近期如火如荼的土地市場(chǎng)爭奪戰中，除了10天之內產(chǎn)生了3個(gè)新地王被業(yè)內外津津樂(lè )道以外，一些首次在北京土地市場(chǎng)亮相的房企身影，也格外引人關(guān)注。

近期如火如荼的土地市場(chǎng)爭奪戰中，除了10天之內產(chǎn)生了3個(gè)新地王被業(yè)內外津津樂(lè )道以外，一些首次在北京土地市場(chǎng)亮相的房企身影，也格外引人關(guān)注。

事實(shí)上，無(wú)論是土地競拍現場(chǎng)，還是股權交易市場(chǎng)，每年都有一些各顯神通擠進(jìn)北京市場(chǎng)的外來(lái)房企。在業(yè)內人士看來(lái)，首都的影響力、長(cháng)期看好的樓市，正是吸引大量異地房企爭相進(jìn)京的強大動(dòng)力。

再掀進(jìn)京熱潮

廣東的碧桂園、龍光地產(chǎn)及福建的陽(yáng)光城現身競地現場(chǎng)，昭示其進(jìn)京意愿

9月2日，位于朝陽(yáng)區孫河鄉北甸西村地塊競拍現場(chǎng)，中糧、方興、招商九龍倉華僑城聯(lián)合體、龍湖平安、保利首開(kāi)、遠洋、陽(yáng)光城、龍光悉數到場(chǎng)，在本次地塊競拍過(guò)程中，來(lái)自福建的陽(yáng)光城和來(lái)自廣東的龍光地產(chǎn)引人側目。因為它們此前在北京從未有過(guò)房地產(chǎn)項目，此番在北京土地市場(chǎng)嶄露頭角，正式宣告了希望進(jìn)軍北京的意圖。而這已是今年以來(lái)異地房企進(jìn)京的第二波。

時(shí)間再往前追溯到6月30日。北京大興龐各莊地塊，經(jīng)過(guò)83輪廝殺，最終21號旭輝、天恒、永同昌三家房企組成的聯(lián)合體拿下了該地塊，而與它瘋狂競拍的58號，是來(lái)自南派的碧桂園。雖然首秀失利，但幾天后，7月3日大興區另一塊土地拍賣(mài)現場(chǎng)，碧桂園相關(guān)負責人再度現身。同樣身為千億房企，萬(wàn)科、保利、綠地等早在北京賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，就連同為“粵軍”的恒大地產(chǎn)，也在近兩年揮師北上，通過(guò)砸重金拿地，在北京尋得一席之地。因此，從近期頻繁出入北京土地市場(chǎng)不難看出，碧桂園進(jìn)軍北京的需求已經(jīng)十分迫切。

除了直接拿地，通過(guò)項目的戰略合作，是異地房企曲線(xiàn)進(jìn)京的另一套慣用手法。9月10日，花樣年控股與北京金泰集團達成全面戰略合作協(xié)議。據知情人士透露，雙方合作以物業(yè)管理品牌輸出為契機，但花樣年最終看中的是隸屬于北京能源集團旗下的金泰，手中握有大量的存量物業(yè)及土地儲備，“未來(lái)在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域產(chǎn)生全新的合作也不是沒(méi)有可能?！?/p>

同樣選擇“曲線(xiàn)進(jìn)京”的，還有來(lái)自福建的三盛地產(chǎn)，于今年4月提出布局“社區綜合服務(wù)運營(yíng)商”，借勢互聯(lián)網(wǎng)+的熱潮高調宣布進(jìn)入北京市場(chǎng)。在業(yè)內人士看來(lái)，這不失為后期拓展業(yè)務(wù)打下基礎，并在短期內提高知名度的一道良方。

“無(wú)限大市場(chǎng)”的

吸引力

相比全國樓市進(jìn)入“慢行道”，北京樓市一枝獨秀

“北京的市場(chǎng)無(wú)限大，可進(jìn)京太難了，我們要努力贏(yíng)得這種機會(huì )，我都等不及了?！北坦饒@執行董事、集團聯(lián)席總裁朱榮斌在一次公開(kāi)的媒體見(jiàn)面會(huì )上道出了無(wú)數渴望進(jìn)京的房企心聲。

一組新鮮出爐的數據似乎能夠更真實(shí)地反映出北京市場(chǎng)對于開(kāi)發(fā)商的吸引力。9月14日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公布1-8月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況數據顯示，前8個(gè)月，北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2561.9億元，比上年同期增長(cháng)13.3%；商品房銷(xiāo)售面積為847.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)9.5%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為700.3萬(wàn)平方米，增長(cháng)21%。據新京報記者統計，前8個(gè)月北京商品房銷(xiāo)售面積同比增速達到了年內新高，并連續三個(gè)月出現正增長(cháng)。相比全國樓市整體進(jìn)入“慢行道”的時(shí)段，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運行顯然一枝獨秀。

有業(yè)內人士透露，今年，不少房企將北京鎖定為未來(lái)幫助企業(yè)發(fā)展、擴大項目規模的重點(diǎn)目標，未來(lái)將三四線(xiàn)城市項目回收資金，大量投入北京市場(chǎng)的可能性較大。

而今年以來(lái)，各路房企在北京“咬牙”拼搶土地的背后，是土地供應的逐年減少。2014年，北京市土地供應總量有所下降，全年供應國有建設用地3161公頃，完成年度土地供應計劃的61.4%，與2013年相比下降20.2%。其中，住宅用地供應保持平穩，實(shí)際供應1195公頃。住宅用地中保障性安居工程和自住型商品房用地供應，占住宅用地供應量的73%。而在2015年的供地計劃中，商品住宅預計供應750公頃，相比去年又減少了25%。今年上半年，北京宅地僅實(shí)現成交170公頃。

在多位業(yè)內人士看來(lái)，北京還沒(méi)有出現過(guò)地王解不了套的現象，無(wú)非是利潤預期和去化周期的問(wèn)題?！皩τ诒本┻@樣的城市而言，根本不具備可復制性，所以一些地塊在出讓時(shí)的價(jià)格，在當時(shí)覺(jué)得貴到離譜，若干年后回去再看，絕對物有所值?！北本┠硣筘撠熑嗽诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)如此表示。

“榜樣”的力量

龍湖等房企，進(jìn)京后從區域性公司變成全國性標桿房企

除了看中稀缺的土地資源、持續上漲的房?jì)r(jià)帶來(lái)的收益之外，讓異地房企削尖腦袋擠進(jìn)北京市場(chǎng)的另一個(gè)原因，則是源于一些“先行者”榜樣的力量——進(jìn)京之后，實(shí)現從區域性公司變成全國性標桿房企的目標。

因此，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)對很多外地房企具有強大的向心力。

時(shí)光倒流。1993年，香港新世界和當時(shí)的崇文區達成合作協(xié)議，成為最早進(jìn)入北京的外來(lái)房企；1994年，萬(wàn)科在京開(kāi)發(fā)城市花園，此后陸陸續續眾多房企踏上進(jìn)京之路。2003年，位于東三環(huán)的富力城項目成功運作，奠定了富力地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的地位，并在2004年以單盤(pán)30.7億元的銷(xiāo)售額問(wèn)鼎京城銷(xiāo)冠；同一年，龍湖“才算是正式進(jìn)入北京樓市”；2005年星河灣在北京一炮打響；2007年，龍湖·滟瀾山名動(dòng)京城，龍湖也于2010年躋身京城銷(xiāo)售百億軍團；而2009年，綠地進(jìn)京拿下大興黃村地塊，第二年便成功推出新里·西斯萊公館，隨后在北京四面開(kāi)花。

如今，每年北京住宅銷(xiāo)售排行榜上，萬(wàn)科、龍湖、保利、融創(chuàng )等外地房企已然占據了Top10的半壁江山。

最近兩年，更是“黑馬”頻出，出沒(méi)于北京樓市。最勇猛的兩匹當屬泰禾和融創(chuàng )。

融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌曾感慨：“北京機會(huì )比較少，因為地價(jià)一直在漲，原有供應消化太快?！币虼?，一直沒(méi)有放棄北京市場(chǎng)，通過(guò)尋求公開(kāi)市場(chǎng)與并購等多種方式拿地，終于在今年收獲了9盤(pán)齊開(kāi)的局面，并且旗下的高端項目在北京住宅市場(chǎng)收獲頗豐。

而泰禾集團董事長(cháng)黃其森從一開(kāi)始就篤定：“北京是一個(gè)什么項目都能做，什么項目都能做得好的城市?！鼻彝ㄟ^(guò)近乎瘋狂的拿地方式和速度，泰禾也在北京市場(chǎng)闖出一片天地，并將北京作為集團發(fā)展的主場(chǎng)。

進(jìn)京難，先近京

華夏幸福、碧桂園從“包圍”北京做起

北京樓市“錢(qián)多地少，價(jià)高難得”是眾所周知的，但大量的購房需求和穩定上漲的房?jì)r(jià)，讓房企都想進(jìn)入北京分羹。但如果一時(shí)半會(huì )兒難以在土地市場(chǎng)拿到“許可證”，選擇圍繞在北京周邊，隨著(zhù)大北京的樓市脈搏一起跳動(dòng)便成為一些房企的次優(yōu)選擇。

最為人熟知的華夏幸福，從1998年在廊坊做了第一個(gè)項目后，逐步向北京周邊蔓延，通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)發(fā)展成為環(huán)北京區域的“大地主”。數據顯示，截至今年年初，其在京津冀區域的委托面積已經(jīng)達到1755平方公里，成為環(huán)首都經(jīng)濟圈發(fā)展建設中收益最大的企業(yè)之一。

事實(shí)上，通過(guò)在環(huán)北京區域大舉拿地，規模開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商不在少數，其中不乏知名房企的身影。包括綠地、恒大等大型房企，早已經(jīng)把北京周邊城市“包圍”得水泄不通。去年，碧桂園也以接近10億元的價(jià)格圈下了毗鄰京西南的河北淶水境內的一片土地。今年6月，碧桂園與北京城建聯(lián)手打造的金山嶺長(cháng)城河谷項目也已啟動(dòng)，項目總規模達15平方公里。

盡管碧桂園進(jìn)京的日程尚沒(méi)有定數，但據該集團相關(guān)負責人透露：“目前仍然在北京周邊，河北多個(gè)市縣考察地塊。短期內，你看不到碧桂園進(jìn)京，但是未來(lái)你會(huì )看到碧桂園用多個(gè)千畝大盤(pán)包圍北京?！?/p>

“北漂”落地不易

后期難以形成持續開(kāi)發(fā)成為擺在眾多房企面前的一大難題

異地房企進(jìn)京趕考的腳步從來(lái)沒(méi)斷過(guò)。在某知名房企品牌負責人看來(lái)，作為全國的中心，北京是眾多房企全國擴張在北方扎根的重要標的，也是任何規?；l(fā)展的房企都不可能忽略的區域。但事實(shí)上，“北漂”房企落地拓展過(guò)程并不容易。

2012年4月，南昌市政公用投資控股有限責任公司擊敗萬(wàn)科、首開(kāi)等多家企業(yè)，以19.15億的總價(jià)摘得處于黃金位置的東直門(mén)香河園地塊，樓面價(jià)為2.57萬(wàn)元/平米，這也是東城區7年來(lái)首次出讓的住宅用地，因此受到業(yè)內廣泛關(guān)注。然后拿地后近三年的時(shí)間內，項目進(jìn)展緩慢，且不時(shí)傳來(lái)頻繁引入投資人的消息，2014年10月，融創(chuàng )悄然成為該項目的二號投資者，并負責后期操盤(pán)，今年該項目已亮相。

早在2008年就把公司總部從河南遷入北京的鑫苑置業(yè)，直到2012年才從萬(wàn)科、綠地等多家知名房企口中搶得大興生物醫藥基地東配套區4號地，2014年9月正式推出了鑫苑鑫都匯項目，但再無(wú)其他項目。曾先后在大興黃村和龐各莊競得土地的眾美集團，也僅開(kāi)發(fā)了眾美光合原筑、眾美城兩項目。同時(shí)，資料顯示，眾美集團雖然總部設在北京，但業(yè)務(wù)核心仍然在河北石家莊。

由此不難看出，即使在北京獲得土地，也并非一勞永逸，后期難以形成持續開(kāi)發(fā)，成為擺在眾多房企面前的一大難題。

比如，同屬渝派的金科地產(chǎn)，與龍湖前后腳進(jìn)京趕考，并憑借金科王府名冠京城。金科地產(chǎn)也曾希望在北京迅速擴張，然而多年過(guò)去了，金科依然徘徊在北京主流房企行列之外。

遭遇同樣尷尬的，還有來(lái)自四川的龍頭房企藍光地產(chǎn)，2009年開(kāi)始在全國范圍內大舉拿地，并在京南大紅門(mén)板塊獲得一塊商業(yè)用地。雖然藍光地產(chǎn)也曾雄心壯志表示將會(huì )在熟悉當地市場(chǎng)后，參與大幅地塊爭奪，但是6年過(guò)去了，藍光地產(chǎn)并未現身過(guò)重大地塊的拍賣(mài)，在北京市場(chǎng)也僅開(kāi)發(fā)了藍光云鼎，早已售罄。

而在國內高端住宅市場(chǎng)占有一席之地的星河灣，于2005年成功打造了位于朝青板塊的北京星河灣之后，也沒(méi)有新項目再度出現在北京市場(chǎng)。