未來(lái)售價(jià)將在15萬(wàn)/平米左右。

更加值得玩味的是，未來(lái)近一個(gè)月時(shí)間里，北京正在交易的各類(lèi)地塊還有32宗，其中經(jīng)營(yíng)性用地29宗，且多為住宅類(lèi)用地，初步統計規劃建筑面積近400萬(wàn)平米，幾乎與前8個(gè)月北京成交宅地的規劃總建面持平。這也是繼2013年年底之后，時(shí)隔近兩年北京土地市場(chǎng)再次出現集中供地熱潮。

為此，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過(guò)今年的快速去化后，庫存已大幅消減，年末補充土地儲備的意愿大增，因此國土部門(mén)集中推地，一方面滿(mǎn)足房企購地需求，另一方面也通過(guò)分流購地需求來(lái)化解過(guò)于激烈的競地局面，從而達到平抑地價(jià)的目的。

北京土地市場(chǎng)大熱并非個(gè)例，上海等一線(xiàn)城市同樣表現不俗。據《東方早報》等媒體報道，9月16日，上海土地市場(chǎng)當天掛牌出讓的三幅地塊溢價(jià)率全部超過(guò)100%。同樣在國慶假后，上海相繼有多幅地塊成交。不過(guò)，日前上海土地市場(chǎng)卻遭遇“潑冷水”，相繼有5地塊被叫停。

對此，上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，從上海9月份的土地交易數據能夠看出，溢價(jià)率創(chuàng )下了新高，反映了房企對于后續市場(chǎng)的認可和承受能力。暫時(shí)性的土地交易終止或中止，和此前對于此類(lèi)地塊修改規劃有關(guān)系。

從實(shí)際情況看，整個(gè)市場(chǎng)拿地熱情并沒(méi)有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線(xiàn)城市市場(chǎng)。

不過(guò)，有分析指出，今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調整期。

而從歷史經(jīng)驗來(lái)看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現來(lái)看，如果土地市場(chǎng)“地王”現象在今年下半年持續頻現，那么，這也就意味著(zhù)2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時(shí)期轉為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當前經(jīng)濟形勢依賴(lài)樓市越嚴重，中國未來(lái)的樓市形勢越嚴峻，未來(lái)會(huì )隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險。

從短期來(lái)看，當前樓市仍然是調整期，“去庫存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調并不會(huì )因為一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市成交量回升而明顯改變；待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調整也就來(lái)臨了。

另?yè)私?，發(fā)改委“城市和小城鎮改革發(fā)展中心”的課題組在2013年調查12個(gè)省、區的156個(gè)地級市和161個(gè)縣級市的結果發(fā)現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。

此外，12個(gè)省會(huì )城市共規劃建設55個(gè)新城新區，有一個(gè)省會(huì )城市就要新建13個(gè)城區?！坝醒芯繑祿@示，全國新城新區規劃人口達到34億”。

根據統計局的數字，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃了34億人口，加起來(lái)就是40億人。也就是說(shuō)，中國的城市可以把全世界的城鎮人口全部裝進(jìn)去。這些統計還沒(méi)有包含小產(chǎn)權房、集資房、軍產(chǎn)房等五花八門(mén)的房子。在很多地方，小產(chǎn)權房、集資房的存量，甚至超過(guò)商品房。

明年樓市陷大蕭條？

每年的9月和10月都樓市銷(xiāo)售的旺季，在央行8月底再次降息、降準后，業(yè)內人士普遍看好降息、降準后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也有經(jīng)濟人士表示，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當前樓市形勢越嚴峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，樓市2016年初或將進(jìn)入新一輪蕭條。

樓市銷(xiāo)售人員稱(chēng)，9月和10月是金九銀十，這兩個(gè)月是每年樓市銷(xiāo)售最好的季節，尤其是央行降息、降準后，業(yè)界都認為樓市成交量勢必會(huì )反彈。但是，同策諮詢(xún)研究中心總監張宏偉8月31日撰文表示，不能僅僅著(zhù)眼于眼下的樓市樂(lè )觀(guān)行情，“金九銀十”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？

據報道，張宏偉認為，繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏著(zhù)樓市危機。而這場(chǎng)危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。之所以樓市會(huì )陷入蕭條，張宏偉認為有六大理由：

其一，樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。同策咨詢(xún)研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶(hù)均套數已經(jīng)達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶(hù)均套數達到1.0，也就意味著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。

這對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來(lái)講，就會(huì )體現出增速較為平穩、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。從樓市大趨勢來(lái)看，當前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

其二，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。今年 “330新政”以來(lái)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據此以為未來(lái)樓市一直會(huì )保持這樣的量?jì)r(jià)走勢，那其實(shí)就是對于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

央行“雙降”之后，本輪樓市量?jì)r(jià)齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整極有可能會(huì )來(lái)臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì )因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì )因此遇到問(wèn)題。

因此，在央行降準降息的政策利好“窗口期”，對于房企來(lái)講，首先應積極調整推盤(pán)節奏，把控好五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在全年的比例，防止市場(chǎng)環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。

其三，美元加息預期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實(shí)際意義。美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。

事實(shí)上，放開(kāi)外國人在國內購房的限制對國內樓市，對國內樓市去庫存不會(huì )起到太大作用，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實(shí)際意義。原因很簡(jiǎn)單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì )選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)，不會(huì )選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線(xiàn)城市及極少數二線(xiàn)城市當中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

其四，“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期。

其五，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當前樓市形勢越嚴峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì )隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險。去年下半年以來(lái)，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動(dòng)、330新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計五次降息四次降準，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至。

但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì )一直持續回升，不代表未來(lái)問(wèn)題會(huì )越來(lái)越少。張宏偉認為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當前樓市形勢越嚴峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì )隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險。

其六，對于大多數大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì )面臨階段性調整的市場(chǎng)壓力。

事實(shí)上，從短期內來(lái)看，當前樓市仍然是調整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調并不會(huì )因為一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市成交量回升而明顯改變；對于房企來(lái)講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；而從中長(cháng)期來(lái)看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會(huì )導致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題繼續表現出來(lái)，遲早還會(huì )面臨去庫存的壓力。