雖然潘石屹與張欣夫婦一致對外宣稱(chēng)SOHO中國轉型成功，不過(guò)外界對其轉型的爭議并沒(méi)有停止。

SOHO中國退出外灘項目之爭，潘石屹對外回應是當下“現金為王”。對于“銷(xiāo)售改持有”轉型的SOHO中國來(lái)說(shuō)，面臨的是營(yíng)業(yè)額同比下降92%的局面。雖然潘石屹與張欣夫婦一致對外宣稱(chēng)SOHO中國轉型成功，不過(guò)外界對其轉型的爭議并沒(méi)有停止。

放手外灘

近日，SOHO中國發(fā)布公告稱(chēng)，其間接擁有50%股權的公司海之門(mén)將進(jìn)行重組。重組之后，海之門(mén)以84.93億人民幣向浙江復星出售上海證大外灘全部股權。SOHO中國旗下的全資子公司上海證大五道口、綠城合升及上海磐石將進(jìn)行債務(wù)重組，并將向海之門(mén)公司授出的股東貸款歸上海長(cháng)昇；而出售之后的海之門(mén)向上海長(cháng)昇(SOHO中國間接全資附屬公司)清償31.05億元貸款和14.80億元利息。一系列眼花繚亂的股權變動(dòng)后，代表著(zhù)SOHO中國正式退出持續了4年的“外灘項目”之爭。退出之后，SOHO中國從該項目回籠資金50.85億元，通過(guò)此次交易和后續事項的處理，預計將取得約10億元的稅前收益。

回首這幅爭議已久的上海外灘地塊，緣起于2010年上海證大拿下這塊占地45472平方米的地塊后，在2011年11月以95.7億元的價(jià)格，將地塊的項目公司——上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司出售給海之門(mén)。項目收購方海之門(mén)則由復星國際、上海證大、綠城及上海磐石分別持有50%、35%、10%和5%股權。2011年底，SOHO中國從上海證大、綠城、上海磐石手中，購得海之門(mén)50%股權。但持有海之門(mén)另外50%股權的復星認為其有優(yōu)先認購權。至此，潘石屹與復興集團董事長(cháng)郭廣昌之間展開(kāi)了曠日持久的口水戰。從線(xiàn)下線(xiàn)上的口水戰、輿論戰，最終演變到訴至公堂。2013年4月24日，上海第一中級人民法院裁定原告復星集團勝訴。SOHO聯(lián)合綠城、證大再次提出上訴，此后二審法庭宣布調解后未有結果。

如今，SOHO中國正式退出上海外灘地塊，換回的是幾十億元的現金，失去的卻是幾年的黃金發(fā)展期。2011年至今，像上海這樣一線(xiàn)城市的地價(jià)漲幅驚人，同樣的價(jià)格想要買(mǎi)到外灘地王這樣位置的地塊，已成為不可能完成的任務(wù)。潘石屹表示：“在今天環(huán)境下，我們還是相信‘現金為王’。祝外灘8-1的項目早日完工?！迸c潘石屹“現金為王”觀(guān)點(diǎn)一致的是，2011年至今，SOHO中國沒(méi)有新增投資。這種行為在外界看來(lái)，雖然能夠使企業(yè)降低投資風(fēng)險，卻也錯過(guò)了發(fā)展的機遇。對房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有新增項目，就沒(méi)有持續發(fā)展的動(dòng)力。

業(yè)績(jì)堪憂(yōu)

采取保守策略，退出外灘爭奪，拿到盡可能多的現金，對于SOHO中國來(lái)說(shuō)也是無(wú)奈之舉。此前公布的SOHO中國有限公司2015年度中期業(yè)績(jì)顯示，上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現公司權益股東應占核心純利約7200萬(wàn)元，同比下降約94%。SOHO中國稱(chēng)，期內營(yíng)業(yè)額大幅下降的主要原因是集團業(yè)務(wù)由“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”轉型為“開(kāi)發(fā)-持有”，從而導致物業(yè)銷(xiāo)售收入下降所致。

早在2012年，潘石屹便宣布SOHO中國將轉型，改變以往將開(kāi)發(fā)的辦公和商業(yè)物業(yè)打散銷(xiāo)售的商業(yè)模式，改為自持經(jīng)營(yíng)。潘石屹立志做“包租公”，一方面是因為在房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境變化后，“拿地—銷(xiāo)售”的業(yè)務(wù)模式難以為繼，雖然能短期內拿到回籠資金，但在一線(xiàn)城市地價(jià)大漲情況下，資金壓力只會(huì )越來(lái)越大；另一方面，散售帶來(lái)的管理困難愈發(fā)明顯，各個(gè)SOHO樓盤(pán)業(yè)主的維權案例頻繁發(fā)生。潘石屹曾在接受采訪(fǎng)時(shí)直言，如果把物業(yè)幾百億元銷(xiāo)售出去，最后的結果是，賺的錢(qián)一半給政府交稅了，再拿剩下的錢(qián)去買(mǎi)北京、上海的地塊，根本買(mǎi)不了。

SOHO中國的轉型，看準的是持有物業(yè)帶來(lái)的升值和租金收益，但是短期內業(yè)績(jì)下降的壓力已經(jīng)出現，這也是當時(shí)外界對其提出質(zhì)疑的原因所在。雖然潘石屹在面對媒體時(shí)表示，在持有170萬(wàn)平方米上海和北京最繁華地段物業(yè)的基礎上，SOHO中國能夠做到手持近百億元現金和保持不到25%的凈負債率，光從這兩個(gè)財務(wù)數據就足以說(shuō)明轉型成功。但營(yíng)業(yè)額降幅超9成的現實(shí)，還是為他轉型成功的言論打上了大大的問(wèn)號。

O2O“稻草”

在潘石屹看來(lái)，年底SOHO中國的租金收入將大幅提高，盈利已到拐點(diǎn)。而被潘石屹寄予厚望的一站式O2O共享辦公空間SOHO 3Q，也有望借著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)+熱潮為SOHO中國提升業(yè)績(jì)。

2015年初，關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)已久的潘石屹宣布SOHO中國將借助O2O推出移動(dòng)辦公產(chǎn)品，隨后在2月初，SOHO中國設計的“移動(dòng)辦公”產(chǎn)品SOHO 3Q正式上線(xiàn)，北京的望京SOHO和上海的上海SOHO復興廣場(chǎng)共1500多個(gè)座位入市。SOHO 3Q可以通過(guò)手機APP進(jìn)行線(xiàn)上預訂，以望京SOHO為例，望京SOHO 3Q有600多個(gè)座位，總計約6000平方米，辦公桌價(jià)格為800元/周/人，獨立辦公室價(jià)格為1040元/周/人，滿(mǎn)租后折算下來(lái)租金收益約為周邊寫(xiě)字樓的2倍。按照潘石屹規劃，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過(guò)傳統辦公樓租賃收入。

對于SOHO中國來(lái)說(shuō)，SOHO 3Q雖然勢頭不錯，但對業(yè)績(jì)報表的貢獻還是“遠水解不了近渴”。近期SOHO中國首席財務(wù)官林戰離職，似乎也反映了SOHO中國當下轉型的難題。