截至2014年末，國內在管總建筑面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米的物業(yè)管理公司有接近20家。越來(lái)越多的物業(yè)公司企圖擴張，中海物業(yè)將面臨不小的挑戰。

迎著(zhù)物業(yè)管理O2O風(fēng)口，中海物業(yè)的上市計劃最終敲定：其將于10月23日登錄港交所，成為繼彩生活(01778.HK)后第二家在香港上市的內地物業(yè)公司。

10月14日，中海物業(yè)向港交所提交了上市文件，它將從中海地產(chǎn)(00688.HK)中分拆出來(lái)，以介紹方式上市，并不涉及新股發(fā)行。中海物業(yè)股份代號為02669，預計將于10月23日開(kāi)始在港交所買(mǎi)賣(mài)。

作為物業(yè)管理行業(yè)的標桿之一，中海物業(yè)在上市之后將獲得更便利的融資渠道，率先占位。

很多開(kāi)發(fā)商也蠢蠢欲動(dòng)。萬(wàn)科、碧桂園等龍頭開(kāi)發(fā)商已公開(kāi)表示要分拆物業(yè)上市，物業(yè)管理領(lǐng)域即將迎來(lái)一波上市潮。

物業(yè)管理第二股

與彩生活I(lǐng)PO不同的是，中海物業(yè)選擇了介紹方式上市。

根據上市文件，中海地產(chǎn)將以實(shí)物分派方式向合資格股東分派中海物業(yè)全部已發(fā)行股本，即32.87億股，不涉及新股發(fā)行。

分拆上市完成后，中海物業(yè)會(huì )成為中國海外集團的非全資附屬公司，在層級上與中海地產(chǎn)平行。中國海外集團將持有中海物業(yè)61.18%股份。

截至今年5月31日，中海物業(yè)管理的物業(yè)類(lèi)型包括住宅社區、商用物業(yè)和政府物業(yè)，管理的住宅社區數量達341個(gè)，商用物業(yè)數量達31個(gè)，政府物業(yè)12個(gè)，業(yè)務(wù)覆蓋50個(gè)城市，合計管理建筑面積約6760萬(wàn)平方米。

由于過(guò)去依附于中海地產(chǎn)，中海物業(yè)接近90%的管理建筑面積來(lái)自控股股東及同系聯(lián)營(yíng)公司。近年來(lái)，中海物業(yè)除了內生增長(cháng)外，也嘗試通過(guò)收購方式進(jìn)行外延式擴張。2012年~2014年，中海物業(yè)的物業(yè)管理總建筑面積分別為3410萬(wàn)平方米、4590萬(wàn)平方米、5640萬(wàn)平方米。

中海物業(yè)在公告中表示，將尋求繼續增加現有及新市場(chǎng)內物業(yè)管理總建筑面積及數目，從而擴展業(yè)務(wù)。

與絕大部分物業(yè)公司類(lèi)似的是，中海物業(yè)的業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)和相關(guān)增值服務(wù)，不過(guò)當前的收入來(lái)源還是以物業(yè)管理服務(wù)為主。2014年及2015年前5個(gè)月，物業(yè)管理服務(wù)收益分別占總收益的96.1%及95.3%。而增值服務(wù)收益分別占總收益的3.9%及4.7%。

值得一提的是，中海物業(yè)具有良好的盈利能力。2012年~2014年，中海物業(yè)的收益分別為港幣(下同)14.45億元、18.44億元、21.64億元，復合年增長(cháng)率為33.4%；公司股東應占溢利分別為6150萬(wàn)元、8550萬(wàn)元、9710萬(wàn)元，復合年增長(cháng)率為25.7%。2014年及今年前5個(gè)月，中海物業(yè)的毛利率保持在19.2%相對穩定的水平。

同時(shí)，中海物業(yè)提到O2O平臺對未來(lái)增長(cháng)至關(guān)重要。目前主要通過(guò)管理處或電話(huà)服務(wù)熱線(xiàn)提供社區租賃、銷(xiāo)售及其他服務(wù)。

藍海or紅海？

經(jīng)過(guò)30多年發(fā)展，中國物業(yè)管理行業(yè)的公司超過(guò)10萬(wàn)家，未來(lái)“整合”、“O2O”將成為行業(yè)關(guān)鍵詞。

彩生活上市之后，通過(guò)并購與全委的方式迅速擴張，其管理面積從2013年底的9100萬(wàn)平方米增長(cháng)到2014年底的2億平方米，其目標是到2020年覆蓋10億平方米的小區。

萬(wàn)科物業(yè)也在今年走向市場(chǎng)化，在全國各地收購項目，第一年就要新增7000~8000平米的管理面積，其目標是要在2017年實(shí)現5億平方米的管理面積覆蓋。

克而瑞研究中心分析師房玲認為，中海物業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向有兩個(gè)方面：一是通過(guò)收購實(shí)現擴張；二是不斷發(fā)掘O2O潛在價(jià)值，而這兩個(gè)方向在未來(lái)都需要大量的資金支持。由于彩生活的成功，港股平臺對于物管企業(yè)及社區O2O的故事較為親睞，因此赴港上市也是中海物業(yè)打通資本市場(chǎng)并且較符合企業(yè)需求的一條路。

中海物業(yè)也在上市文件中表示，公司將尋求繼續增加在現有及新市場(chǎng)內物業(yè)管理總建筑面積及數目，從而擴展業(yè)務(wù)。分拆上市將為公司提供獨立的集資平臺，增加融資靈活性。

O2O方面，雖然概念炒得火熱，但業(yè)內真正落地的盈利模式并不多。中海物業(yè)在上市文件中重點(diǎn)提及了O2O，但并沒(méi)有太多讓人耳目一新的產(chǎn)品。該公司還表示，其O2O平臺是一個(gè)相對較新的平臺，正處于不斷蛻變的階段。由于公司對有關(guān)新產(chǎn)品及服務(wù)的經(jīng)驗有限，不能保證有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)將得到住戶(hù)的正面響應。

房玲還表示，中海地產(chǎn)目前的項目主要以中高端為主，因此在中海物業(yè)服務(wù)的大量物業(yè)中中高端偏多，業(yè)主素質(zhì)較高，因此收繳物業(yè)費難度低、管理難度也相對低。未來(lái)企業(yè)在擴張過(guò)程中的收購難免參差不齊，物管服務(wù)水平下降或是物業(yè)糾紛都很容易影響到中海地產(chǎn)及中建的業(yè)務(wù)開(kāi)展，而且各地的人力成本差異較大，企業(yè)能否保持較好單產(chǎn)的同時(shí)提高毛利率水平還有待驗證。

而越來(lái)越多的物業(yè)公司企圖擴張，中海物業(yè)將面臨不小的挑戰。截至2014年末，國內在管總建筑面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米的物業(yè)管理公司有接近20家。