觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在蔡希有以中化集團總裁身份接任中國金茂董事長(cháng)職務(wù)五天后，這家剛剛從方興地產(chǎn)更名的央企背景開(kāi)發(fā)商，在北京做了隆重的更名及戰略升級發(fā)布會(huì )。

10月14日，中國金茂總經(jīng)理李從瑞于發(fā)布會(huì )上表示，“公司將從傳統意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運營(yíng)商轉變?！?/p>

李從瑞還提出了中國金茂從“雙輪驅動(dòng)”到“雙輪兩翼”的升級計劃，在方興地產(chǎn)“銷(xiāo)售+持有”的原有戰略基礎上，中國金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開(kāi)發(fā)運營(yíng)業(yè)務(wù)。

中國金茂表示，完成公司更名及戰略升級之后，公司確立了營(yíng)業(yè)收入五年翻一番的發(fā)展目標。到2019年，中國金茂將力爭用五年時(shí)間，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入和利潤總額翻一番的目標。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱蔡希有簡(jiǎn)歷發(fā)現，其為1961年生人。在深化國企改革的頂層設計出臺后，60歲退休成為央企國企領(lǐng)導人職業(yè)生涯的一道硬門(mén)檻。以54歲的知天命年紀接棒，蔡希有的中國金茂歲月將6年為期。

因此有分析指，中國金茂此次提出的5年戰略目標，將更多體現蔡希有的思路與抱負。

不論市場(chǎng)如何揣測，中國金茂當天確是極盡隆重。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，本次活動(dòng)合共邀請14家港媒，幾十家內地媒體，中化集團領(lǐng)導、中國金茂領(lǐng)導共計11人，北京公司、物業(yè)公司、總部職能部門(mén)總計19人，公司及各部門(mén)戰略合作伙伴、供應商領(lǐng)導、代表共計75人，客戶(hù)代表8人，參會(huì )總人數超過(guò)200人。新華保險亦以二股東身份現身加持。

新華保險投資邏輯

今年6月15日，新華保險以27.81億元認購方興地產(chǎn)10.13億配售股份，從而以9.5%的持股比例成為方興地產(chǎn)第二大股東。一塊土地的價(jià)格拿下一家200億銷(xiāo)售規模房企的二股東位置，不可謂不劃算。

新華資產(chǎn)管理股份有限公司總裁李全也于發(fā)布會(huì )現場(chǎng)，首次公開(kāi)暢談了投資金茂的邏輯。

“第一方面，就是險資怎么投的問(wèn)題。我們實(shí)際上第一原則就是講資產(chǎn)負債的匹配。但是總體來(lái)說(shuō)，中國債券市場(chǎng)長(cháng)期的債券能夠達到我們資產(chǎn)負債要求的不多，所以我們通過(guò)研究也參考國外很多這些投資方面的經(jīng)驗，認為房地產(chǎn)投資相對來(lái)說(shuō)還是能夠提供一種長(cháng)期穩健的回報?！?/p>

李全解釋稱(chēng)，在目前全世界都在實(shí)行量化寬松的情況下，其他的程序性金融投資波動(dòng)不會(huì )太大，同時(shí)利潤壓得越來(lái)越低，傳統的債券投資很難投，反而是老牌的房地產(chǎn)投資目前都會(huì )帶來(lái)很好的現金流和很好的投資回報。

據其透露，新華保險曾經(jīng)對國內排名前十的房企都進(jìn)行了投資，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達、恒大等。但最終達成戰略投資的僅有中國金茂一家。

作為二股東，李全不能免俗地要為公司背書(shū)。其指出，之所以投資中國金茂，一是公司結構較好，業(yè)績(jì)和品牌保持優(yōu)勢；二是具備成長(cháng)性，土儲3000多萬(wàn)方且成本合理；同時(shí)財務(wù)穩健、報表真實(shí)。其還指出，現金分紅可以達到5%以上的投資，就是比較好的投資。

“我們董事長(cháng)和方興地產(chǎn)董事長(cháng)見(jiàn)面談了三個(gè)問(wèn)題，一是政治正確，二是經(jīng)濟合理，方興的估值具備優(yōu)勢明顯，以及戰略合作空間?！?/p>

李全表示，新華保險投資中國金茂并不僅僅想要獲得現金分紅，而是一定會(huì )支持公司的戰略發(fā)展。介紹稱(chēng)，新華保險目前在國內健康領(lǐng)域有一些投資，包括北京延慶、北京六里橋、海南博鰲等地的養老社區。其與中國金茂未來(lái)在該領(lǐng)域會(huì )進(jìn)行諸多合作?！氨热玳L(cháng)沙梅溪湖項目，非常適合做養老社區，發(fā)展養老產(chǎn)業(yè)?！?/p>

此外，李全認為，海外投資也迎來(lái)了窗口期?！白罱嗣駧艆R率發(fā)生了變化，具備了外部投資的環(huán)境。我們是保險公司，進(jìn)行傳統的投資，優(yōu)勢還是比較大的，因為有非常大的杠桿?！?/p>

中國金茂平臺定位

雙輪驅動(dòng)到兩翼齊飛的官方闡述，或許并不能讓市場(chǎng)一眼看穿中國金茂未來(lái)的定位和戰略，公司營(yíng)銷(xiāo)管理部總經(jīng)理助理霍博寧的“平臺說(shuō)”，或許更能具象地表達中國金茂到底想要做什么。

霍博寧對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，此次戰略發(fā)布是將中國金茂作為一個(gè)平臺，讓集團的各種資源和產(chǎn)品找到一個(gè)統一的出口。產(chǎn)城融合的城市綜合開(kāi)發(fā)與運營(yíng)服務(wù)即是最能體現這個(gè)想法的發(fā)展方向。

據悉，中國金茂目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的“城市”級別項目包括：上海星外灘、長(cháng)沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際生態(tài)新城、青島中歐國際城、重慶金茂國際生態(tài)新城、廣州南沙金茂灣、麗江金茂古鎮等七個(gè)項目。

霍博寧透露，這些項目通常不是以招拍掛形式獲得，而是需要跟地方政府來(lái)“談”，并且如果能夠提供足夠好的資源，土地甚至可以不要錢(qián)。

中國金茂在這些產(chǎn)城融合的過(guò)程中，需要做的就是導入資源?！拔覀兛梢愿鶕椖恳巹?、自身定位及需求，和眾多央企國企統一去協(xié)調資源?！?/p>

聽(tīng)上去，無(wú)論是前期的項目獲得，還是后期的開(kāi)發(fā)運營(yíng)，中國金茂最引以為傲的核心競爭力，顯然就是其一張央企的身份證。

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)城項目的同時(shí)，霍博寧表示，中國金茂會(huì )繼續在一線(xiàn)城市通過(guò)招拍掛獲取精品住宅用地?！罢信膾煳覀円欢ㄒ?，但是一定要選擇城市，一定是在一線(xiàn)或者是準一線(xiàn)城市，我們從來(lái)不進(jìn)二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市問(wèn)題會(huì )很大?！?/p>

霍博寧表示，產(chǎn)城項目周期過(guò)長(cháng)，上海北外灘項目即開(kāi)發(fā)了17年之久。鑒于此，公司需要不斷滾動(dòng)一線(xiàn)城市的精品住宅項目以平衡現金流。

值得注意的是，中國金茂還于當天發(fā)布的新聞稿中，強調了公司更名后甩掉了“地產(chǎn)”二字。有意思的是，目前采取行動(dòng)將“地產(chǎn)”一詞從公司名稱(chēng)中抹去的，中國金茂并不是第一個(gè)，也不會(huì )是最后一個(gè)。

中國開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)軍人物之一王健林早前也表示，將來(lái)萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字。而近一兩年來(lái)，諸多地產(chǎn)公司領(lǐng)導人和高層也表示，不希望僅僅被外界看做是開(kāi)發(fā)商。