9月25日，招商地產(chǎn)交易價(jià)值448.8億元的吸收合并方案獲國資委批準。兩天之前，9月23日，華遠地產(chǎn)通過(guò)收購股權的橫向整合方式進(jìn)入一直想進(jìn)入的天津市場(chǎng)。近日來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)并購整合速度加快，這意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)并購重組再現高潮。

9月25日，招商地產(chǎn)交易價(jià)值448.8億的吸收合并方案獲國資委批準。兩天之前，9月23日，華遠地產(chǎn)通過(guò)收購股權的橫向整合方式進(jìn)入一直想進(jìn)入的天津市場(chǎng)。近日來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)并購整合速度加快，這意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)并購重組再現高潮。

事實(shí)上，《證券日報》記者跟多位房企高層交流時(shí)獲得了這樣的共識，靠土地升值賺取高利潤的時(shí)代已經(jīng)結束，房企拿地成本越來(lái)越高，大型房企也難以避免凈利率不斷下跌的命運。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)正在尋求新的經(jīng)營(yíng)模式，合作拿地、通過(guò)收購股權獲得土地、甚至收購其它行業(yè)填補業(yè)態(tài)布局短板等動(dòng)作均在加速。

《證券日報》記者根據統計數據發(fā)現，近三年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組案成倍增長(cháng)。2013年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)并購案發(fā)生565宗(包括已完成與未完成交易)，涉及并購金額高達4230.88億元。

標桿房企加速并購

根據Wind資訊數據統計，截至9月28日，2015年年內房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數為176宗，涉及金額為1600億元，幾乎相當于2014年全年的并購交易價(jià)值；2014年并購236宗，涉及并購標的物價(jià)值為1768.09億元，同比增長(cháng)率為104.93%；而2013年并購153宗，涉及金額863億元，同比增長(cháng)率高達145.09%。

由上述數據可知，2013年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組案呈現出成倍增長(cháng)的趨勢。

《證券日報》記者也注意到，在上述并購交易中，標的方所屬行業(yè)雖然房地產(chǎn)行業(yè)居多，卻也并不局限于此，銀行、金屬非金屬、特殊金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)、農產(chǎn)品等行業(yè)都在標的所屬行業(yè)之列。

此外，其中大額并購交易多是涉及地產(chǎn)企業(yè)之間的并購重組，包括招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等央企地產(chǎn)吸收合并重組交易。不過(guò)，相對來(lái)說(shuō)，標桿房企通過(guò)收購中小房企項目股權并購案較多。

以華遠地產(chǎn)為例，9月23日，華遠地產(chǎn)公告與陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)全資子公司北京瑞菱陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司簽訂協(xié)議，收購兩個(gè)項目公司51%股權，收購完成后，華遠地產(chǎn)將持有兩個(gè)項目公司：天津陽(yáng)菱光輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和天津菱華陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權。據記者了解，該筆收購屬于協(xié)議收購，而并購目的是橫向整合，支付方式為現金支付，涉及金額約為5億元。此外，華遠收購的項目位于天津市津南區辛莊鎮，總建筑面積70萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、辦公等多元化業(yè)態(tài)。

有接近華遠地產(chǎn)人士向《證券日報》記者透露，該項目可售貨值約45億元，預計開(kāi)發(fā)周期4年-5年，預計9月底銷(xiāo)售中心將開(kāi)放。

簡(jiǎn)言之，這是一個(gè)收到手即可馬上銷(xiāo)售入市的項目，實(shí)際上，這從側面上也折射出中小房企的艱難命運，而標桿房企在這一并購大潮中將可以掌控更多機會(huì )，包括在橫向整合和多元擴張上搶得先機。

正如華遠地產(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)竇志康向《證券日報》記者表示，隨著(zhù)公司規模擴大，華遠需要進(jìn)入新的城市去開(kāi)發(fā)新項目。而一直以來(lái)，公司都非常關(guān)注天津市場(chǎng)，但此前并沒(méi)有合適的機會(huì )進(jìn)入，此次收購天津項目可以說(shuō)是進(jìn)入天津的好契機。未來(lái)，華遠還將與醫療、教育等其他行業(yè)形成合作，繼續實(shí)施“華遠+”戰略，向全方位綜合服務(wù)提供商、運營(yíng)商轉變。

無(wú)疑，地產(chǎn)大并購時(shí)代是標桿房企并購擴張的好時(shí)機，而且加快了大型房企邁入轉型過(guò)渡期的腳步。

并購涉資高達4231億元

《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發(fā)現，2013年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)并購案發(fā)生565宗(包括已完成與未完成交易)，涉及并購金額高達4230.88億元。

這意味著(zhù)數百家企業(yè)涉及地產(chǎn)行業(yè)的并購重組案，雖然其中包括尚未全部完成的并購交易，存在一定變數，但2013年以來(lái)，每年超過(guò)100%的同比增長(cháng)率卻足以看出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的巨變。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉曾向《證券日報》記者表示，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)格局仍然面臨重新洗牌的可能性。尤其是對于部分龍頭房企來(lái)講，除了通過(guò)傳統的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)“內生式”增長(cháng)提升規模之外，還可以通過(guò)并購等方式進(jìn)行“外延式”增長(cháng)。

張宏偉進(jìn)一步稱(chēng)，有三類(lèi)企業(yè)成為被收購對象的概率較高。具體為：產(chǎn)品類(lèi)型偏高端周轉率較慢的企業(yè)，其銷(xiāo)售壓力大；前期拿地過(guò)于激進(jìn)導致成本構成較高而影響銷(xiāo)售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；還有一部分則是資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，面臨資金壓力。

另有業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，今后房企轉讓股權動(dòng)作將激增，并購重組的企業(yè)會(huì )越來(lái)越多，而擁有多種低成本融資渠道的標桿房企也在伺機通過(guò)收購獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，房地產(chǎn)企業(yè)將在大并購時(shí)代中加速轉型。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從并購的角度看，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力的增大，行業(yè)間的優(yōu)勝劣汰機制發(fā)揮得淋漓盡致。并購金額同比增幅快速上升，說(shuō)明部分企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力開(kāi)始增大，尤其房地產(chǎn)企業(yè)，在去庫存的壓力下，出讓企業(yè)股權和項目股權可以換得收益，平衡業(yè)績(jì)壓力。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)掀起并購潮，也從側面反映了企業(yè)運營(yíng)模式正不斷成熟，通過(guò)此類(lèi)模式，能夠促進(jìn)企業(yè)后續戰略層面更加理性，而非一味地追求企業(yè)規模的擴大。