上周，西青區衛津南路西側地塊高調成交，最終以總出讓金10億元，成交樓面價(jià)為11607元/平方米花落福建融僑置業(yè)有限公司，溢價(jià)率達到24.69%。

上周，西青區衛津南路西側地塊高調成交，最終以總出讓金10億元，成交樓面價(jià)為11607元/平方米花落福建融僑置業(yè)有限公司，溢價(jià)率達到24.69%。截止到目前，天津(樓盤(pán)) 今年成交樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)地塊已經(jīng)達到8宗，越來(lái)越多“地王”的涌現是否意味著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)的上漲？地價(jià)在房?jì)r(jià)中占比又是幾何呢？是不是能通過(guò)當下土地市場(chǎng)的火爆程度、價(jià)格窺探出此地房?jì)r(jià)的未來(lái)走勢呢？

房?jì)r(jià)與地價(jià)：一筆復雜的賬

房?jì)r(jià)與地價(jià)不是簡(jiǎn)單的正比、反比關(guān)系，而是一筆比較復雜的賬，一是房?jì)r(jià)基本一直在上漲，但地價(jià)受土地供應、季節等因素影響呈現跳躍性；二是地產(chǎn)商有意捂盤(pán)，緩慢開(kāi)發(fā)，地價(jià)在房?jì)r(jià)中的占比也就自然容易失真。

有學(xué)者根據研究大概得出一個(gè)房?jì)r(jià)公式：房?jì)r(jià)=土地成本(30%)+開(kāi)發(fā)費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。這個(gè)公式僅供參考，不過(guò)也是比較有說(shuō)服力的，當然特殊案例也肯定存在。其中，開(kāi)發(fā)費用是指三大費用，包括管理費用、財務(wù)費用、運營(yíng)費用(也叫營(yíng)銷(xiāo)費用)，管理費用一般不超過(guò)房?jì)r(jià)的3%，三項費用一般不會(huì )超過(guò)房?jì)r(jià)的10%。但近些年地產(chǎn)商融資緊張，一些項目借道房地產(chǎn)信托，融資成本自然水漲船高。上述公式中，利潤占25%，其實(shí)只能是一個(gè)大概的估算。

有資料顯示，在三四線(xiàn)城市確實(shí)有些暴利樓盤(pán)，土地成本只有幾百元/平方米，而房?jì)r(jià)至少三四千元/平方米，利潤翻倍都是有可能的。但也有些項目，利潤率低到難以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，比如2014年起諸如佛山(樓盤(pán)) 雅居樂(lè )這樣的地產(chǎn)商完全是在甩賣(mài)樓盤(pán)，利潤率完全是負的。

土地價(jià)格：地塊未來(lái)熱度的依據

2015年上半年，天津市共推出經(jīng)營(yíng)性用地88宗，同比下跌29.03%；規劃總建筑面積600.04萬(wàn)平米，同比減少50.18%。其中，推出住宅用地50宗/469.50萬(wàn)平方米；商辦用地38宗/30.54萬(wàn)平方米，同比均有不同程度下跌。

雖然上半年各大房企拿地較“謹慎”，但優(yōu)質(zhì)地塊的入市仍吸引了眾多品牌房企的眼球，諸如5月15日出讓的西青大學(xué)城兩宗地吸引了建工、萬(wàn)科、房信、景瑞、電建、招商六家企業(yè)參與，分別經(jīng)過(guò)了175輪和64輪競拍，激烈程度可見(jiàn)一斑。據了解，天房在38天內拿下了6宗優(yōu)質(zhì)地塊，共75.71億元，且4宗為高溢價(jià)買(mǎi)入，未來(lái)可規劃建筑面積超過(guò)70萬(wàn)平方米。預計未來(lái)1至2年內，市區內外將會(huì )有多個(gè)“天房”品牌項目上市，該企業(yè)的市場(chǎng)影響力和品牌號召力將會(huì )得到進(jìn)一步提升。

大沽南路地塊、河西區臺兒莊南路地塊、河西區珠江道地塊、河東區大直沽西路與八緯路交口地塊、西青區衛津南路西側等幾個(gè)高價(jià)格成交地塊未來(lái)有可能會(huì )成為價(jià)值金地。中國指數研究院天津分院分析師尹洪澤說(shuō)：“二手房?jì)r(jià)格對政策環(huán)境、區域規劃變化的敏感度更高，房企入手片區內地塊，表明其認可該區域的發(fā)展潛力，亦將會(huì )有理想的盈利空間，但是否能帶動(dòng)新的熱門(mén)片區還得考慮區域等整體規劃以及地塊規劃帶來(lái)的地標性效應?！?/p>

投資之契：尋找價(jià)值洼地

普通購房者對于“地王”的興趣更多還是停留在茶余飯后的談?wù)撋?，真正感興趣的還是能否通過(guò)土地的出讓情況尋找到價(jià)值洼地，抓住投資先機。

以河北區舉例，2015年河北區土地市場(chǎng)進(jìn)入活躍期。2月，首創(chuàng )置業(yè)以10.54億元底價(jià)拿下天津地鐵3號線(xiàn)中山(樓盤(pán)) 路站上蓋的津北中(掛)2015-006號地塊。首創(chuàng )大河宸章項目負責人曾表示：“河北區有文化、有歷史、有背景、有人文底蘊，同時(shí)河北區也是有待開(kāi)發(fā)的區域，未來(lái)將是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟價(jià)值洼地?！?月，天津潮白湖投資發(fā)展有限公司又以5.8億元拿下了緊鄰北寧公園的河北區思源道地塊。同月，規劃地鐵4號線(xiàn)沿線(xiàn)的河北區白廟地塊吸引了天房、旭輝、萬(wàn)科、建工、和昌五家房企爭相競買(mǎi)，經(jīng)過(guò)135輪競拍，該地塊以13.71億元由天房摘得，溢價(jià)率接近27%。而且在今年推出的天津中心城區31宗重點(diǎn)地塊中，河北區占據了4宗?？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)2至3年諸多沿河地鐵上蓋新盤(pán)將先后入市，河北區新房市場(chǎng)勢必將打開(kāi)全新格局。

“隨著(zhù)交通配套的逐步完善，環(huán)城四區是非常好的置業(yè)選擇?！币闈烧f(shuō)，“如北辰的南倉板塊、津南的海河教育園板塊、西青中北鎮及東麗的張貴莊等都是不錯的選擇。另外，改善及投資需求而言，今年以來(lái)購房政策一再探底，尤其近期二手房及二套房政策出臺，就其升值潛力而言，市內六區更為適合?！?/p>