觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “守得云開(kāi)見(jiàn)月明”，作為昔日全國單價(jià)地王，華僑城蘇河灣在過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間里似乎都不太順心，但如今這家貼有浦西第一塔尖住宅標簽的豪宅項目也在久經(jīng)陰霾后迎來(lái)艷陽(yáng)天。

近日，中信建投在發(fā)布的研究報告中指出，華僑城主流城市庫存去化效果顯著(zhù)，尤其是高端產(chǎn)品蘇河灣抓住了市場(chǎng)改善窗口，實(shí)現快速去化，目前該項目大平層僅剩約20套左右。

看起來(lái)，與往年相比蘇河灣似乎已經(jīng)漸漸脫下“霧靄”的外衣。華僑城(上海)置地有限公司市場(chǎng)助理李幸向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體坦言，華僑城蘇河灣今年確實(shí)賣(mài)得很好，整個(gè)項目已經(jīng)賣(mài)掉了大部分，整體貨源不多了。

或許，對于蘇河灣今年銷(xiāo)售回暖，從華僑城(亞洲)公布半年報中亦可找到蛛絲馬跡，彼時(shí)官方數據透露，蘇河灣上半年錄得銷(xiāo)售13.05億元，比去年大幅增加434.8%，這一數據幾乎可以同過(guò)去幾年蘇河灣每年的銷(xiāo)售總額相提并論。

對此，萊坊中國董事及研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝烤驼J為，蘇河灣今年銷(xiāo)售轉好主要還是受益于政策方面的松動(dòng)。市面上的貸款利率已經(jīng)低了不少，銀行放款也有所松動(dòng)，所以購房者只要手里有置業(yè)需求的話(huà)，可能都會(huì )選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)入市。

蘇河灣“艷陽(yáng)天”

地王的成長(cháng)似乎都是摻雜著(zhù)一半的贊譽(yù)和詆毀，從2012年9月14日首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，頭頂地王光環(huán)的蘇河灣就身陷價(jià)格與銷(xiāo)量的雙重輿論漩渦中。

在外界看來(lái)，與一再鋪陳的貴價(jià)宣傳相比，過(guò)去幾年蘇河灣的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)堪堪“及格”。即便在入市之處，蘇河灣選擇5字頭低開(kāi)，依然未交出一份光鮮的成績(jì)。

彼時(shí)有說(shuō)法稱(chēng)，當時(shí)的市場(chǎng)還不足以支撐高端項目的走俏。

因此，在其后幾年，蘇河灣銷(xiāo)售上遲遲未見(jiàn)太大改善，2013年和2014年分別錄得合約銷(xiāo)售18億元和14億元，

與稍顯平凡的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)相比，彼時(shí)的蘇河灣在價(jià)格方面卻賺足了眼球。2014年7月，蘇河灣最新獲批預售的95套住宅中最高單價(jià)達29.8萬(wàn)元/平方米，直抵上海房?jì)r(jià)天花板。自此以后，30萬(wàn)元也成為外界提及蘇河灣的另一個(gè)關(guān)鍵詞。

然而，不可否認一個(gè)豪宅項目的“長(cháng)成”兼有天時(shí)、地利、人和三大因素作用，但在蘇河灣前期的成長(cháng)中，似乎唯獨缺少天時(shí)的眷顧。

現在，隨著(zhù)寬松性政策的出臺，蘇河灣也終于在久霾后等來(lái)艷陽(yáng)天。華僑城亞洲半年報數據顯示，僅今年上半年，蘇河灣實(shí)現銷(xiāo)售13.05億元，比去年大幅增加434.8%，前三季成交已達31套。

李幸向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，蘇河灣今年去化較快，一方面是受益整體市場(chǎng)的回暖，另一方面也是華僑城產(chǎn)品和品牌逐步滲入的結果，“華僑城進(jìn)入上海的時(shí)間不算太長(cháng)，因此對品牌會(huì )有熟悉或者慢慢了解的過(guò)程，況且前兩年整體市場(chǎng)比較一般?！?/p>

在楊?lèi)偝靠磥?lái)，類(lèi)似于蘇河灣這樣的豪宅項目在今年出現“爆發(fā)”，主要是政策因素的影響。貸款利率和銀行放貸都有所松動(dòng)的情況下，有置業(yè)需求的買(mǎi)家往往都會(huì )選擇這一時(shí)間節點(diǎn)入手。

“持續的降息以及首付比例下調，調動(dòng)了潛在置業(yè)需求者的購買(mǎi)積極性，剛性置業(yè)以及改善性置業(yè)需求都有所增加?！?/p>

同策咨詢(xún)研究部數據顯示，2010-2014年這5年上海單價(jià)10萬(wàn)以上的天價(jià)豪宅分別成交了100套、110套、149套、126套、173套，5年平均每年賣(mài)出132套。僅僅2015年前三季度，上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上天價(jià)豪宅就賣(mài)出344套，大幅超出近5年132的年均套數。

在迎來(lái)今年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)高漲之時(shí)，李幸透露，2016年華僑城蘇河灣還將有酒店式公寓產(chǎn)品推出，而目前存量住宅的總價(jià)基本都在4500萬(wàn)以上。

坎坷的養成史

現在，華僑城蘇河灣光亮外表下，同樣隱藏著(zhù)一段略顯坎坷的養成史。

2010年2月11日，經(jīng)過(guò)百輪競價(jià)后，華僑城擊敗了盛高置地和百仕達控股聯(lián)合體，最終以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價(jià)率49%，樓面價(jià)高達5.28萬(wàn)元/平方米，一舉創(chuàng )造了當時(shí)的全國單價(jià)地王。

當年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價(jià)約1.45萬(wàn)元/平方米。至此，蘇河灣項目成為華僑城成立以來(lái)投資最大的單體項目。

華僑城在2010年年報中稱(chēng)，蘇河灣項目部分產(chǎn)品將于2011年年內進(jìn)入市場(chǎng)，但是隨著(zhù)巨大的資金壓力加上市場(chǎng)環(huán)境的惡化，蘇河灣項目的推進(jìn)可謂一波三折。

為了解決資金問(wèn)題，華僑城在2011年3月宣布計劃向母公司華僑城集團申請委托借款130億元，意在向蘇河灣等項目輸血。其后，華僑城更是一度被傳欲出售蘇河灣項目以回流資金。

2011年11月，華僑城再次表態(tài)稱(chēng)：“按照公司計劃，最早明年8月會(huì )推出第一批產(chǎn)品，將會(huì )以SOHO酒店式公寓產(chǎn)品為主?！?/p>

蘇河灣項目重要性對華僑城來(lái)說(shuō)顯而易見(jiàn)，不愿將利益拱手讓人的華僑城在2012年1月引入兄弟公司華僑城亞洲。

2012年1月13日，華僑城旗下控股子公司華僑城亞洲發(fā)布公告稱(chēng)，該公司間接全資附屬公司Great Tec已于1月5日與華僑城房地產(chǎn)訂立資本投資協(xié)議，有條件同意向華僑城上海置地出資22.32億元，而華僑城上海置地正開(kāi)發(fā)的項目就是蘇河灣地王。

2012年6月20日，華僑城亞洲發(fā)布一則關(guān)聯(lián)交易公告稱(chēng)，注資蘇河灣項目的資本投資協(xié)議已于當日正式完成。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項目上占股比例達到50.5%，從而正式控股該項目。

這也意味著(zhù)，華僑城亞洲在董事會(huì )中將扮演主導角色，從而控制整個(gè)項目未來(lái)的戰略、預算、開(kāi)發(fā)進(jìn)度和成本支出以及資產(chǎn)和重要的人事安排。

對于當時(shí)兄弟之間的聯(lián)手，華僑城總裁劉平春當時(shí)接受媒體采訪(fǎng)時(shí)亦不避諱其資金訴求：“受調控影響，國內的融資環(huán)境不好，融資功能也受到了限制，選擇華僑城亞洲注資蘇河灣項目，是希望能建立與香港投資者的關(guān)系，打開(kāi)香港融資平臺?！?/p>

有了資金筑底后，蘇河灣項目的開(kāi)發(fā)也逐漸步上正軌，但這一滬上豪宅顯然已多了幾分曲折的故事。