雖然“金九”即將過(guò)去，但是“銀十”還未到來(lái)，傳統旺季也就只過(guò)了一半的時(shí)間。但是，值得一提的是，在熱盤(pán)走俏，房?jì)r(jià)逐漸抬頭的情況下，有一些樓盤(pán)卻坐起“冷板凳”，市場(chǎng)認可度不高。

雖然“金九”即將過(guò)去，但是“銀十”還未到來(lái)，傳統旺季也就只過(guò)了一半的時(shí)間。但是，值得一提的是，在熱盤(pán)走俏，房?jì)r(jià)逐漸抬頭的情況下，有一些樓盤(pán)卻坐起“冷板凳”，市場(chǎng)認可度不高。

1需求轉移使中檔盤(pán)受冷

進(jìn)入九月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭越來(lái)越激烈，開(kāi)發(fā)商挖空心思炒概念、找賣(mài)點(diǎn)，以吸引買(mǎi)房人的注意力。相對來(lái)講，由于市場(chǎng)供應和買(mǎi)房人結構的影響，近來(lái)以高收入人群作為目標消費者的高檔樓盤(pán)和剛需實(shí)惠盤(pán)都賣(mài)得不錯，而本應處于“中流砥柱”位置的中檔樓盤(pán)卻不太得寵。

據了解，當下樓市有兩類(lèi)產(chǎn)品格外耀眼，一類(lèi)是第一次置業(yè)的項目，另一類(lèi)是高端住宅產(chǎn)品。盡管高端住宅成交的火爆行情是否能夠在未來(lái)幾個(gè)月里繼續持續，尚是未知數，但改善性項目的成交走高，基本上已經(jīng)沒(méi)有懸念。

業(yè)內人士認為，在經(jīng)歷了前幾年剛需的集中爆發(fā)后，市場(chǎng)上剛需已得到充分釋放。目前樓市迎來(lái)了改善性需求的窗口期，再加上今年以來(lái)政策對于改善性需求的支持，樓市的主導地位已開(kāi)始由剛需向改善轉移，這也是近期高端市場(chǎng)熱銷(xiāo)的一個(gè)根本原因。

有開(kāi)發(fā)商指出，這是由于此前很大一部分剛需房被政府保障房所消化，這也從側面刺激了改善房的需求；同時(shí)，市場(chǎng)的價(jià)格上揚，也導致消費者有了爭相入市“追漲殺跌”的心態(tài)。此外，隨著(zhù)市場(chǎng)成熟度提升，前期需求壓制時(shí)間過(guò)長(cháng)，高端改善型項目需求會(huì )逐步取代剛需，成為市場(chǎng)主流的需求。也就正是這種市場(chǎng)需求的轉移，讓處在剛需與高端產(chǎn)品中間的中檔樓盤(pán)不是很受市場(chǎng)認可。

2交通不暢致項目降溫

交通便利一直都是人們置業(yè)的考慮因素，也是購房者追捧的熱點(diǎn)，據調查顯示，有38.46%的網(wǎng)友認為交通便利是購房最看重的問(wèn)題，價(jià)格的合理性與地段的升值性?xún)梢蛩匾?9.23%的比例并列第二。而在一些剛需盤(pán)的購買(mǎi)中，一般都是有一定經(jīng)濟基礎的教師、醫生、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工等工薪階層和外地私營(yíng)企業(yè)的老板、經(jīng)理，生活節奏比較快，對交通方面的要求也比較高，所以，能夠通地鐵是這些人的首選地段。

而目前天津(樓盤(pán)) 除已開(kāi)通的地鐵1號線(xiàn)、2號線(xiàn)、3號線(xiàn)、9號線(xiàn)四條線(xiàn)路外，5號線(xiàn)、6號線(xiàn)、1號線(xiàn)東延、2號線(xiàn)機場(chǎng)延伸線(xiàn)也已經(jīng)全面開(kāi)工建設了，并計劃啟動(dòng)4號線(xiàn)、10號線(xiàn)一期南段工程。按照規劃，2017年在建的地鐵線(xiàn)路將全部投入運營(yíng)，屆時(shí)天津中心城區交通網(wǎng)絡(luò )將基

本形成。因此，很多市民的生活方式也隨之調整，這就使得地鐵沿線(xiàn)的房地產(chǎn)大受青睞，“地鐵房”越來(lái)越熱。

比如，環(huán)城四區，現在地鐵沿線(xiàn)的項目，大多賣(mài)得不錯，但是，也有一些項目雖然打著(zhù)地鐵概念房，但實(shí)際距地鐵站較遠或者還未通車(chē)，全是在未來(lái)幾年的規劃中，這對購房者就失去了部分吸引力。

不過(guò)，據記者了解，當前這些規劃中的地鐵沿線(xiàn)項目均價(jià)在8000元/平方米左右，有開(kāi)發(fā)商表示，未來(lái)一旦接通地鐵，房?jì)r(jià)肯定還會(huì )做調整。所以，如果在其他條件都滿(mǎn)意的情況下，以當前較為合算的價(jià)格購置規劃中的地鐵盤(pán)，也未嘗不可。

3信譽(yù)問(wèn)題阻礙樓盤(pán)走俏

樓盤(pán)項目要想在市場(chǎng)中取得優(yōu)勢，必須要有比較成熟的社區大環(huán)境。同時(shí)，對戶(hù)型、外觀(guān)設計、園林規劃等房子的品質(zhì)都有一定的要求。相對而言，精致、合理、簡(jiǎn)潔和實(shí)用的特色比較符合熱門(mén)樓盤(pán)目標客戶(hù)的需求。具體而言，在戶(hù)型的設計上，以80至130平方米的二居或三居室為宜；在外觀(guān)設計上，板樓是目前最受歡迎的建筑形式，能很好地實(shí)現戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)、南北通風(fēng)；在園林設計上，無(wú)論是歐式風(fēng)格還是中式風(fēng)格，必須突出社區園林的實(shí)用性。

同樣，大牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目也總是能更受到購房者的信賴(lài)，對于中小房企來(lái)說(shuō)，項目質(zhì)量總是令購房者感到擔心，因此，相比大牌房企，中小房企開(kāi)發(fā)項目相對來(lái)說(shuō)暗藏風(fēng)險。而無(wú)法按時(shí)交房、資金鏈條緊張等困境是許多中小企房面臨的首要問(wèn)題。大牌房企更注重對產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)和企業(yè)模式的升級再造，謀求后市布局。

未來(lái)房企能夠立足于市場(chǎng)的核心，在于擁有絕對優(yōu)勢的產(chǎn)品線(xiàn)。以萬(wàn)科和恒大為例，兩家企業(yè)在推行標準化產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)后，均實(shí)現了快速增長(cháng)。而眾多大牌房企在產(chǎn)品系打造上細分更為明顯，并在全國范圍大力推進(jìn)標準化產(chǎn)品線(xiàn)的復制。