觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：國海證券10月19日發(fā)表研究報告預計，招商局蛇口合并招商地產(chǎn)作為新的上市主體后，合并的總股本規模不超過(guò)80.37億股，總市值不超過(guò)1897億元。報告表示，整合后，存續公司將實(shí)現園區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)、社區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營(yíng)三大業(yè)務(wù)體系。

報告指出，從各業(yè)務(wù)板塊的收入占比看，2015年上半年，社區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)業(yè)務(wù)為招商局蛇口控股最大的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源，收入占比達到87.42%，園區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)業(yè)務(wù)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營(yíng)業(yè)務(wù)占比分別為11.68%和0.9%。

但在毛利率方面，該公司社區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率持續下滑，主要由于招商地產(chǎn)逐漸走出珠三角地區進(jìn)行全國市場(chǎng)的開(kāi)拓，由于二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)相對較低，毛利空間有限；與此同時(shí)，從產(chǎn)品結構差異來(lái)看，招商地產(chǎn)近兩年增加了中低端剛需產(chǎn)品配置，毛利率相對不高，也導致毛利率有所下降。

但國海證券認為，園區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)業(yè)務(wù)與郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率均穩步提升，其中毛利率較高的郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營(yíng)業(yè)務(wù)未來(lái)隨著(zhù)“港城聯(lián)動(dòng)”及“前港后園”模式的發(fā)展，毛利率有望進(jìn)一步提升。

此外，銷(xiāo)售毛利率方面，該機構預測，2015-2017年預測毛利率分別為35.8%、33.8%和35.7%，其中園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)業(yè)務(wù)目前毛利率雖然在30%左右，但集團合并后將對園區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)板塊的資源進(jìn)行整合，實(shí)施輕重資產(chǎn)并舉的經(jīng)營(yíng)策略，并適時(shí)通過(guò)“租售結合”以及創(chuàng )新金融產(chǎn)品如REITs等產(chǎn)品，將公司部分物業(yè)出售，而招商局蛇口的存量物業(yè)主要分布于深圳蛇口地區、香港、上海、北京，賬面價(jià)值較低，市場(chǎng)售價(jià)較高，當地市場(chǎng)購買(mǎi)及租賃需求旺盛，因此預計在未來(lái)幾年內，園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率水平將會(huì )有較大幅度的提升。

分析又稱(chēng)，與可比公司相比較，招商局蛇口控股毛利率處于中間水平。

另?yè)蟾娼榻B，目前招商局蛇口控股在蛇口區域、前海區域、光明片區、青島片區等保有大量有潛力的土地資源尚未開(kāi)發(fā)或計劃改造升級，其中部分將轉性為住宅開(kāi)發(fā)劃歸招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。截至2015年6月30日，該公司(除招商地產(chǎn)外)在境內擁有全口徑土地儲備合計388.2萬(wàn)平方米。